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房产税不会成为压倒房价的“稻草”

上海金融报 2017年02月14日 11:23

  日前,国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”,引发关注与热议。在中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”总基调后,房地产市场向着打击投机、防止热炒的方向推进。曾经被认为是降低房价的“利器”——房地产税再次进入人们的视野。

  春节后,城市房价开始出现波动。一线城市房价渐趋温和,二线城市房价冷热不均,譬如,天津(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)、成都、西安(楼盘)等二线城市房价仍维持较高增长,而一些三四线城市则进入“胶着”状态。房产税带有政府调控之意,价格收紧会“倒逼”投资者或购房者趋于理性,但如果说会对现实房价造成“断崖”式影响,其依据不足。

  房价近期趋稳,其实有很大一部分是因为公众或市场的整体担忧所致。在担忧“下跌”或政府政策收紧的当下,房价下跌或趋稳反而是必然。可以肯定的是,去年年底和今年年初部分城市房价的松动或下跌,多少是购房者和投资者“自己吓自己”,而不是房价真到了不得不下跌的时候。这样的“下跌”难言持续,更不是商品市场的规律和常态。

  公众对于现实房价的下跌判断不会持续多久,在“撑死胆大的”的国内房地产市场,在并未真正理性的当下,以投资或投机心态进入市场的“资本”又或将开始新一轮逐利,其中原因有一些地方政府的“暧昧”以及现实中产品供应的无法满足。首先,地方政府并不希望房价下跌或大跌。房地产业始终是地方政府财政收入和经济收入的重要组成部分,在一些地方,地价收入曾占其财政收入的60%。即使是政府加强调控和结构转型的当下,房地产在税收增长中的贡献仍是最大的,约占29%。房地产与政府之间已成为事实上的“鱼与水”,地方政府不太可能出台导致房价下跌或大跌的刚性政策,这早已被多年来的地产调控政策所证实。寄望于政府出台房产税解决“房价高”的问题,本身就是缘木求鱼。

  其二,国内房地产市场始终处于并将长期处于“刚需”状态。一方面是土地的“刚需”。我国已划定18亿亩耕地红线,城市不具备持续稳定的土地资源,要实现对城市周边土地的房地产供给,必须完成对耕地的“占补平衡”。统计数据显示,北京(楼盘)等一线城市和绝大多数二线城市,2017年的供地指标低于往年,这是土地资源尤其是城市土地资源日益紧缺的结果,必将直接影响商品房建设和供应。另一方面,城镇化造就了更多的城市住房需求群体。2015年,我国城镇化率约为57%,与发达国家相比还有较大差距。以100 万城市人口总数占全国的比重分析,美国为45.2%,日本为65.3%,韩国为45.9%,澳大利亚为61.6%,我国仅为23.2%。这必然产生更庞大的房屋需求,而短期内实现“居者有其屋”不可能,城市住房需求将继续在今后若干年成为市场“刚需”,并导致房价上涨。

  同时,国内城市房价还与GDP指数和M2息息相关。我国近年来GDP增长迅速,一度达9%-10%,房价在背后起了很大的推动作用。另外,中国的货币供应量M2保持高位,也直接形成对高房价的贡献。2003年,中国的货币供应量M2远低于日本和美国,而截至2016年年中,中国的M2总量为22.43万亿美元,远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。中国M2的高增速更多是政府、企业和银行三者相互支持的结果,如此之大的货币增量,使得市场资金需要寻求可以配置的资产,降低了货币的购买率而导致“房产升值”。

  综上,所谓的“房产税”不会成为压倒房价的“最后一根稻草”,最大的可能是在今年乃至今后若干年,国内城市房价仍持续上涨。即使有房价下跌,也只会是个别城市的个别现象。

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