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李宇嘉:新政密集落地彰显楼市分类调控新逻辑

每日经济新闻 2017年03月20日 09:07

  在以北京“认房又认贷”为代表的严厉措施之下,多个城市出现调控加码、调控范围扩大的趋势。据中新网统计,2月28日以来仅3周时间,22个城市(县)出台了新一轮调控措施。

  事实上,国家统计局3月18日发布的2月份70城房价数据显示,在热点城市新房市场平稳的同时,二手房市场却出现量价齐升。比如2月份,京穗二手房价格领涨全国,价格指数环比分别上涨1.3%和2.7%。

  那么,此轮调控的逻辑是什么?又折射出哪些政策变化?

  对比22个城市发布的措施,有几个新现象:一是调控不仅覆盖热点城市,也覆盖热点城市周边三四线城市(县);二是有针对性地打击投资炒作,如北京限制企业购房再交易时间,广州限制单身购房,南昌规定未成年人不得在市区买住宅;三是热点城市强化限购或限贷,应对二手房价格快速上涨;四是收紧非户籍购房、启动二手房限购,一方面显示外地人投资购房或“返乡置业”快速回升,另一方面预售管制下,需求涌入二手房市场。

  一线城市中京穗楼市明显抬头,二手房价格领涨全国,成交量相比2月大幅上涨40%。这意味着在新房预售管制下,大量需求涌向二手房市场。2016年10月,京穗均发布调控措施,试图以“认房不认贷”支持改善型需求。但当市场出现回暖预期,“认房不认贷”就可能异化为“加杠杆”购房,甚至助长以离婚获得更高杠杆。因此,京穗回归“认房又认贷”实属在情理之中。

  对于二线热点城市来说,本轮调控最大特点就是限购范围扩大到郊区县,通过社保、纳税来限制非户籍人口购房。2016年,二线热点楼市回升幅度最大。“强二线”升级调控,既有库存周期低(6个月左右)的“供给端”方面的影响,也有主城区房价暴涨后,借助轨道交通延伸至城市外围,自住和投资需求外溢的影响。

  而“弱二线”楼市回升,一方面是因为去库存政策实施2年多,这些城市待售库存周期普遍降至12个月左右的安全区,供需两端开始平衡;另一方面,2015年以来,一线城市和“强二线”房价“上台阶”,刚性需求被迫涌向其他城市。此外,推进去库存和信贷扶持合理需求的框架下,楼市热点呈现板块轮动特征,即从一线到位于都市圈内的“强二线”,再到更边缘的“弱二线”和更远的三四线城市。因此,“弱二线”本轮量价反弹属于“补涨”或“填平洼地”。

  国家统计局数据显示,今年前两个月,三四线城市集中的中部和西部,商品房销售面积分别增长33.0%和33.0%,增速分别提高4.6和20.6个百分点。三四线城市(县)从去库存逆转为回升,这确实超出业内预料。如同“弱二线”,三四线反弹也是板块轮动的结果。目前,三四线回暖主要集中在环北京、环上海或高铁沿线,本轮调控也集中在这些区域。三四线楼市回暖,主要受核心城市限购和高房价溢出影响,投资和刚性需求不相上下,也不可忽视轨道交通和高铁打造“1小时都市圈”的推动。

  近期笔者调研,都市圈三四线楼市均打着“1小时生活圈”的概念,新盘营销对象主要是来自核心城市的购房者。核心城市房价再次“上台阶”,倒逼各类需求转向房价仅为核心城市1/3左右的外围三四线城市。另外,高铁和轨道交通密集布局和投入运营后,武汉、长沙、合肥、南昌等二线城市楼市半径扩展,周边三四线城市(如宜昌、岳阳、马鞍山、赣州等)近期成交量近乎翻倍增长。

  22个城市(县)启动调控,政策效率很高,显示地方主体责任“落地”。

  未来相当长的一段时期内,“分类调控”都是楼市主题,即该控制的要控制住,该支持的要支持,这是楼市维持高位平衡,协调“三期叠加”背景下的增长和转型、也是“稳增长”和“防风险”的唯一选择,更是回归住房居住属性的政策要求。

  2015年以来,楼市火爆直至演化为资产泡沫风险,问题不完全在楼市本身,也与监管体制未理顺(如地方主体责任落实不佳、分类调控“落地”效果不好),资金准入和杠杆政策没有得到严格执行等因素有关。如今,监管思路开始统一,差别化的住房信贷和限购政策也已形成。为防止楼市去库存政策、信贷支持合理需求的政策无谓外溢,异化为过度加杠杆和投资炒作,但凡哪个城市“冒头”,必须要以启动或强化限购限贷为手段,将投资资金挡在外面。

  只有在控制住热点楼市以后,通过契合城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化,推进去库存,支持合理需求,才能保持楼市健康可持续发展。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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