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北京二环与五环新盘售价差不多,唯地段论失效了?

新京报(北京)2017年08月11日 08:57

  (原标题:二环与五环新盘售价接近 北京新房格局发生变化,“唯地段”的准则或不再延续)

  在新增供应低、入门门槛高企现象的背后,北京新房市场正经历着以往不曾出现过的变化。在市区供应稀缺,新盘向远郊区转移的当下,北京出现了二环与五环新盘售价逐步趋近的现象。在改善型需求占主流的市场上,产品需求和考量标准也在发生着潜在的变化。甚至有业内调侃说,这是个让地产营销人无语凝噎的时代。

  【变局】

  二环与五环单价均近“十万元”

  今年年初延续至今的8万元限价,令北京新房供应出现了一个有趣现象:二环五环同价。

  记者了解到,在今年取得预售许可的项目中,位于四至五环之间的金玉府和泽信公馆两个项目,分别以78488元/平米、76980元/平米的备案均价获得了预售审批,此外,五环边的绿地海珀云翡备案均价也为75003元/平米。而在今年春天取证的中国玺项目,虽然地处南二环,预售价格也不过79459元/平米。

  不过就在这周,北京市住建委公布了三个项目的预售许可。其中,位于南二环的中国玺和昆仑域的预售许可均价均在95000-100000元/平方米之间。位于南三环与四环之间的北京金茂府取证均价也在95000-99000元/平方米之间。

  如此一来,二环五环同价的状况是否就此打破?

  观察目前市场上在售的新房项目不难发现,部分位于东五环和北五环的新房项目均价也同样在10万左右。例如位于朝阳区东坝的恒大华府,同样主打271-338平方米的改善型产品,其目前的报价在11万元/平米左右。朝阳区七棵树区域的首城珑玺,主推230平米的三四居产品,均价在99800元/平米左右。而老盘推新的天润福熙大道,主推面积相对较小的102-155平方米两至三居,报价同样在10.5万元/平方米。

  有业内人士介绍,上述五环周边的新房项目多是在8万限价前取得了预售许可,部分项目已经转为现房销售,因此在定价方面受限较小。

  改善型普宅价格超越别墅

  市场对改善型产品的饥渴,同样反映在别墅市场上。

  亚豪机构市场数据显示,今年前7个月,北京住宅的成交均价为45967元/平米,相当于别墅价格的1.07倍。这也是北京自2006年开始网签以来,住宅均价首次超越别墅。

  据介绍,这种现状还将在未来得以延续。从今年取得预售许可的两类产品来看,住宅备案均价仍然高于别墅,这预示着至少在今年之内,住宅价格将持续超越别墅。以大兴南五环周边为例,中铁建和绿地两项目的预售价格分别在73000元/平米和75000元/平米,而同区域的叠拼别墅备案价格为70833元/平米。

  另一方面,别墅成交量也陷入了苦战。数据显示,今年7月北京别墅市场仅实现成交353套,成交面积7.97万平方米,环比分别减少9%、22%,同比更是出现54%、65%的大幅下滑。

  有业内人士表示,眼下北京改善产品不少都是从把控总价出发去设计产品,而非单价。对于定位改善家庭、户型面积相对较大的别墅产品,必须要将总价控制在改善客群可接受的范围之内,在单价上做出让步成为部分房企的选择。

  【分析】

  “地段定价”或不再延续

  目前,不仅北京新房供应在地段方面的价差逐步缩小,在土地市场这种趋势或也将延续。

  就在8月1日北京本月首场土拍上,位于东城区的永外大街地块颇受关注。然而拍卖当天,该地块却由招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下,溢价率仅为0.5%,楼面价则为5.2万元/平方米。

  实际上,该地块限价是抑制房企热情的主要原因。根据土地出让规定,该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万元/平方米,且最高销售单价不得超过9.4万元/平方米。而临近的融创使馆壹号院目前销售均价已达到15万元/平方米左右。另一方面,该用地住宅部分执行的“90/70”也成为一大短板。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,从2017年8万+住宅成交当中,套均面积在90平方米以下的占比仅为4%,而套均面积200平方米以上产品占比则高达40%。因此高端客户偏爱大尺度豪宅的喜好也给项目未来的去化带来难度。

  在业内看来,相比于前些年购房“地段地段还是地段”的黄金准则,目前改善型客户更倾向于去考量产品的综合素质,这也是郊区项目价格受到认可的重要原因。

  郭毅介绍,今年前七月,北京商品住宅签约量也不过15071套,创自2006年北京开始网签以来的同期新低。然而,与整体楼市低迷之势有所不同的是,新房市场频现热销楼盘。多个项目开盘后迅速售完,甚至出现“夜光盘”的极端案例。

  “这折射出了市场分化,北京市场新房全面热销的时代已告结束。”郭毅表示,项目冀望于在竞争中获得领先身位,需要在地段、产品、价格三个层面共同发力。其中,价格的高低并非绝对数值,而是对标项目周边的一、二手房定价取得相对优势,再叠加地段与产品要素。

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