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楼市调控席卷17城 “换房族”观望

蔡胤 林小昭第一财经日报2017年03月20日 09:39

  房子不是你想炒,想炒就能炒。

  刚刚过去的周末,北京、石家庄、广州、郑州、长沙、保定六城纷纷出台了加码住宅限购、限贷的措施。第一财经记者梳理发现,就在“遏制热点城市房价过快上涨”写入政府工作报告前后,全国17个城市20天内密集出台了楼市调控新政。这是自去年10月左右以来,又一轮限购、限贷风暴。

  国务院副总理19日在北京出席中国发展高层论坛2017年年会时也再次强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三四线城市房地产的过量库存。

  国家发展和改革委主任何立峰在上述论坛的主旨演讲中表示,为了贯彻落实中央的决策部署,今年将重点在五方面下功夫,房地产是其中之一,“要坚持因城因地去库存,按照‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,分类调控因城施策,控制信贷资金过度流向房地产业。”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对第一财经记者表示,伴随购房需求的减少、交易量的回落,春节后有所抬头的房价也将再次企稳,前期房价涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先降价。

  新政下的众生相

  上周末出台调控新政的六城中,北京和广州最受关注。

  相比去年的“9·30”调控,北京此次出台的政策可谓加强版。首先,首套房的认定标准改为“认房又认贷”,换句话说,只要贷过款,无论是否还清,都不能再享受首套房的购房优惠政策;其次,二套房最低首付比例提至60%,非普通住宅二套房首付比例更提至80%,最高贷款期限则降至25年,这不仅打击了投机客,投资客的购房成本也有所增加。

  “我本来还想再买一套投资,但想想成本突然高了这么多,考虑到资金成本,还是先不买了,再等等看。”北京某国企的未婚“80后”林森(化名)对第一财经记者表示,由于住房贷款“认房又认贷”,新政之后她再买第二套非普通住房,首付比例从之前的40%提高到了80%。

  一些“换房族”也选择暂时退出。1985年出生的沈青(化名)上周五告诉第一财经记者:“生完孩子后觉得60平方米不够住,本来正准备换一套,现在只能搁置了。”

  沈青目前的两居室有过贷款记录,如今即便卖了原有的房子,新购一套非普通住房仍需要八成首付。以她看上的一套141平方米、总价1000万元的三居室为例,由于超过140平方米归入非普通住宅,新政下,最低首付款由新政前的400万元一下子提高到了800万元。

  同样的情况还发生在了广州的陈刚(化名)身上。春节后,他和妻子卖掉了位于天河的一套50多平方米的小房,准备将获得的房款作为首付,置换一套总价400万元左右的房子。

  春节后至今,夫妇俩的脚步遍及广州的天河、海珠乃至番禺的二手楼盘,前不久他们看中了天河员村的一套90平方米的二手房,上周五晚上刚与卖家签完合同、交了十多万元定金,当天深夜出台的广州楼市新政一出,让他俩傻了眼。

  按照原来的政策,在首套贷款已还清的情况下,再买第二套房子只需三成首付。如今,他们的小房子虽然已经签约卖出,但还有一两个月才能完成过户,在首套房还没完成卖出过户的情况下,再买房子就要五成首付。这意味着陈刚夫妇一下子要拿出200多万元首付。

  所幸,陈刚与卖家商定,待他的小房子过户后,再与卖家进行过户,如此他依然可以只付四成首付。

  陈刚告诉第一财经记者,卖方也是“换房族”,之所以同意延缓过户,因为他也认为,新政出台后,广州的房价在未来一段时间内会趋向平稳,所以也不着急换房了。

  与陈刚有类似经历的还有番禺的王先生。看中番禺一套100平方米的二手房后,王先生上周与卖家完成了网签。但是新政一出,卖家反悔了。

  原因在于,卖家也是准备卖房后到另一区买房,但他是外地户口,缴纳社保仅三年多,按照广州外地户口缴纳社保满5年才能购房的新政,一旦房子卖出就买不了房子了。

  二手房成交“刹车”

  “换房族”的暂时退出将使得二手房成交“刹车”。

  伟业我爱我家市场研究院提供给第一财经的最新数据显示,3月17日,北京共完成二手住宅网签1497套,比前一日增加近四成,在赶搭末班车效应影响下,17日网签量创下了2016年9月30日以来单日网签量的新高。但3月18日起,北京区域我爱我家门店的新增客户量比前一日减少8.7%,通过我爱我家达成的二手住宅新增交易量,比前一日减少23%,与上一个周六的新增交易量相比下降48%。

  针对该政策实施后北京房价的走势,链家集团董事长左晖表示,影响房价的因素很多,主要是四个因素,供求关系、消费者预期、金融环境以及市场秩序。过去两年里,个人住房按揭贷款增长了8万亿,规模较大。他认为,理论上来讲金融政策相对严格,的确对控制房价增长效果显著,也会影响消费者预期。

  “从上海(已实施认房认贷)的情况来看,半年左右的时间,上海市场的确比北京平稳很多。”左晖说,“所以我们也会对北京的下一步市场(作出预判),相对来说会更稳定,我们(对此)是有比较明确的预期的。”

  “今年春节后,北京二手房市场呈现上扬趋势。由于市场可售库存和可签库存都持续下降,市场上恐慌入市情绪较为严重,房价上涨的压力比较大。”链家研究院院长杨现领给出的数据显示,今年2月北京二手房价环比上涨4.6%。在他看来,当前的市场形势下,针对不同需求的调控措施出台,有利于缓解市场紧张情绪,抑制房价过快上涨压力。

  “参考过去的经验和上海、深圳的经验,预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少,价格涨幅出现收窄乃至回落,市场的反应还需进一步观察。”杨现领表示。

  国家统计局18日最新发布的数据显示,与1月份相比,2月份70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有12个,上涨的城市有56个,持平的城市有两个。分城市看,2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%,二线城市上涨0.3%,三线城市上涨0.4%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读称,2月份,15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,新建商品住宅成交量继续减少,房价环比综合平均略有下降,降幅与上月持平。

  泡沫与堰塞湖

  与以往一样,本轮楼市调控仍着眼于抑制资产泡沫膨胀。然而,就在多城启动新一轮限购、限贷措施后,这些城市周边区域的楼市却又受到了追捧。

  以广州为例,在市区淡定之际,增城、从化这两个三年前才撤市设区的远城区却依然不限购,因此增城和邻近广州的佛山一下子火了。“新政”出台后首日(3月18日),恰好增城多个楼盘推新。位于增城新塘板块的某楼盘,现场人气很旺,销售中心早上5点就有购房客开始排队。销售人员表示,原本要推300套新货,但由于“新政”出台,当天改为只推200套。上午11时即售罄。

  在邻近广州的佛山南海,同样迎来大量的广州客。南海一楼盘销售人员范小姐说,周末虽然下了不小的雨,但还是涌入大量的客户,十分热闹。

  2016年新增贷款中接近45%是房地产相关贷款。一二线城市房价上扬伴随信贷宽松出现,挑战着年轻家庭的承受能力,也挑战着决策层的接受度。当下,“看不见的手”从何处着手,如何挤出市场泡沫,如何调整货币政策、完善财税机制,如何消解房地产金融风险,对经济稳定显得至关重要。

  在3月18日的中国发展高层论坛上,房地产市场的供给侧改革成为分论坛的主题之一。在诸多分论坛中,关于房地产的这一场是英文用得较少一场,同时也是笑声较多的一场,亦是“越开大家问题越多”的一场。

  “房地产市场的主要矛盾是供不应求,而非供大于求。”绿地集团董事长张玉良在发言中提出,中国尚处在城镇化过程中,住房需求仍然非常旺盛。虽然部分三四线城市库存高企,但总体供给仍然不足,特别是一二线大城市供给不足。因此老百姓的切身感受往往是房价过快上涨,而非过快下跌。于是他建议,改革的关键是要在供给上“做文章”,增加有效供给,优化供给结构。

  “结构性的土地供给不足,是当前一个较大的制约瓶颈。特别是在大城市,住宅土地供给尤为不足,这是造成地价、房价轮番上涨的重要原因。”张玉良建议,应根据新的时代特点,适当改革土地供给制度,增加建设用地供应,增加住宅用地来源。他还强调了供给结构的问题:现状是三四线城市供给过量,一二线城市供给相对不足,工业用地供给较多,住宅用地供给相对不足,应该对此予以优化。

  中国房地产泡沫与上世纪80年代日本楼市泡沫的异同,曾经被学界和商界广泛讨论。在上述论坛上,野村控股株式会社社长古贺信行提到,上世纪80年代的日本除了银行为房地产开发商提供贷款,还有非银行的住宅专业金融机构“输血”地产,它们从银行获得贷款后再转贷。但他提醒,这些贷款都是被写入银行的资产负债表中,而中国的影子银行是完全独立于银行之外,不反映在银行账户上,如果出现大面积违约,将给中国的金融系统带来冲击。

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