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北京学区房25万1平仍抢手 有地下室超14万1平

施永青 经济观察报 2017年02月27日 09:20

  每平方米25万元,是最近北京市金融街区域一套房屋出售的单价。2月下旬的一天,一位买家正准备以1000万元买走39平方米的1室1厅。5小时后,这套房子被另一位出价1200万的买家熊爸拿下。不过,这项高单价的交易并没有出现在一些公开信息平台。

  让自己孩子就读宏庙小学,是熊爸购买北京丰汇园小区的目的。这是一所北京市排名前列的小学。其划片小区的价格在二手房市中也水涨船高。

  由于学区房的高单价,一些面积小于标准房屋的非标准住房,如地下室、过道成为了很多只求为孩子获得学籍资格的家庭购买的“经济”之选。但即便如此,这些房屋同样价格不菲,比如对口宏庙小学的另一小区宏汇园在售地下室的报价都超14万/平方米,实验二小德胜校区的安德路地下室报价已超过12万元/平方米。

  不过,不动产登记机构出台的最新政策明确,一些不具备居住功能的“房源”未来可能不具备学籍和落户的条件。

  而来自教育部门的最新政策也注意到了学区房问题,建议在学区房问题严重的区域采取多校划片的手段。

  “买一套,看200套”

  “不是冲动购买。”熊爸说,他本来在通州有2套房,但通州房屋所在学区属于“菜场小学”,于是他利用了45天在海淀区和西城区知名小学门口“蹲点”,询问家长们学校的教育硬件、师资力量、食堂餐厅、日常课程等,截止到2017年1月,熊爸已“看过200套学区房”。

  经过调研,熊爸选择了两个地区:金融街片区和德胜门片区。据他的分析,金融街片区和德胜门片区各有利弊,金融街片区拥有知名小学:实验二小、奋斗小学、宏庙小学、西单小学、华嘉小学和受水河小学,前四者排名顶尖,后两者弱;德胜门片区的优势是抗调剂,德胜门地区的西师附小、五路通小学、实验二小德胜校区、裕中小学等学区质量实力相当。

  在这个过程中,熊爸看到一位购房者以640万全款购买了德胜门的一处学区房的地下室,也看到单身青年,甚至“00后”都在咨询学区房地下室。

  因为相对于普通的学区房源,同样有学籍的地下室总价更低,尤其是在房屋核验政策变化的情况下。

  2017年1月26日,《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》(以下简称“《通知》”)开始公开征求意见,截止到2月5日。

  《通知》第3条明确:住宅平房申请办理房源核验时,属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验,并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况,在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注,不动产登记部门依据系统中标注信息,在不动产权证附记栏中予以记载。

  换言之,过道学区房在《存量房房源核验信息表》中标注为“通道”,不是“房”,购买“过道”的家庭子女存在不能上学的风险。

  多名家长向经济观察报记者证实:过道房受到政策遏制,平房产权不清晰等原因造成家长们开始由购买过道“老破小”转向购买“地下学区房”。

  熊爸就是在这样背景下,花费1200万元“截胡”了前述房屋。熊爸坦言,自己实在无法接受住在潮湿的地下室。

  难题

  经济观察报记者通过多渠道获悉,近期学区房持续火热的原因有二:

  一、北京市东城区、朝阳区为了尽可能普及优质校资源,近年取消了推优,采取派位和划片制,并且这一趋势正在全市范围内推广。某种程度上,新的政策趋势也促成了学区房的火热。

  二、学区房抗跌性和稳定性是中产阶层对抗货币贬值、货币保值增值的重要通道。

  以“推优”取消传言甚嚣的西城区为例,根据《北京市西城区教育委员会关于西城区2016年义务教育阶段入学工作的意见》和《2016年西城区非本市户籍适龄儿童入学证明证件材料审核办法》,西城区房管局审核父母的西城区实际居住证明是条件之一。

  现实操作中,西城区集体户不实行划片登记入学,而是在本学区学位有余的前提下,在学区内派位入学,学区学位不足的在全区派位入学,多名西城区集体户家长证实了这种说法。

  根据北京市教委数据,2010年以来,北京市适龄儿童少年人数每年平均递增2万人,年均增长20%,这种趋势进一步加剧了很多人对学区资源会愈发紧张的担忧。

  中央教育科学研究所研究员储朝晖向经济观察报记者说,学区房火爆由商家炒作、家长教育理念不成熟、家长过于年轻、教育资源不均衡等综合原因造成,随着教育资源的均衡,追逐学区房可能像80年代的集邮热潮,只是昙花一现,根据教育统计学,决定一个人成功中,先天因素占比是62%,在先天因素基础上后天因素占比只有30%。

  不过,在一些拼抢学区房的家长们眼中,储朝晖的建议过于理想化。在目前教育资源仍不均衡的情况下,家长们对数字失去了感觉,再贵、再刷新三观的学区房一经推出,还是被家长们一抢而空。

  2月22日,教育部网站发布了关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知,明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学,建议“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。

  (经济观察报)

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