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“失宠”的燕郊 失落的众生相

张毅 中国产经新闻报 2017年08月11日 14:25

与北京通州区隔河相望,与天安门的直线距离只有30公里……燕郊,在行政上虽隶属于廊坊市下辖的三河市,但“优越”的地理位置却让它几度成为“投资客”的必争之地。

然而,从今年开始,三河市先后出台了两次调控政策:第一次是廊坊区域出台的限购政策,非本地户籍的居民家庭限购1套住房,同时首付比例不得低于50%,新建商品住房和二手房在限购范围内;第二次是,6月6日三河市调控升级发布政策表示,非本地户籍居民家庭限购1套住房,而前提则是要提供当地3年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明,新建商品住房和二手房也在限购范围内。

据记者采访了解,在燕郊置业的本地人只是少数,多的是“投资客”和外地客群,而这部分人大多都不具备上述购房条件:没有本地户口或者3年以上的社保缴纳证明。也因此,虽然是盛夏,燕郊楼市却有一种“寒冬”之感,量价齐跌、投资者抛售、房产中介跳槽转行……

对此,受访专家指出,京津冀一体化背景下,燕郊楼市的长期利好仍在,但过去那种以炒房为主的模式,显然到了要告别的时候。

售楼掮客:赚基本工资都难

似乎在酝酿着一场大雨,燕郊的天空灰蒙蒙的。8月3日,《中国产经新闻》记者来到这个被称作是北京楼市“晴雨表”的地方。北京的楼市向来被看作是全国楼市的风向标,而当北京楼市出现任何调控动作时,反应最快的地区非环京的燕郊莫属。

沿着102国道出京,记者来到了燕郊的兴达广场,这里是被外界盛传的“售楼一条街”,放眼望去尽是形形色色的售楼中心和中介门店。

据其他媒体报道,这里曾繁华鼎盛、热闹至极。但记者当天所见却是了无生机、门可罗雀,部分店面甚至已经关门歇业。“看房吗?到我们家看看吧!帮我们增加点业绩嘛……”记者刚在某售楼中心门前驻足,立马就被三四个售楼掮客围住,在问询中,记者得知他们多是外地的农民工,各售楼中心雇用来发广告和拉客户的。

“带到店里30到50个人,一个月给2400元的基本工资,还得保证(客人)留的电话能打通。”一个四五十岁模样的大叔无奈地告诉《中国产经新闻》记者,现在没人来了,以前风光的时候这点任务不算什么,月入过万的人也有。

于是,记者跟随这位大叔进入某售楼中心,置业顾问很快接待了记者,并对记者的个人信息做了登记。短暂的对话后,记者表达了想在燕郊购房的意愿,置业顾问直接问道:“您有本地户口吗?”记者摇头,该置业顾问表示:“如果您不是本地户口,也没有3年社保的缴纳证明,现在是没有办法在燕郊买房。”

不过,该置业顾问向记者推荐了位于燕顺路附近的商住两用公寓项目。“现在您如果想在燕郊买房,只能买这一个项目了。虽然是40年产权但是有独立房本儿,现在认购的话,只需首付10%……”置业顾问调出手机上的户型图,颇为热情地向记者介绍。

置业顾问:这是史上最严的调控

随后记者又进入三家售楼处或房产中介公司,所闻所见基本类似:大堂内较为安静;基本没有前来买卖房产的人,偶尔进入几个貌似看房的客户,店铺内仅有的几名置业顾问或房产中介甚至会流露出好奇的目光,工作人员更常见的状态是在玩手机或者小声聊天;部分店面的沙盘甚至已落上了灰尘。

“这两天,来买二手房的人不少。”房产经纪人史小姐告诉《中国产经新闻》记者,记者表示疑惑,“没有三年社保证明的人现在还能买到燕郊的二手房?”

史小姐见记者有兴趣便继续介绍:“政策出来到现在有两个月的缓冲期,8月5日以前还有机会!”所以这两天二手房的成交量还是有所上升。选择没有尾款能立刻网签的就还有机会。过了这两天,政策就要严格落实了!史小姐暗示记者抓住“最后的机会”。

为了印证上述说法,记者又到另一家售楼中心去打探虚实。“不可能,外地人现在已经不能买了,目前只有40年产权的公寓能出售。那些说还有机会,可以帮忙解决社保问题的,都是中介‘忽悠’人的。”置业顾问王小姐并不认同上述说法,她对《中国产经新闻》记者表示:“这次是史上最严的(调控)。”

王小姐表示,去年这个时候,每天还能成交十几套房。赶上旺季,销售大厅里来看房的人络绎不绝。近期确实不太好,卖不动。”

房产中介:转行送外卖

“现在他们都不来吃饭了。”记者在位于燕顺路上的某餐馆用餐时,店老板老刘开玩笑对《中国产经新闻》记者说道。

记者在采访中得知,燕顺路属于燕郊比较繁华的路段,不少较为高档的小区都位于此。也因此,这里不乏类似链家、兴达置业这样的房产公司门店。

而老刘的餐馆附近恰好也有几家中介门店。但是与“售楼一条街”的境遇类似,现在它们几乎少有人问津。记者与老刘聊天时,老刘介绍,以前“他们(房产中介)经常三三两两地到我的小店里吃饭,比业绩。现在楼市不景气,他们也赚不着钱了。上次还跟我开玩笑说‘现在都在家里吃饭,不敢到外面聚餐了!’”

“我认识的一个中介,现在甚至改行干美团外卖了!”记者表示诧异,但老刘却称:“他们有的人就是这样,房产景气的时候卖房子;不景气的时候就兼职干别的,都是为了生活嘛!”

记者走出老刘的餐馆后,透过各家房产中介门面的玻璃窗看到,里面的工作人员三三两两的或是在聊天,或是在玩手机。

炒房客:转战政策相对宽松地区

黄先生2009年来到燕郊,手下有两套房产。以前燕郊房价蹭蹭上涨,“说不高兴是假的”,但是近来他却表示“感觉好日子要到头儿了”。

随着燕郊楼市的调控不断升级,家住燕郊汇福悦榕湾的黄先生感到越发焦虑。7月中下旬,他与家人商量了两天后,还是选择拨通了中介经纪人的电话——下调房价。实际上,黄先生今年5月份就已经挂出了房源,而这次下调房价也已是第二次了。黄先生接受《中国产经新闻》记者采访时介绍,刚挂牌时房子是3.6万元/平米,而目前已下调为2.3万元/平米。即使如此,截止到记者采访当天,黄先生的房子依然没有出手。

“想买的没有资格,有资格的也想再观望观望。”黄先生无奈说道,近期和他情况类似的有不少,但他并不认为自己是“炒房客”。真正的“炒房客”还是很淡定。黄先生介绍,自己认识的一些职业“炒房客”,手里资金充裕,虽然燕郊市场冷清但还是不愿意抛售,他们有的认为“不用急,市场还会回暖”,有的现在已经转战涿州了。

涿州位于北京西南部,是京畿南大门。记者前往“售楼一条街”了解情况时,目前确实有不少置业顾问在推荐涿州等政策相对宽松的地区。

房价:逐步回归到去年水平

“要努力把房价稳定在2016年10月水平上,确保环比不增长。”这是今年6月廊坊市政府在公告中明确提出的调控目标,要进一步完善工作机制,建立房地产调控联席会议制度。

易居研究院向记者提供的数据显示,通过对全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的监控得出,今年7月同比跌幅最大的5个城市分别为廊坊、济南、福州、呼和浩特和北京。以廊坊为代表的环京楼市持续领跌全国。

那么目前楼市冷清的燕郊,房价水平与去年相比到底如何呢?

记者查看了某网站的燕郊房价走势图,今年4月燕郊房价达到最高值,均价为29645元/平米。随后房价一路下跌,截止到7月,均价已降为26583元/平米。该走势图显示,去年10月燕郊的均价为24858元/平米。当然,此处的数据统计包含了燕郊各类房源,因此为了更加直观地对比,记者又统计了几家具体楼盘的数据。

链家地产APP的成交数据显示,星河皓月某套2室1厅的住宅今年7月的成交价为25489元/平方米,而3月份,该小区同类型的住宅成交价则多超过30000元/平方米。记者粗略换算,4个月来该小区的降幅逾15%。再如:首尔甜城某3室2厅的住宅7月成交价为24824元/平方米,时间回到3月初,同类型住宅成交价竟高达36000元/平方米左右,计算出的降幅比例竟达到31%。

无独有偶,记者在58同城、安居客、赶集网等网络平台也发现了燕郊地区房价的波动情况。短短几个月,燕郊楼市出现的变化让人意外。但仔细梳理,却又不难理解。燕郊一直被看作是北京楼市的晴雨表,而今年3月,北京从“3·30新政”之后,又接二连三地发布了超过10项楼市调控政策,环京楼市怎么可能“独善其身”?

自3月21日开始,河北省三河市就先后出台了两次调控政策。首先是廊坊区域出台了限购政策:对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%;6月6日,三河市再次加码:对于非本地户籍居民家庭而言,能提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房。

先提高首付比例,再限制购买资格,自然对“炒房客”和希望在燕郊购房的外地客群带来了较大压力。近期的市场调控、燕郊购房需要社保缴纳证明等要求,确实让燕郊出现了量价齐跌的现象。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《中国产经新闻》记者采访时认为。

调控:实为去泡沫

不过,对于近期燕郊楼市的持续萎靡,我们应该理性看待。受访专家对记者表示,目前对于燕郊楼市的调控,主要是针对炒房行为,是去泡沫的过程。

“本轮调控的主旨是落实中央房子是用来住的,不是用来炒的定位。”北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学赵秀池教授在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

在赵秀池看来,燕郊由于其特殊的区位优势,楼市的发展既有其自身的独特性,也与北京的非首都功能疏解与人口调控、产业转移密切相关。燕郊楼市的发展取决于人口与产业的吸引程度。如果能吸引更多的人口与产业,宜居宜业,未来的楼市则前景看好。

确实,在京津冀一体化的背景下,燕郊楼市因地理优势而占据了利好因素。但长期以来,过度注重房地产开发,过度依赖房地产拉动区域经济发展的弊病早已开始显现。与燕郊几度繁荣的楼市形成鲜明对比的是,各种资源和设施的不配套。“学校生源爆满……道路很容易拥堵……一下雨就要在城市‘看海’……”网络上时常能看到类似的“吐槽”。

因此,此次大力调控仍是让住房回归居住功能,燕郊楼市需要脱离暴涨暴跌的怪圈,由于前期炒作过猛,燕郊楼市将在一段时间内回落到理性位置。记者在采访中得知,燕郊本轮去泡沫的周期会比较长。因库存上升、需求受抑、房企资金偏紧,未来不排除房企降价、房价跌幅加大的可能性。

但值得注意的是,调控周期的延长并不意味着价格没有反弹的可能性。“燕郊楼市后续强劲的反弹能力依然是明显的,尤其是和通州副中心的概念比较密切,所以依然要警惕各类房价炒作等现象的出现。”严跃进指出:“从楼市调控周期来看,若后续市场仍有各类炒作行为,预计本轮调控时间甚至会贯穿明年全年。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国产经新闻》记者采访时同样分析,由于目前调控与房贷不会放松,短期房价以盘整为主,不存在反弹报复性上涨。但按长期供需关系看,房价反弹上涨的概率大。

“因此从这个角度上来说,因购房需求仍在,房价上涨的可能性还在,燕郊的调控期也会延长,预计将持续到2018年上半年,超过上轮调控周期。”谢逸枫补充道。

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