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3·15特别节目:大律师告诉你二手房买卖小心哪些“猴

新浪二手房 2016年03月14日 15:30

  新浪二手房讯 2015年,北京二手房成交量突破了19万套,创下了近5年的新高。这就意味着,过去一年,至少有10万家庭加入了二手房买卖的大军。众所周知,在北京买房对任何家庭来说,都是件大事。动辄就要花费数百万甚至上千万的购房款。而房屋买卖是一个复杂的流程,会遇到各种法律问题。

  正值3·15消费者权益保护日,新浪二手房特邀中国品牌大律师、中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生,针对二手房交易中的法律问题为广大网民答疑解惑。

  以下为采访实录:

  主持人:各位新浪网友大家好,欢迎来到新浪直播间,收看新浪二手房3·15特别节目。

  又是一年3·15,又正值楼市旺季。所以今年新浪乐居二手房3·15特别节目就是二手房买卖小心哪些“猴赛雷”。今天在演播间,我们请来了中国品牌大律师、中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生,针对二手房交易中的法律问题为广大网民答疑解惑。

  靳律师你好!

  靳双权:你好!

  常见的二手房纠纷案件有哪些?

  主持人:1、我们知道过去的一年包括近期,北京二手房市场十分火热。相信您也接触了很多关于二手房交易的案子,您能先聊聊,在过去一年里您都碰到过哪些二手房交易产生纠纷的案子吗?

  靳双权:主要有以下几种:

  (1)由于房地产政策变化导致价格波动引起的纠纷。

  当利好政策出台时,房价可能上涨,这时卖方违约的情形比较多,卖方通常会以未经配偶或其他共有权人同意为由主张合同无效。当限制政策出台时,房价可能下跌,这时买方违约的情形较多,买方通常会以合同存在漏洞为由要求解除合同退房。

  (2)连环买卖引起的纠纷。

  对于改善需求家庭来讲,需要把自己的房屋卖掉,用卖房的钱来购买新的房屋,当自己卖房过程中发生问题,例如买方未能按时支付房款,导致自己在买方过程中会造成对卖方的迟延。但是由于卖房与买房没有必然的因果关系,所以由于上家违约导致对下家的违约,难以向上家索赔。

  (3)共有人为转移房产而引起的纠纷

  离婚一方为了转移房产,或者继承人一方为了多占有房产,而将房产出售。其他权利人以恶意串通为由主张合同无效。

  (4)由于特殊性质房屋,交易受到限制引发的纠纷

  如军产房、央产房、经济适用房、小产权房屋等特殊类型房屋,不能上市或者上市受到限制引起的纠纷。

  立契时应注意哪些合同条款?

  主持人:我们发现在您说的这些案例里,有很多都是因为合同不明确引起的纠纷。您能介绍一下,购房者在签合同时应当注意哪些条款呢?

  靳双权:在选定自己中意的房屋,双方对交易内容已经初步达成一致后,双方将进行房屋买卖中最重要的一步签订《房屋买卖合同》,在此特别提醒购房人应注意以下几点:

  (1)核实产权人及产权状况并选择与什么样的人交易

  包括:签订合同的人应是房屋产权人,或者是产权人合法授权的代理人,需要核实授权书的真实性。产权人的配偶需要出具书面的《同意出售证明》。还要核实房屋是否存在抵押、查封、异议登记等情况,以及第三人是否有居住权、承租人是否放弃优先购买权。继承所得的房屋,其他继承人是否同意出售。还有就是如果在谈的过程中发现对方是一个非常难缠的人,宁愿不买,也不要与他交易。

  (2)明确自己的资信情况

  在限购的城市购买房屋,自己是否具有购房资质。以及自己在银行的资信状况,是否符合贷款条件,能否贷到自己需要的数额。

  (3)买卖合同约定的内容要全面并具有可操作性。

  首先要选择专业的房地产中介机构,专业的房地产中介机构的合同相对完善,并且有承担责任的能力。其次对于房地产中介机构提供的合同,也要认真研读,因为中介机构的人员更替比较频繁,并不是每个中介人员都熟悉流程。合同中要明确双方权利义务,还要明确付款方式、数额、期限,以及贷款不被批准或都批准的数额没有达到预期,如何处理。对于买方最有利的就是走资金托管。还要明确交房期限,解押期限、过户期限,户口的迁出期限,家具是否作价的房价之内。还要约定明确的违约责任等等。就是到发生问题时,都能在合同中找到合同依据,以便于明确责任。

  遇到房产纠纷应当怎么办?

  主持人:您刚才也谈到了很多纠纷案件,那么想请您说一下,当购房者遇到这些纠纷时,应当怎么办呢?

  靳双权:二手房买卖交易程序比较复杂,历时较长,一般需要3个月甚至更长的时间。需要双方和中介的多次相互配合。纠纷在所难免,当发生纠纷时,对于购房者来讲,需要做两件事,一是通过中介直接与对方积极协商解决,找到纠纷发生的原因,对于因误会产生的纠纷要消除误会;不要激化矛盾,尽量保证交易可以顺利进行。如果是政策原因导致纠纷,可以在互谅互让的基础上与卖方协商变更合同或解除合同。二是保存好证据,当然卖方毁约时,购房人也无须担心,保存好双方往来的通知函或协商记录,积极运用法律保护自身权益。及时找专业房地产律师咨询,做好应对方案,该调取的证据要进行调取,为诉讼做好充分的准备,防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法,上述部门很难介入民事纠纷,反而会耽误时间。

  哪些房子不能交易?

  主持人:还有一个问题购房者很关注,就是在北京房子的类型多种多样,请问需要满足什么样条件的房子才允许进行二手房交易,什么样的房子是不具备二手房交易资格的?

  靳双权:北京的房屋种类多种多样,常见的有:

  (1)商品房:只要开发商取得了商品房预售许可证。即使没有取得房产证,此类房屋也可以进行二手房交易。

  (2)房改房:一般都允许上市交易。但是如果原产权单位是中央一级单位,这样的房屋为央产房:央产房交易需要具备下列条件:①原产权单位已经建立住房档案;②已经取得房屋产权证;③有超标情况但已在原产权单位作过超标处理; ④不是涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,涉及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,原产权单位同意,有的单位只同意在产权单位职工范围内进行交易。

  (3)军产房:军产房一般不能上市交易,除非部队批准同意上市交易。

  (4)使用权公房:只拥有使用权的公有住房,又可分为自管公房、直管公房。此类房屋个人只有使用权,不能上市交易。

  (5)经济适用房。此类房屋需要满5年后可以上市交易。

  (6)回迁安置房:产权可能会有两种:①没有经过国家正规手续审批,没有产权证,俗称的“小产权” ②经过正规的用地审批程序,如危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的,产权性质为“按经济适用房管理”也称二类经济适用房,这种房屋可交易。

  (7)廉租房:此类房屋个人只有使用权,不能上市交易。

  (8)小产权房:指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用。此类房屋所有权不受法律保护,不能上市交易。

  (9)自住型商品房: 北京市住建委2013年推出的,购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市。

  哪些房子不能办理按揭贷款?

  主持人:在北京买房的购房者大多都是贷款买房,刚咱们聊了什么样的房子不能交易,那您能讲一下什么样的房子不能办理按揭贷款吗?

  靳双权:一定要非常明确,有一些房子是不能进行贷款的。所以在买房之前一定要了解清楚。不能贷款的房屋有:(1)没有房产证的;(2)集体土地上的房屋;(3)房龄很老的房屋的,一般超过30年的房子就不能贷款了,有些甚至都属于危房;(4)旧城改造内的房屋;当地房管部门已经封档,不能办理抵押登记;(5)土地使用权已抵押的房屋;(6)已经被依法查封冻结的房屋。

  二手房买卖能绕开经纪人吗?

  主持人:从法律角度来说,您认为二手房经纪人在二手房交易环节所起的作用有那些呢?您建议购房者的房屋交易行为绕开经纪人吗?在选择经纪公司上,作为专业律师,您对购房者有什么建议吗?

  靳双权:房地产经纪公司以及房地产经纪人对于国家的二手房市场做出的贡献是巨大的。因为信息不匹配,房地产经纪人最大的作用就是把想要买房的人和想要卖房的人约谈到一起签订买卖合同,如果没有他们,房屋是无法完成交易的。所以我认为房地产经纪公司对于房源信息的提供是最重要的。他的基本责任有:提供房源信息、协助签订合同、提供交易流程中各项手续的咨询及办理、协调沟通。

  我不建议买卖双方绕开经纪人。接受了房地产经纪机构提供的房源信息,绕过他就违反了诚实信用的原则。没有经纪人协调,双方很难完成签约。①经纪人为购房者提供房源信息是最大的价值体现,既然接受了服务就应支付费用;②买卖双方非专业人士,对贷款银行、过户部门、税务部门的工作流程及整个购房流程都不了解,会导致办理时间拉长;③双方缺乏基本的信任,会由于一些小的分岐而引发大的矛盾,而如果有经纪人从中斡旋,能化解矛盾。

  (3)选择经纪公司与选择律师一样。要选择相对大一些公司,大公司业务知识培训相对完备,合同版本相对完善。还要注重选择经纪人,要选择工作经验相对丰富的经纪人提供服务。

  如何杜绝虚假房源?

  主持人:您是如何看待房产中介企业责任的?当前网络虚假房源盛行,作为房产经纪人,怎么做到身体力行诚信发布?

  民无信不立,诚信经营是房产中介行业的基本要求,是最宝贵的无形资产。虚假房源信息,购房者叫苦不迭,中介企业信誉受损。建议房产经纪人坚持推广认证真实房源,坚决抵制虚假房源!作为中介公司应以专业性和优质服务来赢取客户,应杜绝虚假,避免虚假房源给需求客户造成困扰及精力损耗,同时也应避免虚假房源给房地产经纪行业形象造成负面影响!

  主持人:在这次315节目之前,网友们通过新浪二手房官方微信向靳律师提出了他们在二手买卖中遇到的问题,下面我们来让靳律师帮网友解答:

  买的二手房发现有人租住怎么办?

  主持人:网友A:我刚买的一套二手房,但发现房屋有人租住,租赁合同还没到期,我应该怎么办?

  靳双权:你应该要求卖方出具承租人放弃优先购买权的声明,并向承租人核实真实性。如果承租人要求购买,你应要求承租人出具书面证明,进而解除合同并要求卖方承担违约责任。如果承租人放弃,你要考虑是否能接受,购买房屋后,是否能允许承租人继续承租直至租赁合同期满,如果接受就继续履行买卖合同,如果不能接受,应先由卖方协调先与承租人解除租赁合同,然后再继续履行。如果卖方协调不了,你可以卖方违约为由解除合同,如果合同中没有约定,也可依据合同目的不能实现为由解除合同。

  遭遇一房二卖应如何维权?

  主持人:网友B:我发现我买的房子被“一房二卖”了,我应该如何维权?怎样才能避免二手房交易中的一房二卖?

  靳双权:(1)应保存好证据,及时诉讼;(2)调查一下房屋是否已过户给别人,并申请查封房产;(3)确定诉讼方案,和目标,是希望继续要房,还是要解除合同,要求卖方承担违约责任。①如果已经过户,看是否能取得新买方与卖方存在恶意串通,如果有证据,可以要求确认他们之间的买卖无效。如果不存在恶意串通,他们之间的买卖合同也有效,就很难取得房屋,只能要求卖方承担违约责任。②如果没有过户,应先争取实际合法占有房屋,先占有房屋的,通常能得到优先保护。③如果没有过户,也不能合法占有房屋,法院通常会综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。所以要视情况而定,如果不能得到房屋,就应变更请求,要求卖方承担违约责任。

  (2)为避免出现一房二卖的情况,可以在签订后去该房屋所在地房屋管理登记部门办理预告登记,同时尽快办理《房屋买卖合同》的网上备案手续俗称“网签”。就可以有效防止在交易过程中原房主将该房屋在卖给他人。

  签完买卖合同后能退房吗?

  主持人:网友C:我刚签了买卖合同,但我现在后悔不想买了,能退房吗?违约怎么办?

  靳双权:最好与卖方协商。如果协商不成,需要有合法的理由,合法的理由如《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如果合同无效,当然可以退房。如果不存在无效情况,要看卖方是否有违约情形,如果有严重违约情形,合同规定买方有解除权的,可以行使解除权。

  如果没有合法的理由就要求解除合同而退房,就可能构成违约,要依据合同承担违约责任。

  阴阳合同有何风险?

  主持人:网友D:二手房买卖阴阳合同对买卖双方有何风险?

  靳双权:(一)对买方存在的风险

  (1)可能导致价格条款无效。我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。《合同法》第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。

  (2)为以后自己的房子操作带来麻烦,再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

  (3)卖方可以不履行。当双方网签及贷款都按较低的价格办理时,卖方可以随时不配合,致使合同无法继续履行,如果改回按真实价格办理,需要重新网签和贷款,这可能导致买方付款迟延,而构成违约。

  (4)行政处罚和刑事追究的风险。偷逃税的行为,一旦被税务部门查出后,受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。

  (二)卖方存在的风险

  (1)给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,如果买方反悔,当房价下跌时会给卖方造成损失,还存在房款不能全额收回的风险。

  (2)如果买方不按期支付备案价格外的房款,或者恶意要求以备案价格进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。

  (3)同样存在行政处罚和刑事追究的风险。

  总之,二手房阴阳合同对于买卖双方来说,都是存在风险的,故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑,不要因为贪便宜而违背诚实信用原则,承担高昂风险。

  主持人:我看这边网友的热情很高,但是由于时间有限,今天的提问就先到这里。我们也希望这次节目能给广大网友买房带来帮助。315,我们和靳律师一起,让您买房不发愁!感谢靳律师,今天的节目就到这里,谢谢!

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