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30亿“上车”链家 万科瞄上存量房生意

北京商报(北京)2017年04月20日 09:48

  房地产市场开始从增量时代过渡到存量时代,已成为业内共识,坐拥存量房交易头把交椅的链家在资本市场受到热捧。继融创后,万科也成为链家的股东之一。4月19日,万科方面透露,万科已与链家签订增资协议,以30亿元入股链家。事实上,链家的股东名单早已不再是由几名公司高管组成,包括数十家知名企业及投资机构都已成为链家的股东。业内认为, 2016年链家完成B轮融资时公布了五年内上市的计划,资本的追捧或将加速链家的上市进程,但政策的不确定性以及对赌协议的五年之约,成为链家IPO的不确定因素。

  股东名单再添新成员

  链家股东名单再添新成员,这次入股链家的则是国内房地产行业巨头万科。4月19日下午,北京商报记者从万科处得到消息,万科已与链家集团签订增资协议,各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权。

  不过,万科的具体持股比例不详。据消息人士透露,万科此次入股链家的交易与融创中国大致相同,整个交易结构共分为两个部分,26亿元入股链家地产,另外4亿元入股链家系的另外一个公司。分析人士认为,万科入股链家,意味着双方未来可在存量房交易、资产管理、社区服务以及金融服务上进行全面合作。

  对于链家此轮融资的情况,包括万科持股比例、链家此轮融资具体额度是多少、是否还有别的投资方等问题,北京商报记者采访了链家相关负责人,对方表示,“链家的确是在融资,但目前还没有可以分享的信息”。

  事实上,早在万科投资链家之前,链家已经进行过数轮融资,该公司股东名单也从原先的只有公司高管不断扩容。在投资链家的众多企业和个人中,融创是较为高调的。1月9日,融创以26亿元获得链家6.25%的股权。

  北京商报记者查询北京市企业信息信用网得知,2月13日,链家完成了自去年首轮公开融资后的又一次工商资料变更。在新加入的五家公司背后,由旭辉董事长林中及其兄弟注册的上海旭辉企业有限公司、新华联控股、上海人寿,以及早年由多位房企大佬发起的中城联盟加入其中。

  不过,这些新加入的股东,也仅仅是链家股东名单中的冰山一角。

  资料显示,在参与上一轮募资的股东中,除被外界熟知的百度、腾讯外,刘永好的新希望亚太、王长田的光线传媒均以不同的名目交叉参股链家。另外,还包括主营家电生产的九阳股份,生产太阳能热水器的日出东方,杭州房企滨江集团、明源软件以及中国平安下属平安金融科技等企业。除企业直接投资外,各类资管和机构投资者也参与其中,包括诺亚财富、源码资本、执一资本、格上财富、深圳海峡资管、招商局资本等规模不一的各类资管和机构进入。

  据统计,链家目前在工商登记的股东共32个,背后穿透的二级股东则达到了129个之多。除上述企业外,这份名单背后还包括大批个人投资者。

  万科为何选择链家

  无论是万科,还是融创以及其他企业,为什么会选择投资链家呢?对于入股链家的原因,万科方面表示,“公司看好链家集团的发展空间”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,万科和链家此前已经有过合作关系,比如万科与链家在家装领域的合作,所以此次万科入股链家,也是顺理成章之事。近年来,链家通过市场表现证实了该公司较好的企业成长性,包括万科在内的企业投资链家也符合预期。

  此外,国内房地产市场开始从增量时代向存量时代过渡,中国整体上正在快速进入到存量房时代,存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。对于万科等企业而言,购买链家股权,几乎就等同于买入国内的二手房存量市场。

  据相关数据显示,全国二手房交易额正在迅速增长。2016年全国新房交易额在10万亿元左右,二手房的交易额在5万亿元左右;而在2008年,中国新房交易额大约是2.5万亿元,二手房交易额不足0.5万亿元。也就是说,在这几年当中,全国房地产交易额从3万亿元增加至15万亿元,增长了4倍。而二手房从当年的不足0.5万亿元增长到5万亿元,增长了10倍,增速最快。

  这意味着,各企业及资本入股链家,实质上是在提前布局存量房领域,之所以选择链家,是因为链家拥有实实在在的市场份额。以交易额计算,链家在房屋交易中介行业中排名第一,且遥遥领先。链家集团曾披露的数据为:在2015年整体交易额达到7090亿元,其中新房交易额达到1210亿元,2015年税前净利润为11.96亿元。截至2016年6月30日净资产为16.14亿元,全国有约8000家门店,超过13万名经纪人。另外,据知情人士透露,2016年前11个月,链家交易额已经超过1万亿元。

  从全国化布局来看,链家门店覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区;业务布局方面,包括二手房交易、新房交易、长租公寓、装修及金融等板块,未来可能还会扩展至别的业务领域。

  链家IPO路上的考验

  不足一年的时间里,链家融资额已超过百亿元。有业内人士分析认为,资本的追捧,或将加速推进链家的上市进程。根据此前披露的一份上市计划显示,链家将在2016年那轮融资后的五年内(至2021年)完成首次公开发行。若按照上述计划进行,未来几年,链家的股权结构和业务布局很有可能继续调整。

  此次万科30亿元入股链家,持股比例目前暂时不详。不过,从此前融创投资链家时的信息可以推算出链家目前的估值。1月9日,融创发布公告称,融创房地产通过增资事项,以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。增资事项完成后,融创中国将间接持有北京链家6.25%股权。以融创本次入股金额和持股比例计算,北京链家的估值已升至416亿元。

  在2016年,链家曾完成B轮融资,融资额为60亿元,领投方为华兴资本旗下的华晟资本,百度和腾讯同时成为战略投资方。本轮融资链家出让的股份比例为15%-20%。据此测算,当时链家的估值在300亿-400亿元之间。

  早在2012年,时任链家地产副总裁的林倩曾透露,鼎晖投资和复地注资链家地产的近千万美元(于2010年底完成),稀释了链家7.5%的股权,据此计算彼时链家估值接近10亿元。粗略估算,最近五年间链家的估值增长了超过40倍。

  严跃进认为,未来是存量房时代,与存量房相关的业务领域都是未来企业的利润增长点。目前来看,链家的发展空间较大,未来资本追捧力度依旧会比较热,这家房地产中介公司的估值很可能会超越传统的房地产开发企业。

  不过,链家究竟何时能完成上市计划,仍未可知。一位证券从业人员表示,房地产领域的上市,近年来政策层面一直有诸多制约。此外,房地产中介行业存在的不规范性,以及政策监管层面的制约,都会成为链家IPO路上的考验。

  北京商报记者 彭耀广

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