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二手房升温逻辑暗线:政策窗口下的换房情绪

纪睿坤 21世纪经济报道 2017年03月20日 09:42

  本报记者张敏北京报道

  二手房江湖变局

  近期热点城市的二手房交易明显升温。究其原因,在于预售证备案遭遇房管局限价,很多开发商申请不到预售证,或者干脆不去申请。不过随着政策调整,市场需求会得到抑制,供应量将回升,预计二季度将回归降温通道。

  业主坐等报价,4个购房者以5万元的“竞价阶梯”依次加价。短短两个小时内,位于北京朝阳区管庄区域(东五环外)的“远洋一方”小区某房源,价格就从560万被“抬”到585万,以超过六万元的单价成交。

  这是3月初一个周末北京二手房交易市场发生的一幕。既可看做是北京二手房交易市场的缩影,又能折射出一线城市核心区域的二手房交易状况。

  从2月末开始,北京、广州、深圳等地的二手房交易骤然升温。购房者手握重金,意愿强烈,但房源似乎并不充足。这再度造成一种供不应求的气氛,类似上述案例的坐地起价现象也屡见不鲜。

  21世纪经济报道通过多方采访,试图还原本轮二手房交易升温的逻辑链条。其中,学区房周期性升温,以换房者为主的购房群体结构,以及“限价令”带来的新房供应短缺,共同构成了本轮市场的“推手”。与此同时,对房地产税落地、调控政策将至的预期,侧面促进了市场成交。

  成交活跃

  在位于北京朝阳区石佛营的朝阳区房屋管理局过户大厅,王女士从早上六点就前来排队。但直到中午12点,她才取到自己的号,这也是当天上午发放的最后一个号牌。此时在她身后,是长达50多米的过户者队伍。

  王女士对该部门的工作颇为不满,因为在她之前,有大量彻夜排队的号贩子,安保人员未能将其赶出。

  这些号贩子多为附近居民,很多人在天亮之前就来排队,他们以最低200块的价格转让自己的号牌。过户大厅的工作人员称,这种情况是从今年2月底开始出现的。虽然不及去年上半年的热度,但从去年四季度以来就很少出现。

  该人士的观点得到了印证。链家地产管庄某门店的业务员向记者表示,从2月底开始,该区域的看房者骤然增多,他和同事们也经常加班。他自己每天的工作量是:带看客户4-5波,陪看7-8波。

  该业务员表示,该区域最火的小区是房源相对较新的“远洋一方”,平均每套房源约有5-6个购房者争抢。因此,文首出现的业主坐地起价的案例十分常见。

  这也造成了该小区成交价格大幅上涨。他表示,如今这一小区的房屋单价普遍超过5万元,户型较好的房源,单价可以超过6万。而在去年3月份,该小区优质户型,单价也仅在3万出头。

  在这个北京五环外2011年建设的新小区里,如此单价并不夸张。根据链家app的数据,今年2月,北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米,仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名,其学区房价格高企,拉动了整体区域的价格,西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

  在我爱我家海淀区五道口区域某门店,业务员向记者表示,由于学区的关系,“华清嘉园”小区最近的成交单价在11万元上下,其中户型较小的房源,成交单价甚至超过13万元。附近的“科源”小区,成交均价也在11万元左右的水平,但该小区房源相对较旧。

  尽管价格高企,这一区域的房源并不多。业务员反映,很多小区的房源只有个位数,且随时可能成交。

  根据伟业我爱我家集团市场研究院统计,3月上半月,北京全市二手住宅共网签9309套,比2月下半月增加53.8%。但这并不能反映市场交易的真实水平。业内人士分析,按照二手房的交易周期,北京二手房交易量的上涨,将体现在3月下旬和4月的数据上。

  换房大军

  两年前,当北京五道口区域的学区房价格达到8-9万元/平方米时,人们戏谑将该区域称为“宇宙中心”。如今这个片区的房价达到11万元,但外界似乎已经习以为常。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,学区房价格本身就高于市场平均水平,加之3、4月为学区房购房旺季,市场需求大幅增加,推动了价格上涨。

  除此之外,购房者的支付能力似乎也在提高,并为价格提供支撑。张大伟表示,当前北京二手房市场中,有50%-60%为换房需求。因为已有一套房产作为筹码,这部分购房者的支付能力相当强劲。

  根据伟业我爱我家的一份报告,今年2月北京二手房交易结构中,全款支付人群占比为24.9%。在房价高企的北京楼市,这一比例着实不低。此外,为缩短交易时间,有55.5%的购房者选择使用商业贷款。使用公积金贷款的购房者占比仅为14.9%。

  这部分换房需求主要来自数年前的刚需购房者,具体来说,是在2009年和2010年的行情中入市的刚需。到2016年时,这部分人的房屋已满五年,免去二手房交易个税之后,更易出手。

  张大伟表示,这部分需求在2016年集中释放,并占据了当年市场成交的较大比重。但在去年9月30日,北京出台调控新政,一度使之受到影响。根据北京市住建委的数据,去年10月,北京二手房网签20950套,比9月的30516套大幅缩减。随后,二手房成交量逐月下降,到今年2月已降至12168套,创下最近两年来的新低。

  张大伟认为,如今的二手房市场成交火热,正是换房需求回潮下的结果。这一方面是由于传统销售旺季到来,另一方面则是房地产税落地以及调控加码预期下的情绪影响。而相对宽松的信贷政策为这些需求的释放提供了条件。

  事实上,这种“先卖后买”的交易特点,本身就容易加快交易节奏。上述链家地产业务员向21世纪经济报道表示,如果业主想要换房,必须在确定买家之后,迅速找到购房目标。否则按照当下的房价上涨势头,支付能力很快就会缩水。

  他还表示,其门店接手的客户中,有60%-70%的比重属于这种“连环单”。很多购房者连续操作卖房和买房的程序,疲惫不堪。也有不少购房者做了假离婚,从而规避二套房的高额首付。

  张大伟认为,在严格的限购限贷政策下,北京市场纯粹的投资需求近乎绝迹,首次置业和改善性需求占据市场主体。除非出台强力调控政策,否则这部分需求很难被抑制。

  “限价令”推手

  与需求相比,供应方的情绪要平稳得多。不少经纪人告诉21世纪经济报道,在北京的各个区域,由于价格上涨较快,业主惜售倾向明显。很多业主在签约、过户等环节有意拖延,也有部分业主干脆违约,使得近段时间的纠纷案例骤增。

  这是由二手房供应的特点所决定的。与新房相比,二手房市场有着分散、随机的特征,其供应量和供应价格容易出现剧烈变化,且更难于控制。在房价上涨预期强烈时,二手房供应会明显减少,业主报价则大幅提高。

  北京是较早进入存量时代的市场之一。根据中原地产统计,北京二手房成交套数占总体成交量的比重,已从2010年的64.6%提高到2016年的85.1%。

  在价格方面,根据统计局数据,去年10月至今年1月,北京二手住宅价格环比涨幅分别为1.1%、0.2%、0.2%和0.8%。不难看出,在去年的“930政策”之后,北京房价涨幅曾一度得到控制,但近期有再度扩大的势头。

  相比新房市场成交下滑、价格平稳的“表象”,这些数据更能反映出北京楼市的现实。

  但不少业内人士反映,这种阶段性的热潮恐怕无法与去年相比。一个侧面的案例就是,在北京朝阳区的购房者,从签约到过户最终需要1个半月到2个月的时间。而在去年同期,这一周期将可能达到3个月。

  较早进入存量时代的其他一线城市,也出现类似的情况。根据合富地产研究院的报告,目前广州核心地段的二手房价格同比大幅上涨六成以上。2月27日到3月5日一周的网签量达到4242套,创历史新高。报告称,二手房涨价最活跃地段是珠江新城,部分楼盘价格同比已经翻倍。

  深圳市的二手房交易量,也在3月10日突破200套,创年后新高。

  有分析认为,新房供应相对不足,使得这些城市的二手房交易明显升温。造成这种情况的原因,在于预售证备案遭遇房管局限价,很多开发商都申请不到预售证,或者干脆不去申请。

  这种局面恐怕并不会持续太久。3月17日,北京多个部门发布调控政策,将二套房的最低首付比例提高至60%,并实施“认房又认贷”的原则。按照张大伟的观点,这预示着对楼市调控将进一步深化,未来还将有其他城市跟进调控。

  对于近期升温的二手房市场交易,这将产生明显的抑制作用。大部分受访者向21世纪经济报道表示,随着政策的调整,市场需求会得到抑制,供应量将回升,预计二季度热点城市的二手房市场将会回归降温通道。

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