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公积金风险预警机制首现 楼市调控花样扩围

张敏21世纪经济报道2017年03月14日 09:04

  始于去年末的这轮楼市调控热潮,余波仍未平息。

  据安徽省住建厅消息,安徽近日出台《住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》,通过设置预警等级,控制住房公积金资金流出速度。据介绍,此举的目的在于防范和控制住房公积金资金流动性风险,适度约束资产负债。这种公积金风险预警机制的出台,属全国首例。

  鉴于安徽曾是楼市交易热点区域的现实,这项举措的用意不难理解。而在抑制楼市过热方面,安徽的做法绝非孤例。

  春节过后,北京、天津、南京、杭州、南昌、重庆等热点城市,以及三亚、涿州、滁州、崇礼等非核心城市,均推出调控措施,对市场进行管理。政策手段涉及土地、信贷、限购、商改住等多个层面,可谓频率密集、方式多样。

  有业内人士指出,这种大范围楼市调控政策的出台,承接了去年第三季度以来地方政府的普遍做法,可视为对此前调控政策的修补与完善。但考虑到传统旺季将至,市场升温迹象明显,调控的步伐恐不会停歇。

  楼市调控的安徽样本

  按照安徽省于本月10日发布的新规,根据资金运行情况,对城市公积金设定三个预警等级。

  其中,一级预警的设定标准为:住房公积金个人住房贷款率在85%至90%之间,且资金净流量连续三个月为负数。二级预警的标准为:住房公积金贷款率在90%至95%之间,资金净流量继续为负数。三级预警的标准为:住房公积金贷款率在95%以上,资金净流量继续为负数。

  这种预警状态将被及时汇报至公积金管理部门,并用于实施风险防控。其中,当启动二级预警时,可采用暂停商贷转公积金贷款、适度收紧公积金贷款发放等方式,缓解资金压力;当启动三级预警时,可实行公积金贷款轮候发放政策。

  这是全国首个公积金贷款预警机制。根据这一机制,若市场交易升至高位,监管层将通过收紧公积金贷款的方式进行遏制。

  安徽省住建厅公布了这一政策发布的背景:“近年来,随着房地产市场的发展,我省住房公积金使用率快速增长,对住房消费的支持作用凸显。但是,住房公积金流动性不足的矛盾也逐步显现,部分城市住房公积金运行已不能自求平衡。2016年10月国务院第三次督查指出我省住房公积金管理存在风险。”

  合肥(楼盘)当地某房地产界人士向21世纪经济报道记者表示,2016年安徽楼市火爆,合肥、安庆(楼盘)、芜湖(楼盘)、滁州、铜陵等地的成交量都上涨了50%以上。这不仅推动了房价抬升,也导致这些城市的公积金贷款额度不足。

  楼市调控也随即降临。去年10月2日,与很多热点城市一样,合肥出台调控楼市的“房十条”,在土地供应、限购、限价、信贷、住房保障、市场监管等方面进行系统调控。今年2月,合肥市房管局在部署2017年工作时也表示,“从严落实”十条新政,进一步加大对“返租销售”、“办公改公寓”、“捆绑销售”、“捂盘惜售”等违法违规行为的处罚。

  3月9日,滁州市也发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干意见》,推出以限价、差别化信贷为主的一系列调控政策。成为为数不多的非核心城市调控案例。

  安徽的楼市调控历程,是本轮全国性楼市调控的缩影。

  中原地产首席分析师张大伟表示,去年9月末10月初,共有超过20个热点城市密集出台系统性的调控政策,此后各地又不断有零星调控措施推出,并延续至今。这些政策可分为两类:一是热点城市出台针对性措施,可视为对既有调控政策的修补和完善,二是非热点城市调控加码,可视为调控政策向最新的热点区域蔓延。

  据21世纪经济报道记者不完全统计,春节过后,北京、天津、南京、杭州、南昌、重庆、合肥等热点城市,以及三亚、涿州、崇礼、滁州等非核心城市,均出台了调控政策。

  在热点城市中,北京强化申购自住房的限制条件;杭州、南昌聚焦限购升级;南京强调在规划阶段禁止“商改住”;天津发布土地交易的“限价令”;重庆则严控首付贷、假按揭等行为。

  非核心城市中,三亚、涿州和崇礼都将焦点集中在“限购”上,其力度堪称前所未有。滁州的一揽子调控政策的出台,也是该市的史上首例。

  市场升温端倪隐现

  上述政策的密集出台并非毫无来由。今年以来,无论热点城市还是非热点城市,房地产市场都未出现明显降温。且随着传统销售旺季的到来,部分区域有升温迹象。

  在中国指数研究院监测的30个城市中,今年1月有6个城市的商品住宅成交面积出现环比上涨,到2月,环比上涨的城市已经增加到12个,但多为中小城市。3月首周(2月27日到3月5日),杭州、重庆、东莞(楼盘)等热点城市的成交量大幅上升,广州(楼盘)、南京、苏州(楼盘)、济南(楼盘)的成交量也出现上涨。

  据21世纪经济报道记者的调查,在北京、广州、深圳(楼盘)等一线城市,近期二手房市场交易十分活跃。这部分成交将可能体现到3月的数据上。

  根据央行的统计,今年1-2月,住户部门新增中长期贷款(通常理解为“住房按揭贷款”)10097亿元,创历史同期新高。该规模比去年同期上涨53.0%,比2015年同期上涨95.8%。

  央行行长周小川在3月10日表示,去年房地产信贷增长比较快主要是个人购房贷款。“住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展,但随着政策调整,估计会适当放慢。”

  这句话被一些业内人士理解为,房地产市场可能会在政策调整下有所降温,但就现阶段而言,降温幅度不会太大。

  另一个值得关注的趋势是,楼市资金正在从热点城市流向非热点区域。据wind的统计,今年以来,柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头、三亚等城市的住宅成交量均大幅上涨,成为近期成交最为旺盛的区域。

  华泰证券(601688,股吧)表示,这些区域楼市升温的逻辑在于,随着一二线城市人口饱和,以及房价梯度不断拉大,一二线城市的低端产业人口不断外流,并成为三四线楼市的新增需求。从区域分布来看,热点城市周边区域,以及中西部核心城市成为主要受益者。包括投资资金在内的楼市资本,都涌向这一区域。

  多数业内人士认为,由于热点城市调控政策没有松绑的可能,因此就这些市场而言,短期内并不会有资金回流的风险,市场热度也很难下降。

  这也决定了,楼市调控的范围可能继续扩大,力度也会有所加强。

  张大伟指出,由于部分区域内的投资需求旺盛,未来全国限购范围可能继续扩大,部分二三线城市将会增加限购约束。从3月开始,一二线城市将在限购的基础上,加强限价等其他政策力度。预计市场有望在今年一季度趋于平稳。

  他还表示,从两会期间传递的信号来看,加快住房、土地供应,加强房地产税收制度建设,推进长效机制等,也将是未来的政策重点。

  (责任编辑:季丽亚 HN003)

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