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资产证券化 房企融资的这棵稻草谁能抓得住?

常丹丹和讯房产2017年06月19日 09:01

   随着政策调控力度加大,市场行情下行,房地产开发贷、公司债、地产基金和资管计划等融资渠道收紧,寻求新的融资突破口成为房企的迫切需求。

  6月7日,泰禾集团发布公告称,拟开展物业费资产证券化,并通过专项计划发行资产支持证券进行融资,拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元,主要用于公司补充营运资金。

  对此,泰禾集团表示,作为公司正常的融资手段,以长期收益的物业资产融资,有利于开拓融资渠道,提高资产的流动性,增强现金流的稳定性。

  在融资受阻、优化资本结构成为重要课题的背景下,各大房企积极推进与金融机构的合作,作为一种地产金融的创新模式,资产证券化逐渐成为房企眼中的香饽饽。

  资产证券化融资渐成趋势

  何谓资产证券化?通俗来讲,就是房企需要资金,请来信托/银行/证券公司把自己的债权和股权进行证券化,把稳定的现金流变成了一张张欠条,发给投资人,日后赚钱了,就会还钱。

  目前,与中国开发商相关性最高的资产证券化包括:商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS),其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。此外,还有蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是,REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。

  资产证券化给持有人带来的好处显而易见。通过证券化借款人可获得利率较低的更大资金池,以更低的成本获得更多的资金,降低母公司的资产负债率;此外,对项目发起人无任何追索权;在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值。

  对于投资者来说,商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、住房按揭证券(RMBS)和资产证券化(ABS)等投资产品回报率高于企业债券,收益率高,其次,证券化产品类别丰富,风险和回报各不相同,可满足投资者全方位风险回报偏好。此外,可供证券化的资产也很多样化,CMBS和RMBS资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化,也有助于投资者有效分散风险。

  尽管房企经营特别需要资产证券化的支持,但目前这种融资方式受到基础资产是否优质、投资者信任度、政策环境和市场利率水平等多重因素的影响。仲量联行研究报告显示,受制于投资者难理解、投资门槛高企,缺乏风险评估机构、公募资金指引以及交易所等二级市场,目前国内资产证券化尚处在发展阶段,金融体系尚待成熟。

  万得数据显示,截至去年6月,与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元,业内人士分析认为,未来,在相关法律法规不断完善的趋势下,资产证券化融资将完全变为企业融资的重要工具。

  谁能最先搭上这趟车?

  自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金试点后,房地产资产证券化的进程明显加快,此后,房地产资产证券化逐渐破冰,龙头房企金融运作手段让人眼花缭乱。

  2015年7月,由世贸牵头的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上交所获批,填补了国内物业费资产证券化项目的空白。时隔两个月后,金科成为第二家试水的房企。

  2016年8月,光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作,在中国推出首款ABS产品。交易总额为16亿元,其中13亿元优先级A类债券的利率为3.8%,3亿元优先级B类债券的利率为4.3%。

  光大集团的“房地产投资信托”产品官方名称为“大融城房地产信托投资基金”,是基于观音桥大融城现金流入或租金收入的一款资产证券。在光大房地产的管理下,观音桥大融城出租率稳定在97%,年租金收入估计达1.2亿元。

  伴随着逐渐加快的资产证券化进程,雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托等均在试水。

  戴德梁行估价及顾问服务部董事、华东区主管顾悦如预计,未来3-5年,将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。目前大部分国企手握大量优质资产,一旦这些资产进行证券化,将会是非常庞大的规模。

  根据克而瑞研究中心发布的数据,5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

  在房企融资渠道越来越狭窄的当下,资产证券化有望成为房企劈开的一道新窗口。只是谁能尽快搭上这趟列车,对房企的转向速度和资产价值是一大考验。

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