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楼市五限政策继续扩围 非重点调控城市引涨4月房价

经济参考报2017年05月19日 09:17

  18日,国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示,在调控政策收紧的压力下,楼市出现分化,热点城市明显降温。其中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中,26个城市房价环比涨幅超过1%,3个城市涨幅超2%。

  业内人士表示,楼市从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,进入了“五限”时代。截至目前,楼市仍处于拉锯状态,在楼市预期未有根本改变的背景下,预计后续调控政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,直至楼市整体企稳。

  分化 热点城市降温驱使投资外溢

  统计局公布的最新数据显示,4月,70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增幅为0.73%,依然保持高位,但15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。

  其中,合肥降幅最为明显,同比下调7.4个百分点,厦门同比下降6.6个百分点,南京降5.5个百分点,上海、杭州也分别下调4.4%和3.5%。环比方面,5个城市涨幅有所回落。其中,上海、南京、福州环比下调1%,合肥环比下调2%,天津下调3%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用,4月,15个城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落,环比方面,9个城市新建商品住宅价格下降或持平。

  从70城数据来看,有30城新建商品住宅价格同比涨幅回落。其中,回落城市中有23个为一二线城市。

  刘建伟表示,初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月比3月回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月比3月回落1个百分点;从环比看,4月70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,在楼市深度调控下,4月房价变动明显分化。其中,全面进入调控周期的一二线城市,房价涨幅明显收窄。整体表现为,一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。

  事实上,除广州上涨1.4%外,4月房价涨幅较大城市均为此轮调控外的二三线城市。统计局数据显示,70大中城市中,62个城市环比上涨,其中,26个城市涨幅超过1%,3个城市涨幅超过2%。具体来看,唐山4月房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

  对此,张大伟解释称,热点城市调控全线加码,投资需求因此外溢至此前涨幅较低的城市。

  4月房地产成交量也同样出现了分化趋势。其中,四个一线城市成交面积环比下滑31%,其中,广州环比降幅为47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二线城市方面,城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线城市则出现了成交面积同、环比均涨的现象,环比上升13%,同比亦上涨16%。

  警惕 土地市场升温投资热情不减

  事实上,三线城市集体大幅度上涨的根本原因在于购房者投资热情未减。调控措施多着眼于“限”,虽然抑制了成交,但未能从根本上抑制购房投资需求。

  CRIC研究中心研究员杨科伟表示,在需求外溢、投机心理难平的同时,供求不均加剧了楼市拉锯战。

  CRIC研究中心数据显示,受限价政策影响,热点城市严控预售证审批,新增供应量仍处低位,29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%,供应持续偏紧的局面并未有所好转,其中,有13个城市新增供应量环比上升,占44.8%。但从同比来看,29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应量上涨。

  具体来看,一线城市环比下降13%,同比更是锐减54%,上海、深圳连续两月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三线城市环比微降4%,重庆、郑州等城市供应量显著提升,环比涨幅超70%,厦门、福州供应量降至历史低位,不足5万平方米,环比跌幅均在90%左右。

  在楼市高强度调控下,与楼市供求持续低迷相对应,土拍热度仍在继续。CRIC数据显示,尽管土地市场成交量连续四个月走低,平均溢价率也较3月有所下降,但成交均价环比依然大涨20%,一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈,另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。

  杨科伟表示,从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出,房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势,再创两年以来新高,这体现了房企对后市预期的看好。

  张大伟也同意上述观点,他认为,供应不足导致买卖市场供需悬殊。过去两年,楼市整体资金流入明显,但从土地供应角度看,2016年的土地供应,一二线城市明显偏少,一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平方米,二线城市只有42559万平方米,剔除其中的大量配套建设,实际供应的纯住宅面积远不够消化量。

  预判 调控高压不减扩围在即

  针对不断上涨的房价,三四线城市也相继采取措施为市场降温。

  统计局发布数据的当天,4月涨幅第一名的唐山便发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,指出对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房(所称住房均含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在以上范围内向其售房。

  15日,开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求在开封市区内购买的新建住房,取得不动产权证满3年方可转让;原则上,新房半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

  此外,海南琼中、保亭县也分别表示,在该县范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房;在该县范围内,暂停向在本省拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房;禁止期房转让和限制现房转让等。

  调控收紧版图正向四线甚至更低级别城市扩围。中原地产研究中心统计,去年9月底以来,各城市陆续出台的房地产相关政策超过百项,房地产调控高压不减。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、济南、西安、南京、开封、三亚等多地,再加上河北省环京重点区域全部采取限售措施。

  张大伟表示,目前楼市的减法已经做到极致,从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,楼市进入了五限时代。从本轮政策来看,调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。因此,在整体市场热度从过去一二线转移到三四线城市的背景下,预计调控将继续向更低层次扩围,调控的城市数量也将继续增加,调控内容也将更加严格。

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