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北京房贷利率9折首周成交调查:普宅环比成交涨1倍

21世纪经济报道2017年01月11日 09:08

   分析人士认为,此波调控应该是希望稳定市场,主要是压住交易价格上涨势头,如果此波调控不能缓解,不排除政府继续出台严厉政策抑制楼市泡沫,政府控制房价的决心可彰。

  继2016年3月和10月,上海和深圳分别将首套房房贷利率最低折扣由85折上调为9折后,21世纪经济报道记者获悉,2017年1月1日起,北京市各银行对新受理的首套房房贷利率最低折扣也由85折上调为9折。

  2016年第四季度,北京房市已在“京八条”影响下出现了非常明显的降温,中原地产研究中心统计数据显示,四季度北京商住房成交量环比三季度下降42%。2016年12月,北京市新房成交均价已调到3.82万元/平方米。

  但从2017年1月1日-1月7日的已公布统计数量看,9折的利率折扣执行首周,虽然新房成交量呈47.5%环比大幅下跌,但新房成交均价达4.71万元/平方米,环比小幅上扬16.8%,普通住宅成交更呈现102.5%的环比巨增,此波利率调整暂未引发明显的降温连锁反应。

  此次房贷利率折扣目前执行如何?此轮利率上调会对北京房市产生什么样的影响?未来北京房市又可能去向何方?21世纪经济报道记者就此进行了调查。

  刚需依然强大

  几家不同的北京中介机构业务人员都表示,虽一直未收到正式文件和批示,但1月1日起,从具体业务操作上来看各家银行都上调了首套房贷最低贷款利率折扣,只是现在从成交量的数据看并没有太大影响。

  某中介业务人员给出解释称,某种程度来说现在是买房的热门时段,一方面是现在房价比较稳定,不少人担心过完年房价上涨;另一方面是通常年底会有部分业主因资金链断裂等问题继续用钱,可能会以低于市场价的价格出售,价格还是合适的。

  某房市分析人士表示,从现在来看,一方面北京市民对房子的购买力较大,而且现在依然存在大量被压抑的置换需求。“很多北京人买房,一开始买小房子,后面再慢慢换大房子,这就是置换需求。但买二套会受到限贷、限购等很多因素影响。现在政策收紧,置换就被压制了,但是只要政策松一点或者钱多一些还是要换房子的,这是刚性需求。”

  某北京市民也对21世纪经济报道记者表示,“马上要生二胎了,虽然房价贵,但现在的小房子确实要住不下了,所以无论如何都要想办法换房。”北京购房者的刚性需求依然巨大。

  北京某股份行个贷业务人士表示,虽然此轮利率最低折扣上调了,但如果按九折利率计算,贷款20年200万,每月比八五折只多还200多元利息,20年总利息也只多出6万多元,虽然购房者的还贷压力增大,但相对北京购房者的购买实力,压力尚可承受。但投机行为应会受到抑制。

  但对于该利率折扣上调的长期影响,中介业务人士和银行人士都难给出肯定的答案。某房产中介业务人士表示,“虽然现在从交易量上看影响不大,但未来楼市怎样很难说,从2016年起楼市交易的规律就不明显了,往年年初应该是淡季,8-10月是旺季,2017年却很难预测。但如果要买房,这个时间段挺好的。“

  挤出水分

  前述市场分析人士认为,此波调控应该是希望稳定市场,主要是压住交易价格上涨势头,如果此波调控不能缓解,不排除政府继续出台严厉政策抑制楼市泡沫,政府控制房价的决心可彰。

  中原地产首席分析师张大伟认为,随着限购、限贷、限价政策的收紧,信贷资金紧张,以及租赁型房源供应的增加,明显感到2017年北京楼市已经进入调整年,叠加已经在2016年开始出现的回落趋势,预计2017年北京房价出现稳中微降的可能性非常大。

  某股份行个人信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,与去年相比,受楼市政策影响较大的地区,如北京、上海、深圳、珠海等地今年银行个贷业务的整体指标有了明显转变。去年主要指标考察增量,而今年起将不考察增量,而考察同业市场占比增加。

  该人士还表示,银行业对整体房贷市场的预期很明确,这种考察指标的变化就是一种收紧的信号。这波调整通过调控政策就是等待泡沫严重地区的楼市挤出水分,房价方面应该有一个回归理性的过程。

  中金公司研究部分析员预测称, 在行政措施有力的调控措施下, 2017年一季度新房销售均价表现将持平,不会出现明显上涨。但从长期看,可以预见会有三大因素增加一线城市调控房价的难度:第一是开发商资金较为充裕,第二是一线城市短期内供应缺口难以得到根本解决,第三高地价带来的高成本。

  经济学家马光远表示,“北京并不会被我列入房价危险的城市,北京市政府控制土地出让一直非常稳健。”但环北京地带,包括廊坊、燕郊,已经从年初投资的黄金地带成为泡沫比较严重的地带,应该警惕风险。

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