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房子太小不够住?改善型二手房该如何选择

小聪 新浪乐居 2017年01月13日 18:24

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       随着经济实力的提升,家庭成员的增多,以及人们对住房品质需求的增高,改善型住宅受到越来越多人的欢迎。不同于刚性需求,改善型住房不仅需要更大的空间,居住品质的改善也同样得到了需求。

       那么改善型住房该如何选择呢?需要注意哪些事项呢?

       1:区域的选择

       在购买改善型物业时都比较倾向于选择符合自己生活习惯的区域。不管是生活配套设施还是小区的建设都已经相当成熟,由此积淀起来的生活氛围也比较浓厚。与刚需住房可能仅作为一个过渡性住房不同,大多数购房者会选择在改善性住房里长久的居住,所以在住房区域的选择上尽量做到一步到位,对于多种因素要综合考量,尽量选择各方面条件优越的住宅。

       2:楼盘品质的选择

       改善型购房者已经不满足于一般的生活居住环境和质量要求,第一次购房看中的是价格,第二次购房看中的应该是价值,不然,何来改善?因为改善性住宅不仅仅是面积上的扩大,更多的是建筑品质、小区环境、物业管理的提升。不可否认的是,楼盘的品质是居住生活基础。

       3: 配套一步到位

       改善型住房,在配套的选择上就要一步到位。生活配套必不可少,教育资源优先考虑,交通便利是王道,周边环境的提高,除了以上因素,还要看是否有医疗配套。作为上有老下有小的家庭,以上因素要进行综合考量。

       4:巧用公积金贷款缓解月供压力

       按照现行公积金贷款政策,购房前必须出售已有房产,让房产记录“清零”才能符合头次置业标准,达到申请足额公积金的条件并享受到房贷优惠利率。如果第一次置业已经动用了商业贷款,则不管购买的是普通住宅还是非普通住宅,再次申请按揭,一律按“二套房”对待。另外,对于“二套房”放贷,公积金首付虽也提高至5成,但相比较商业贷款,公积金贷款利率仍旧相对优惠。因此,“二套房”应尽量选择公积金贷款,这样既实惠又能缓解月供压力。


房源介绍

首城国际中心 3居室    面积:140.56平米    总价:1400万   单价:99602元/平米

地址:朝阳广渠路36号双井桥东600米

1户型分析

空间分析:房源为140.56平米全明格局的南北通透三居室,户型较为方正。层高约为2.6米,不会感到压抑,得房率在80%以上。

功能性分析:客厅朝南,采光性能佳,自带一阳台,拓宽了客厅的使用面积,增强了客厅的使用功能性。主卧朝南,带一拐角飘窗,采光性能得到了保障,主卧同时配备了卫生间,免去一家人同时使用一间洗手间的烦恼。房间的两个卫生间都为明卫,带东窗,除湿干燥效果好。两个次卧朝北,其中一个次卧带一拐角飘窗。厨房和餐厅位于入门左手处,布局合理,厨房带一朝北阳台,厨房边上还有一个储物间,可以储存闲置物品。

舒适度分析: 房源整体布局合理,动静分区合理,家务动线、访客动线、居住动线几乎不会互相干扰。房源不临街,隐私性也得到了保障,全明格局的设计满足对居住品质有追求的住户。

不足:由于房源所处楼栋与相邻的楼栋间距较短,采光时间受到了一定的影响。

2交通状况

首城国际东临营盘内路,南临八棵杨中街,北临广渠路, 西至东三环中路仅600米。

自驾:双井桥下容易堵车,堵车时间一般在上午去8:00-9:30,下班时间17:30-19:00容易堵车

地铁:距首城国际中心小区最近的地铁站为10号线双井站,距小区约为660米,7号线双井站正在规划建设中。小区西侧400米处有7、14号线九龙山站。

公交:紧邻小区北侧的广渠路有九龙花园公交站,距小区300多米处有双井桥东站,附近的公交线路多达数十条。 

3社区环境

首城国际小区的整体绿化率30%左右,环境优雅,有多处小广场,景观各不相同,楼龄很新,小区人车分流,24小时安保,门禁比较严格,住户的安全得到了保障。虽然地处商圈附近,小区相对清净,环境也十分干净。

4配套情况

教育配套:红黄蓝幼儿园是距小区最近的幼儿园,约600多米。

                 北工大附属小学,中学,九年连读,距首城国际的南门400米左右,步行约3分钟

                 左右,是首城国际的对口学校。

商业配套:富力广场在小区的西北侧,约为600米 。与家乐福一街之隔。

医疗配套:垂杨柳医院是离小区最近的三甲医院,距小区约为1.5公里

5性价比

目前首城国际小区在售二手房源的区间价格在86443-104272元/平米之间。根据户型合理性分析,该户型为全明格局,南北通透,居住舒适度较高,装修及家具齐全可拎包入住。该房源为12年的商品房,所处楼栋为板楼,小区也是东三环到东四环之间的新小区,适合对地理要求高、生活配套齐全的改善一族。此外,购买该房源还赠送价值35万的产权车位。目前该套房源的实际售价约为1400万,双井片区16年的房价趋势稳定上升,但是1月相对于去年12月下降0.9%,首城国际的房价同比上月上涨0.6%, 没有受到周边房价的影响。相比小区周边的相似小区,小区的整体均价相对较低,性价比较高。

房源详情:http://bj.esf.leju.com/detail/230283967

经纪人: 侯志伟    联系方式:157-1108-5323


房源介绍

合生国际花园 3居室    面积:139.06平米    总价:1200万   单价:86294元/平米

地址:朝阳区国贸桥南600米,东三环西侧

1户型分析

空间分析:房源为139.06平米的南北通透三居室,户型较为方正。主卧约为17.5平米,客厅约为46.5平米,面积适中,不空旷,也不压抑。层高达2.9米,增加了空间舒适感。

功能性分析:客厅、主卧朝南,可全天候采光,通风效果好。客厅自带落地窗,视野效果好,可观赏到花园景观,且面积足够大,满足访客接待的需求。主卧同时配备了卫生间,方便使用。双次卧朝北,面积相差无几,可观赏到国贸景观。厨房和餐厅位于入门左手处,布局合理,餐厅带一朝北阳台,扩大了使用面积,功能性增强不少。

舒适度分析: 房源整体布局合理,动静分区合理,家务动线、访客动线、居住动线几乎不会互相干扰。该楼栋为两梯三户的板楼,为整体舒适度增分不少。

不足:户型本身没有太大的瑕疵,房源外立面有墙砖脱落现象,影响美观。

2交通状况

合生国际花园东侧紧邻东三环中路,南临光华北街,据广渠门外大街约600米。小区周边公交林立,出行方式多样,选择灵活。

地铁:1、10号线国贸站,位于小区北侧,距小区不到1公里,10号线双井站位于小区南侧,距小区不到600米,7号线双井站正在规划建设中。

公交:双花园公交车站位于东三环辅路,距小区200多米。

3社区环境

合生国际花园小区的整体绿化率37.8%左右,社区园林内绿化率为87%,社区中庭有3万平米的园林景观,可以满足各种人群的户外活动需求。小区采用人车分流,24小时安保,住户的安全得到了保障。小区住户居民多为精英人群,整体居民素质较高。

4配套情况

教育配套:乐成国际学校幼儿园是距小区最近的幼儿园,约390米。

                 芳草地国际学校双花园校区距小区750米,步行约9分钟。

                 北京工业大学附属中学距小区1.1公里。

商业配套:小区位于国贸商圈和双井商圈之间,商业配套相当成熟。

                 富力广场距小区350米,国贸商城距小区1.6公里 。

医疗配套:垂杨柳医院是离小区最近的三甲医院,距小区约为1.4公里

5性价比

目前合生国际花园小区在售二手房源的区间价格在79142-97483元/平米之间。根据户型合理性分析,该户型南北通透,居住舒适度较高,户型使用率高,86294元每平米的定价较为合理。该房源为07年的商品房,所处楼栋为板楼,小区区域位置东三环内,周边的教育、交通、商业、医疗配套都已成熟。作为改善型住房,楼盘的质量过硬,社区园林景观出色。美中不足的是外立面的脱落影响房源价格的上限。目前该套房源的实际售价约为1200万,国贸片区的房价趋势稳定上升,环比上月提升0.6%,合生国际花园的房价同比上月上涨1.2%,片区内二手房走势处于上升通道,具备一定的上升潜力。

房源详情:http://bj.esf.leju.com/detail/237869183

经纪人: 娄文福    联系方式:138-1100-6255


房源介绍

远洋山水 3居室      面积:136.1平米    总价:1050万   单价:77149元/平米

地址:石景山鲁谷路与鲁谷东街交叉口东南角

1户型分析

空间分析:房源为136.1平米的南北通透全明格局三居室,户型较为方正。房源整体开间进深比合理,主卧、次卧的开间与进深比也接近1.5:1。

功能性分析:客厅、主卧朝南,采光性能佳,客厅带一大飘窗,主卧带自带一落地阳台和卫生间。俩大功能区面积足够大,可以满足起居生活及对外接待的需求。两个次卧朝北,面积相差无几,其中一个次卧带一飘窗。厨房和客卫位于过道左侧,厨房挂北窗,布局合理,客卫也为明卫,采光好,利于除湿。

舒适度分析: 房源整体布局合理,公私分区较为合理,隐私得到相对的保障。全明格局、南北通透,使得阳光沐浴各个角落,空气遍布整个房屋。阳台、飘窗的设计不仅扩大了使用面积,更是提升了居住的品质。房源处于高楼层,位于小区中间,正对花园,不临街,居住舒适度较高。

不足: 过道浪费了些许空间

2交通状况

远洋山水地处西四环与西五环之间,小区从南侧莲石路西行2公里可以到西五环,东行2公里可至西四环,出行都非常方便。

自驾:莲石路是快速路,全程无红绿灯。远洋山水小区车流量比较大,开车走莲玉桥向东会比较容易堵车,其他的地段一般不堵车。远洋山水比较堵的时候都是早高峰8:00-9:00和晚高峰6:00-7:00上班族私家车比较多

地铁:距远洋山水小区最近的地铁站为—1号线八宝山站,由于远洋山水有南北区之分,小区距离八宝山站,约800-1500米。步行到八宝山站约15分钟

公交:距离鲁谷西站步行300米距离约5分钟,距离鲁谷公交场站600米距离约9分钟。

3社区环境

远洋山水小区的整体绿化率30%左右,得益于素质较高的物业管理及24小时安保,小区内部环境干净、安全。小区内部有儿童娱乐设施,滑梯、秋千等。

4配套情况

教育配套:景山学校远洋分校,位于远洋山水小区内,是一所九年一贯制、高中三年的公立校。

商业配套:万达广场在远洋山水的西北侧,步行6分钟左右就能到;远洋山水北侧就是台湾美食一条街

医疗配套:武警总医院,距离远洋山水社区2.4公里;301医院,距离远洋山水社区2.8公里

5性价比

目前远洋山水小区在售二手房源的区间价格在60420-84255元/平米之间。根据户型合理性分析,该户型为全明格局,南北通透,居住舒适度较高,装修及家具齐全可拎包入住,周边生活配套成熟。该房源为08年商品房,满五唯 一,如果买方名下没有其他房产,此房只需缴纳1.5%契税,没有差额增值税。在同等户型里,报价低于其他户型。该小区改善型客户较多,业主多在小区内置换房源,由于景山学校远洋分校名气的提高,也使得该小区的均价高于周边的小区。目前该套房源的实际售价约为1050万,鲁谷片区近五个月房价趋势稳定上升,同比上月上升0.4%,远洋山水的房价同比上月上涨1.5%,成交量环比上月持平,片区内二手房走势稳定,具备一定上涨空间。

房源详情:http://bj.esf.leju.com/detail/237483339

经纪人: 詹辉    联系方式:156-1144-4289


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