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新政解读:北京二套房首付比例提至60% 还买吗,怎么买?

吴俊锋乐居二手房2017年03月17日 17:15

  

         乐居二手房讯(编辑 吴俊锋)据北京青年报消息,3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控升级,二套房首付比例提至60%,实施“认房又认贷”的政策措施。

  政策:认房又认贷,二套房首付比例提至60%

  17日下午,市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出,北京将实行差别化信贷政策,实施“认房又认贷”,进一步提高二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

  对于二套房认定,将采取“认房又认贷”的措施,即居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  此外,对于企业购买的商品住房再次上市交易的,需满3年及以上;若交易对象为个人,将按照限购政策执行。

  观点:二手房市场受影响最大,换房压力增大

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京此次出台认房又认贷政策符合预期。《通知》中提到,去年底一些重点城市实行“认房又认贷”政策以来,提高个人房贷门槛,目前取得了良好的二手房市场调控效果。北京此次提高二套房首付比例,旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等行为。

  严跃进认为,北京政策趋于严厉,一方面可能会促进认房又认贷的政策在全国热点城市推行,也透露出近期房价管控会继续强化的信号。与此同时,新政之下,一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加,而潜在购房需求可能会相应减少,房屋买卖会趋向平稳。

  而中原地产首席分析师张大伟则分析认为,认房又认贷后,未来改善需求大部分最多只能贷款186万。为此,他算了一笔账:“以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低。但除了公房外,如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。也就是说,绝大部分卖一买一的需求,之前算是首套,现在最多只能贷款186万,或者选择首付80%,而且需要承担非普通住宅的大量税费。”

  张大伟指出,新政打击了改善需求,提高了改善需求门槛。与此同时,新政对二手房的影响较大。最近几个月以来,北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房价格的现象,新建住宅限价严格,约束了价格上涨,所以后市的市场影响,首当其冲是二手房市场。

  建议:房价或回调,入市及贷款需谨慎

  此轮新政出台,无疑将给在京买房者带来不小的影响,无论是对于首次置业还是改善型需求而言,住房贷款期限从原先的最高30年降至25年,都将增大购房的资金压力。而且值得注意的是,公积金贷款也被纳入“认贷”范围,将进一步扩大新政的“杀伤力”。

  而对于二手房买卖而言,新政特别提及企业购买的商品住房再次上市交易的,需满3年及以上,也可谓是堵住了一切可能的通道,全面收紧的意图相当明显。

  调高二套房首付比例,降低房贷最高年限,双管齐下无疑抬高了购房者的入市门槛。有业内就指出,如果这一新政长期执行,可能将影响到购房者的入市积极性,给市场带来的影响也将是持续而深入的,称之为“休克式疗法”并不为过。

  资深地产界媒体人相国良指出,对于近期刚购房的购房者,要及时关注后续政策,政策效应可能会持续一段时间,具体执行效果还要看会否有后期加码。值得注意的是,《通知》中暂时并未明确新政的具体执行时间,尤其对于近期签约的客户而言,要及时评估是否有腾挪的首付或者资格,珍惜难得的首次贷款机会。

  而暂未签约的客户,或许应该观望一段时间,建议推迟3-6个月。除非后期政策有所松绑,否则按照此次新政的执行力度,叠加此前的930政策,市场会进入冰冻期,北京市场房价可能将面临回调的局面。

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