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SOHO中国4年出售超5个地产项目 套现或达340亿

李云琦 新京报 2017年07月17日 08:48

  上周房地产市场最吸引眼球的,就要数万达集团将部分酒店和文化旅游项目以631.7亿元出售给融创中国。

  同时王健林同行潘石屹也在大手笔出售物业。半个月不到的时间,SOHO中国已宣布整体出售3个物业资产。其中包括虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO物业出售,虹口SOHO已有买家,光华路SOHO二期、凌空SOHO接盘方还有待进一步明确。此番出售光华路SOHO二期,是SOHO中国自2012年宣布转型后,第一次整体出售北京的物业项目。

  2012年决定不再散售的SOHO中国,4年内已经整体出售了5个半物业项目,总计金额达236亿元。此番被列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO,据媒体报道,其保守估值在105亿元。这意味着,4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产,套现达到340亿元。

  新京报记者注意到,仅是即将出售的光华路SOHO二期、凌空SOHO的年租金收入,就占到了SOHO中国2016年租金收入的2成多,而年报披露数据显示,SOHO中国的物业项目出租率都超过90%。

  SOHO中国为何出售上述贡献了2成租金,且出租率达90%的项目?在7月7日的媒体沟通会上,潘石屹回应称,出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。记者注意到,上海和北京地区甲级写字楼空置率4个季度来连续攀升。

  出售上述资产后,未来SOHO中国业绩靠什么?在7月7日的媒体沟通会上,潘石屹表示,SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展,即在二三线城市租用或收购整栋物业,再进行改造,然后以SOHO 3Q的品牌面世。

  5年来,潘石屹首次准备出售北京项目

  “卖卖卖”,成为近年SOHO中国的主节奏。7月4日,SOHO中国董事长潘石屹表示,开始寻找买家,准备出售北京光华路SOHO二期和上海凌空SOHO两个项目。在此前的6月26日,SOHO中国刚以35.73亿元人民币卖出了上海虹口SOHO项目。

  连续出售物业资产,让外界质疑SOHO中国又走上了“卖楼”的老路。2012年8月,SOHO中国宣布告别散售模式,自己持有北京、上海优质地段的物业,专注租金收入。

  此番出售光华路SOHO二期,是SOHO中国自2012年宣布转型后,第一次整体出售北京的物业项目。2012年决定不再散售的SOHO中国,自2014年将SOHO静安广场、SOHO海伦广场以52.3亿元的对价出售后,此后几乎每年都会出售一个上海的物业项目,4年内已经出售了5个半物业项目,总计金额达236亿元。

  此番被列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO,据媒体报道,其保守估值在105亿元。这意味着,4年内SOHO中国通过出售旗下物业资产,套现达到340亿元。

  而在出售资产的同时,除2013年获得北京丽泽SOHO项目外,宣布转型“包租公”的SOHO中国只出不进。根据SOHO中国2016年年报,其目前投资的物业项目总共11个。但若扣除出售项目及未完工项目,SOHO中国剩下的运营物业项目只有5个。

  将被出售的光华路SOHO二期、凌空SOHO中,凌空SOHO可租面积达到12.82万平米,是目前SOHO中国在租物业中,面积仅次于望京SOHO(楼盘资料) 塔3的项目。SOHO中国2016年年报显示光华路SOHO二期、凌空SOHO去年取得的租金收入分别为2.12亿元、1.43亿元,合计3.55亿元,占当年SOHO中国租金收入的22.5%。

  “价位低时进货,价位高时出货”

  SOHO中国2016年年报显示,其拥有的主要投资物业出租率均不低,截至2016年12月底,旗下物业的整体出租率已经达到约96%。到期合同新签租金比旧合同租金整体上涨了15%至25%。

  以已经出售的上海虹口SOHO项目为例,其可出租面积为7万平米,2015年底其出租率还仅为33.9%,到2016年底已经达到95.4%,接近满租。列入出售名单的光华路SOHO二期、凌空SOHO,截至2016年底的出租率为97.4%、93.6%。

  如此高的出租率下,为何SOHO中国还选择将项目出售?在7月7日的媒体沟通会上,潘石屹回应称,出售完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则。

  “在价位低的时候进货,在价位高的时候就出货。我们还是要永远遵循这个原则,永远判断什么时候是价位低的时候,什么时候是价位高的时候。”潘石屹表示。

  根据SOHO中国在6月26日的出售公告,虹口SOHO项目协议定价35.73亿元,经调整营运资金净值和未偿还银行贷款后,初始代价为27.56亿元。截至2016年12月31日,虹口SOHO项目总成本为23.37亿元,出售成功后,将获得收益4.191亿元,SOHO中国预计入账毛利为1.27亿元。

  出售公告显示,2015年7月才完工的虹口SOHO项目,截至2015年及2016年12月31日止年度,分别录得收益(即租金收入)人民币545万元及7933万元。虹口SOHO项目租金加差价算下来两年赚了约2.1亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时表示,对于SOHO中国来说,物业的持有策略更类似一种小周期的策略。类似策略的特点在于,其在低谷吸收相应的物业,而在高点会进行转让。“SOHO中国需要抛售部分项目来回笼资金,但不代表其对于写字楼物业不看好,更多的是一种资产组合的转化。”

  记者注意到,制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

  随着北京、上海一线城市写字楼空置率走高,提高租金面临现实障碍。以望京SOHO所在的望京地区为例,据云房数据研究中心的数据,自2014年一季度以来,望京地区写字楼的租金增幅缓慢,近4年来增幅不到1元,截至2016年四季度,望京地区写字楼租金价格在8.29元/平米/天。而因为新写字楼盘的不断竣工,自2015年三季度开始,望京地区写字楼空置率逐渐走高。

  再转型:从大客户到小企业、散户模式

  至2012年提出转型自持物业后,SOHO中国的业绩便不尽如人意。各项盈利指标一路下行。其中营业额由2012年的161.43亿元,下降到2015年的9.95亿元;公司股东应占溢利由105.85亿元下降到5.38亿元。

  2015年初,SOHO 3Q业务,成为潘石屹带领SOHO中国再一次转型的方向。在2017年7月7日的媒体沟通会上,潘石屹表示,SOHO中国整售物业所得的资金将主要用于SOHO 3Q的拓展,即在二三线城市租用或收购整栋物业,再进行改造,然后以SOHO 3Q的品牌面世。

  SOHO 3Q起始于2015年2月,彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%,改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中,用户可以只租一张办公桌或一间办公室,SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务,用户只需要带着手机和电脑来工作。

  SOHO中国年报披露,截至2016年底,SOHO 3Q在北京、上海共有17个中心,有2个在建中心,提供超过1.6万个工位,SOHO 3Q的平均出租率达到了85%。

  7月14日,新京报记者实地走访了光华路SOHO二期项目,该处的SOHO 3Q是SOHO项目中的旗舰。光华路SOHO二期的地下一层到二层,均被改造成SOHO 3Q共享办公空间。

  进入办公区域后,记者看到,与去年5月记者走访时大面积的空置工位,办公人员并不多相比,如今在SOHO 3Q办公的人数众多,甚至稍显拥挤,仅少数位置欠佳的工位未有人使用。

  “目前我们接近9成的工位都出租出去了,剩下的不多。”光华路SOHO 3Q一名负责运营的楼层经理对记者表示。其还向记者介绍,目前位于走廊处的开放式工位,租赁价格是1000元/工位/月,而独立的封闭办公室,则是500元/工位/周。这一价格,与一年前相比,也有不少提升。

  7月15日、7月16日,记者还走访了位于上海凌空SOHO、虹口SOHO的SOHO 3Q项目,情况显示共享办公出租率保持在接近9成的水平,且租金相较去年时均有所提升。

  “我们这里总共是有3层作为共享办公,但一层、三层都被几家公司整体租下来了,只剩下二层还有一部分可以出租。”在凌空SOHO 3Q,一位运营人员对记者表示。

  据新京报记者了解到的情况,SOHO 3Q虽然是SOHO中国运营,但采取的是由SOHO 3Q向SOHO中国支付租金取得SOHO中国旗下物业使用权的方式,即SOHO 3Q也是SOHO中国的租户。

  SOHO 3Q业务的发展,使得SOHO中国2016年的租金收入有了大幅增长。年报显示,2016年SOHO中国营业额约15.77亿元,同比上升58%,其中租金收入约15.11亿元,同比上升44%。

  而光华路SOHO二期、凌空SOHO的出售,会否影响位于此处的SOHO 3Q的运营?“SOHO 3Q本来就是通过向SOHO中国支付租金的形式取得相应物业的使用权,以后也会继续向新的持有人支付租金。”7月14日,SOHO中国人士向记者解释,SOHO中国是SOHO 3Q品牌的拥有者和运营方。

  严跃进表示,SOHO中国转向发展共享办公,有其优势,不同于以往的面向大企业大客户的写字楼租赁,共享办公背后更多是小企业、散户模式,而SOHO中国以往散售模式为其转向共享办公提供了经验;其次,SOHO中国算是国内共享办公的首倡者,潘石屹认为共享办公不仅仅是物业开发,更是一种理念,是品牌,这也是潘石屹选择出售其他物业资产的原因,想将更多的资源向共享办公业务倾斜,用更低的成本,获取更多的收益,包括品牌价值。

  配套商业客源量引业主吐槽

  在走访SOHO中国位于上海、北京多个项目时,新京报记者发现,虽然在写字楼出租上,SOHO中国的出租率一直不低,但配套的商业,却一直被诟病。

  在SOHO中国的各处写字楼物业中,SOHO中国均会将地下即部分楼面区域作为商业区域。如望京SOHO由三座高楼组成,分别被命名为塔1、塔2、塔3,3座大楼地下一层至六层部分区域,则为商铺,并对外销售。

  去年5月,新京报记者走访了塔2的商铺,彼时该处有不少空置店面。2017年7月13日,新京报记者走访时发现,每层空置店面并不多,不少都处在营业中,但客源并不多。

  “因为客源难以引导到我们这儿,周边的商铺租金都是十几块钱一平米,但我们只能七八块钱的出租,还找不到租户,即使有租户,也是开了没多久就开不下去了,店面更新率高。”7月13日,一名在望京SOHO塔2四楼购置了商铺的人士对记者表示。

  有业主抱怨,附近绿地写字楼新近开盘,望京SOHO的不少公司都外迁出去,客源进一步减少。“和去年比,感觉起码少了3成客人,但这边租金、物业费用都不低,基本要占到营业成本的20%,我们不堪重负。”其表示。

  ■ 潘石屹甩卖背后

  上海核心区域甲级写字楼空置率达12%

  近日,潘石屹接连出售旗下SOHO写字楼引发关注。

  仔细观察也不难发现,潘石屹目前出售的SOHO中国项目,大多数也位于上海。事实上,除潘石屹外,李嘉诚等多个上海物业持有者也早在2016年就开始接连出售上海写字楼项目。

  2016年10月,李嘉诚的长江实业地产有限公司宣布出售Mapleleaf Developments的全部已发行股本,Mapleleaf Developments间接拥有上海浦东世纪汇广场,该广场总建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米。长江实业地产预计,此次交易集团将录得约未经审核得益62.2亿港元。

  此外,2016年11月,美国凯雷投资集团也抛售了浦西市区的中区广场。2016年12月6日,中国金茂宣布作价53亿,将上海北外滩星外滩的上海国际航运中心写字楼项目整售给国家投资开发公司。

  上海的众多写字楼抛售,也反映了上海写字楼背后的出租情况。Choice数据显示,2017年第一季度,上海甲级写字楼的总市场存量达642万平方米。数据显示,2017年第一季度,上海核心区甲级写字楼的整体空置率达12.4%。

  另一方面,北京的写字楼市场容量也在不断上升。Choice数据显示,北京在2016年第四季度、2017年第一季度的甲级写字楼市场总存量分别为600万平方米、606万平方米;整体空置率分别为8%、8.4%。虽然北京较上海的整体空置率略低,空置率数据有上升趋势。

  值得注意的是,部分企业也在整体出售位于香港的写字楼。2017年7月5日,鹰君集团旗下的港股上市公司冠君产业信托公布,计划放售旺角朗豪坊办公大楼的全部权益。截至2016年年底,该大楼物业收益净额近3亿港元,估值近84.8亿港元。

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