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北京二手房“连环单”背后违约潮显现

王 峥证券日报2017年03月21日 09:20

  ■本报记者 王 峥

  上个周末,王先生一直处于纠结的状态。由于北京在3月16日出台了新的调控政策,他陷入了要不要和卖家解约的矛盾中。

  “之前纠结的是要不要在房价这么高的时候抓紧置换,现在则变成是否选择解约的两难地步。”王先生称,自己属于现在市场上最常见的“连环单”业主,自己现在名下的房子还没有出售,而这处房子的买家同样也陷入了要不要解约的纠结中。“如果买我房子的人选择解约,估计我的换房计划也要缓一缓了。”王先生明确表示。

  同时,据《证券日报》记者了解,不少完成签约但还没来得及网签的买房者,面对首付比例的大幅提升,纷纷四处筹集资金,这部分人群中,解约风险的概率更高。

  此外,有中介公司员工告诉记者,此前的调控涉及贷款条件变更时,一般以上报材料的时间为准,即只要把相关材料上报给贷款审批部门,即可享受调控前的政策。而本次新政,则是以网签时间为准,较以往的调控更为严格。“好多客户都有违约的打算,我们只能尽量协调,看看房主能不能降一降价格,实在凑不出首付的客户,就只能违约了。”上述中介公司员工表示,自己店里签约未网签的客户,已经有二成明确表示放弃交易,另有部分客户表示要考虑考虑。

  对此,有业内人士指出,北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一,就是违约和纠纷案例明显增多。

  调控加码如期而至

  春节以来,北京的二手房市场迎来一波火热行情。

  作为北京二手房占有率最高的中介机构,链家在最新的报告中指出,2017年春节后,北京市成交量持续攀升,截至3月份第二周,成交量达4849套,环比增长9.3%,已接近2016年最高值;价格方面,已达到67621元/平方米,环比上涨2%,较2016年“930”政策出台时的均价上涨了29%。

  同时,根据伟业我爱我家集团市场研究院的统计,3月1日至3月15日,北京全市二手住宅共网签9309套,比2月份下半月增加53.8%。

  不过,有业内人士告诉《证券日报》记者,由于网签的滞后性,3月份中上旬成交数据至少要等到4月上旬才能得到体现。

  面对这种局面,此前便有传闻称3月底相关部门有很大概率出台新政策。而最终的结果是调控加码提前落地。

  3月17日下午,北京市住建委等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,新政策第二天便开始执行。本次调控直指投资性需求,恢复了此前执行过的认房又认贷政策,即只要在全国有过住房按揭记录的,不管名下有房无房,都按二套房计算,购买普通住宅时首付不低于60%,购买非普通住宅首付不低于80%,且贷款年限缩短至25年。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京五环内总价468万元以下的被称为普通住宅,五环外总价标准递减。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600万元计算,除了自住房,大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中虽然大部分指导价比较低,但除了公房外,如果想多贷款的话,绝大部分也会变成非普通住宅。

  “连环单”下的违约潮

  而在调控提前落地的情况下,陷入纠结中的王先生已经有了解约的打算。

  王先生告诉《证券日报》记者,自己目前的房子在东五环附近,为了孩子上学,前一阵定下了一套南二环的两居室。不过,由于此前买房使用过贷款,王先生的看上的那套两居室,被定性为二套房,首付直接提高到了八成。

  “我问了中介,新政出来算不可抗力,解约也不用承担违约金。说实话,有解约的想法一方面确实是首付多出不少,凑钱有压力,另一方面也觉得政策出来了,房价可能会降一降,想看一个月再说。”王先生表示,上述考虑还是在自己房子能顺利卖出的情况下。在政策出台前,王先生现场加价20万元与业主达成了交易,但现在买他房子的人,也在考虑是否继续履行合约。

  据麦田房产法务部分析,如确实因新政影响,首付增加而不具备购买能力的,则买受人有权解除合同。根据最高人民法院引发《2011年全国民事审判工作会议纪要》,属于正常解约,无需承担违约责任。

  有中介人士指出,目前北京过半的二手房交易都是“连环单”,一旦其中某个环节出现问题,那么前后两三笔交易都会受到影响。

  而据《证券日报》记者了解,像王先生这种改善型需求的业主,在新政出台后卖不出去也买不进来的情况并非少数。

  此外,在新政前完成签约的李女士,目前则正四处筹集资金。由于房主的原因,去年便完成看房签约的李女士一直没能完成网签。由于去年签约时,她敲定的这套房子总价为600万元,目前已经上涨至1200万元,所以主动违约并不在意李女士的考虑范围内。“本来按原来的政策,我可以贷款300万元,认房又认贷后,按二套房八成首付计算,我只能贷款100万元了,剩下的200万元只能先借一借了。”李女士称。

  相比于李女士由于价差的原因而尽力凑钱的情况,不少近期才签约的业主,在首付大幅增加的情况下,选择违约的概率则大大增加。

  不过,也有金融行业的人士指出,“首付突然提高的情况下,个人信用贷可能会火起来。如果差的金额不是太多,买房人可以考虑,这个贷款利率水平比商贷一般只高一个点,一家银行可以贷款三十万元左右,但建议买房人要考虑自身的承受能力”。

  值得注意的是,在新政出台的短期内,业内人士普遍认为市场将陷入一个交易冰冻期。据伟业我爱我家市场研究院统计,3月17日,北京全市共完成二手住宅网签1497套,较前一日增加近40%,创2016年9月30日以来单日网签量的新高。“都是赶‘末班车’的,这礼拜开始成交量会大幅下滑。”有中介公司负责人称。

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