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2017政策冰火两重,热点城市分化严重!

丁祖昱丁祖昱评楼市2017年02月14日 11:37

  2016年全国的商品房成交量打破了此前“天花板”,多数城市成交创新高,随之而来的是政策的收紧。在政策面去库存与调控并举之下,我认为,2017年是“分化之年”,同样都是出台调控政策,但在调控政策之下压力将大相径庭。

  就1月份各城市成交而言,受到供应不济以及春节部分城市备案数据滞后等影响,成交量环比均出现大幅下滑,这一点在一线城市中尤为明显,北京、上海环比跌幅超过40%。二、三线城市当中,南京、东莞、常州成交环比上涨,同比来看,重庆、青岛涨幅较大,均超过70%,市场热度相对较高。另外苏州、沈阳、郑州同环比降幅较大,其中苏州同、环比分别下降82%和30%。

  去化层面来说,1月除重庆以外,其余城市消化周期环比皆有所上升,部分城市消化周期甚至拉长至20个月以上,其中深圳消化周期已达26.7个月,而郑州、武汉、南昌等城市消化周期不足5个月,重庆近几个月市场热度较高,去化周期仅剩2.2个月。

  1月份的市场走势,往往对全年房地产走势有很多影响,从目前看,调控城市根据政策压力大致可以分为以下三类:

  第一,压力相对较轻的城市:武汉、南宁、常州、重庆、杭州等。

  武汉去年价格虽增长7%,主要是结构性影响,实际上二环以内房价上涨35%,二三环之间上涨26%,三外环之间上涨16%,这与其他热点城市涨幅还是比较接近。整体来看,未来三年武汉供应量充足,成交量继续稳步上涨问题不大。

  杭州热销项目集中在外围区域,价格较低、预售证好拿,更为主要的是不限购。而且核心区热销项目售价普遍低于市场预期,整个市场购买力强,由于土地成交结构和中心区项目全部精装修,今年房价难降,市场压力相对较轻。

  另外,像常州这类不限购的三线城市,在热点城市需求外溢之下,2017年市场相对压力较小。常州春节后由于投资客迅速回归,市场快速回暖,1月成交量同环比均增长。而供应和库存处在低位,也会推动常州房价在今年上半年继续上升,需要警惕的是,现阶段房价过快上涨可能将面临一个较大的调控。

  第二,压力相对较大的城市:北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。

  一线城市中除广州以外,其余三个城市政策压力将很大程度上影响未来市场,尤其是对的价格限制和典型物业打击上威力十足。就2017年而言,延续严控的政策已达成共识,无论是新盘定位、推货节奏、价格预期、营销策略等会以此为依据。

  二线城市中,西安、南京、沈阳、福州今年楼市也需谨慎小心。西安2016年市场虽然总体“量跌价稳”,但若对比其他热点城市来看,5%的房价涨幅与其他热点城市相距甚远,加上库存压力较大,限购之下,今年仍困难重重。而南京在政策收紧之下,成交量快速下降,新房市场成交持续低位徘徊,虽然没有去化压力,但供应受限,成交量能否止跌回稳较为关键。

  第三,相对较为乐观的城市:成都、青岛、广州等。

  2016年的广州在一线城市当中“一枝独秀”,商品住宅市场供不应求加剧,成交量、成交均价、成交金额也再创历史新高。考虑到供应不足,接下来成交量将继续下滑,但地王效应和经济发展需要构成有效支撑下,广州房价将保持缓慢上涨。另外,在商业/公寓可以改为租赁住宅政策推动下,这一块原本平淡的市场将会回暖。

  而成都在经历了去年“量价齐升”后,如果2017年政府不追加更苛刻的政策,成都市场我认为整体看涨,且看涨的幅度不亚于2016年全年涨幅。

  值得注意的是,青岛尽管部分热点楼盘签约受限,1月份成交环比下滑,但签约量同比大幅上涨,特别是春节假期之后,到访量和成交量较高,表明当前购房需求依然在扩大,市场热度不减。另外,政策面来看,青岛相对其他热点城市相对宽松。我认为今年青岛市场变化将与一线城市和强二线城市基本同步,但时间上会有所滞后。价格仍会上升阶段,前三季度将继续补库存。

  (原标题为:周二市场说 | 2017政策冰火两重,热点城市分化严重!)

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