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调控之下房地产投资增速回落 销售连跌之势终现“拐头”

周程程 每日经济新闻 2017年07月18日 08:12

  几家欢喜几家愁,这可以算得上是上半年不同城市、不同规模的房地产企业的真实写照——一、二线城市控房价、防风险,在调控政策趋严的情况下,成交量已出现下降,北京等地楼市已呈降温态势;相对而言,三、四城市在“去库存”的政策导向下,一些城市的成交量明显提升。

  一家主要在江苏从事开发的中型房地产企业管理层人士余悦(化名)对《每日经济新闻》记者表示,“像连云港、淮安这些地方,我们今年上半年的去化速度都有提高,销量还是非常理想的。”

  受益于三、四线城市的托底效应,1~6月房地产销售增速结束前5月跌势。7月17日,国家统计局发布数据显示,1~6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增16.1%,增速比1~5月份提高1.8个百分点。不过在调控趋严环境下,房地产投资增速继续保持缓慢下降趋势:全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1~5月份回落0.3个百分点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,去年同期基数开始上升,导致当前增幅继续上升空间不大,不过考虑到供地和拿地动作依然较为明显,尤其是部分三四线城市也加入了供地的热潮中,使得投资数据不会明显收窄,预计此类区域三季度投资数据会继续维持在5%以上的水平。

  非重点城市成销售重要支撑

  尽管上半年房地产销售面积16.1%的增速低于去年同期27.9%的增速,但可喜的是结束了今年前5月的跌势。

  其中,三、四线城市成为房地产销售的重要支撑力量。国家统计局新闻发言人邢志宏表示,由于因城施策、分类指导的方针,全国非重点城市商品房销售面积上半年增长24.5%,继续保持在20%以上的增长水平。而销售增速的回落主要出现在一线城市和热点二线城市。

  北京一家大型地产中介经理人小王对此也感受颇深。“北京‘3·17’新政对我们影响挺大的,现在的成交量明显变少了。”小王对《每日经济新闻》记者表示。

  中国指数研究院发布数据显示,2017年1~6月,北京商品住宅销售面积为240.18万平方米,同比下降34.87%。

  “现在北京房价整体也是一个回落趋势,有些业主比较着急卖的话,价格也降得比较多。另外,我们也和业主主动议价,把业主心里的底价试探出来。比如有的业主报价500万,我们会尽力去谈价,谈到450万、400万都是有可能的。”小王说。

  国家统计局此前发布的5月70城房价数据也显示,一线城市房价涨幅回落尤为明显,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点。

  房地产开发融资趋紧

  2017年上半年,在因城施策的导向下,各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底,已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策。

  在调控趋严的情况下,上半年的房地产开发投资增速也出现放缓态势。数据显示,2017年1~6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1~5月份回落0.3个百分点。

  在业内看来,房地产投资增速放缓,与房地产开发资金来源有所收紧有关。

  民生宏观固收研报认为,2017年以来,房地产企业融资收紧,房地产企业信用债发行缩量75%,重新回归银行贷款和房地产信托。

  而说起目前银行层面开发贷、建设贷的收紧,余悦也感受颇深。“相比较而言,往年银行特别是四大行,批项目贷和建设贷还算比较宽松。但是从去年下半年开始,四大行对于一些开发商项目的开发贷确实门槛设置得比较高,拒贷的情况也时有发生。”余悦说。

  另一方面,房地产信托的难度也在增加。一位资管企业人士对《每日经济新闻》记者表示,“去年飞往全国各地做信托计划,然后投到房地产领域。但今年在去杠杆力度不断加强的情况下,我这3个月连一个项目都没有做成。”

  “去年我们同事说,总部有一大把资金在账上,说大家都去多找点项目,只要还过得去都报上去。今年在去杠杆、去通道的情况下,基本报上去都毙了。”上述资管人士表示。

  下半年房地产投资缓中趋稳

  融资收紧的情况下,余悦表示,小型的开发商可能受影响更大。尽管在三、四线城市的一些开发商目前销量上去了,但是手里却没有钱进行新的投资。

  中大型开发商则因为融资渠道多、资金周转快,所受影响相对较小。目前尽管一、二线城市房地产投资增速放缓,但大型房企在三、四线城市投资仍有支撑。

  余悦坦言,像连云港这样的三、四线城市,近几年开始吸引了不少例如恒大、金辉等大型开发商,今年还吸引了中梁地产进入。同时,一、二线城市楼市因为管控严格,导致获利空间小,更多的房企也来到三、四线城市寻找机会,说明他们看好这些三、四线城市的房地产发展机遇。

  中国指数研究院发布报告显示,部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带,部分区域出让金额同比翻番。2017年1~6月,嘉兴、无锡、南昌、镇江、金华等三四线城市土地出让金额同比均增长超过100%,恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度。

  邢志宏表示,一线和热点二线城市在调控方式上也不仅仅是在限买、限贷、限售等方面,为了解决供求矛盾,还加大了土地和住房的供应,这就使得房地产投资的变动幅度没有以往那么大。总的来看,房地产开发投资增速可能会是一种缓中趋稳的走势。

  对于下半年的趋势研判,中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤认为,在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓,但大幅降低可能性不大。首先,一线和部分二线城市前期去库存加快,未来随着土地供应增加,补库存需求上升;其次,三、四线城市销售加快会逐步带动其投资较快增长,一定程度上会抵消一线城市和部分二线城市地产投资放缓的影响。周景彤认为,今年中央政府提出确保再开工改造600万套的棚改任务,一方面棚改货币化安置将带动商品房销售的增长,另一方面棚改会拉动房地产开发投资、基础设施配套投资,也会对冲一线和部分二线城市房地产投资收缩的影响。

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