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北京楼市形态发生重大变化 二手房成交占86%

21世纪经济报道 2016年05月28日 12:12

  在各项因素综合作用下,北京楼市已悄然走向存量房时代。

  有机构统计,今年前5月,北京二手住宅成交套数占商品住宅总成交量的86.3%,大幅超过以往。这一比例不仅达到历史新高,也意味着北京楼市的形态已发生重大变化。

  分析人士指出,经过20年的发展,中国房地产市场将陆续进入存量时代。这既是客观规律的必然,也意味着过去的发展模式必须转变。从一个侧面来看,经济结构转型亦迫在眉睫。

  配建制度成“加速器”

  中原地产研究部近日发布数据显示,截至5月25日,年内北京二手房住宅签约114408套,同期的新房住宅签约18226套。整体来看,二手房占市场住宅成交比例高达86.3%,比去年增加了7.8个百分点。

  过去几年来,二手房交易在北京楼市所占比重不断加大,并从2009年的64.5%上升到2015年的78.5%,总体上涨14%。其间虽有波动,二手房交易所占比重仍然呈现震荡上升趋势。

  值得注意的是,由于住宅限购政策的存在,在北京新房交易中,有相当部分为商住房屋。根据中原地产统计,截至5月25日,北京商住公寓成交21176套,规模超过新房住宅。

  但即便将其纳入计算,北京二手房成交占比仍然达到74.4%。这也意味着,北京楼市已全面进入存量房时代。

  有分析指出,这既是城市化进程的必然结果,也有因素起到了加速作用。

  中原地产指出,近年来,由于土地供应规模有限等各种原因,北京实际供应的商品住宅不断减少。实际新增供应套数从2009年的93494套震荡下行,并降至2015年的42663套,降幅超过50%。而在同期,北京新房住宅的实际成交套数明显大于供应套数。

  另一方面,土地“捆绑”出让制度的出现,加速了这一进程。按照北京一位开发商的观点,将保障房用地捆绑在商品房用地中出让的做法,会将保障房用地的成本转嫁到商品房上,促使商品房用地成本不断提高。

  而从项目运作的角度,在土地成本不断提高时,开发商就倾向于建造高端物业,来获取足够的利润。由于高端住宅的推盘和销售节奏要明显慢于普通住宅,也使一手房在市场上的比重进一步下降。

  经济转型的侧面

  另一座一线城市上海,二手房交易所占比重也在增加。据中原地产统计,今年前4个月,上海新房住宅成交42306套,二手房住宅成交144619套,后者占比达到77.4%。

  从2012年到2015年(全年),上海二手房所占比重分别为69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

  不仅如此,广州、深圳等一线城市,以及南京、福州等热点二线城市,二手房市场所占比重均达到50%以上,该比例也呈现出不断提高的趋势。

  中原地产首席分析师张大伟认为,当市场进入存量环节时,表现为新房的土地供应减少。在有限的土地供应下,房企集中抢地,更容易导致高价地出现,并使新房市场进一步出现高端化趋势。

  同时,决定市场总体价格的,已经不是新房价格,而是二手房价格。在这种情况下,二手房交易的税负、贷款等政策,将对整体市场产生更大影响。

  这也意味着行业的变化。分析指出,存量房时代的到来,意味着新房开发将逐渐进入瓶颈期,传统的房地产开发业务空间渐小;立足于存量房市场的租赁、交易、咨询服务等二手房经纪行业迎来更大空间。这对房地产企业转变发展模式、甚至转型有重要参考意义。

  张大伟还指出,存量房占据市场主导,也说明这些城市进入城镇化末期。由于土地财政难以持续,土地出让收入锐减,地方经济的发展也将迎来挑战。

  有券商指出,尽管今年以来新房成交总体规模仍然可观,但随着整体供需关系的逆转和人口红利终结,未来房地产市场将加速进入存量房时代。企业转型和地方经济增长都将面临考验。

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