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北京“8万元+”住宅成交增近4倍 超8万元均价盘取证无一过关

证券日报 2017年03月14日 09:10

  去年的“930”新政给北京豪宅市场带来的冲击可能比预想的更为严重。目前来看,在北京“8万元+”的豪宅市场上,在售项目几乎都是2016年9月30日之前取得预售许可证的楼盘,而去年“930”新政之后,整盘想以“8万元+”的预售均价拿下预售证的项目,几乎未见。

  亚豪机构市场总监郭毅向记者表示,进入2017年以来,尚无整盘预售均价超过8万元/平方米的项目获批,由此可以看出,监管层对于预售价格的监管极为严格,而8万元/平方米也成为明显的价格界限。

  公寓豪宅成交量大增

  根据亚豪君岳会数据统计显示,2017年2月份,北京公寓豪宅市场(成交价8万元/平方米以上)共实现成交243套,成交面积2.98万平方米,环比分别上涨3.86倍与5.3倍。与此同时,2月份,北京公寓豪宅市场成交均价93768元/平方米,环比上涨12%。

  显然,1月份50套的成交量几近触底,而2月份则出现快速反弹,且力度强劲。

  对此,郭毅表示,一方面,受到豪宅市场基数不断扩大的影响,2015年-2016年度高价地的频出,使得大量纯新盘与老项目纷纷进入“价格豪宅”的行列,这也为公寓豪宅市场的成交提供了基础;另一方面,受到土地出让特征的影响,真正的城区公寓豪宅项目未来将不断减少。进入2017年,在已成交的5宗住宅用地当中,有4宗位于六环以外,而在未来的供地计划当中,六环外郊区占比也将不断加重,因此城区公寓豪宅项目已逐渐进入“后供应时代”。受此影响,目前尚存的城区公寓豪宅项目受到较大青睐。

  有数据显示,2016年之前在普宅市场当中,单价“8万元+”的产品成交占比一直处于1%以内,而自2017年开始,这一类型产品成交占比快速上升至3个百分点以上,尤其是五环内的普宅市场当中,2016年以前“8万元+”占比一直在10%以内,而进入2017年之后已经攀升至25%。

  郭毅认为,虽然整体市场成交在不断收缩,但是公寓豪宅占比却在不断提升。北京住宅市场豪宅化的趋势自2015年开始显现之后,2016年进入快速发展期,2017年开年不断延续深化,不过随着土地市场“限房价、竞地价”规则的重启,这一趋势将在不远的未来被逐渐打破。2017年已出让的5宗以及正在挂牌期的4宗纯商住宅用地当中,最高销售限价为旧宫地块的“不得超过54931元/平方米”,受此影响,未来公寓豪宅市场将逐渐进入收缩周期。

  均价8万元成拿证红线

  值得关注的是,对于北京豪宅市场供给端的限制,今年以来尤为明显,限价是重要手段。

  据亚豪机构观察,在今年2月份入市项目当中,仅有绿地·海珀云翡一个项目的部分房源,成交价有望冲击8万元/平方米。

  更重要的是,进入2017年以来,尚无整盘预售均价超过8万元/平方米的项目获批,由此可以看出,监管层对于预售价格的监管极为严格,而8万元/平方米也成为明显的价格界限。

  另有业内人士称,尤其对上市房企而言,即使“挤牙膏式”拿证,仍会对现金回笼造成压力。

  鉴于此,郭毅认为,受此影响,部分资金压力较大的房企将不得不通过调低预售价格的方式争取快速“过关”,而在高昂地价的挤压之下,对于产品的“减配”或将在所难免,在经历了2015年、2016年豪宅市场集体高调“做加法”之后,豪宅市场的产品风向或将出现变化。

  另有豪宅操盘手则表示,调低预售价项目进入市场后,将打破原有的竞争格局,届时,不排除豪宅市场也可能出现个别项目需要“排队摇号”买房的现象,而有一批项目将会受到重创,利润难以达到预期。

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