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一线城市供地面积已近去年全年 供求关系紧张缓解

王营 徐婷 21世纪经济报道 2017年08月12日 09:50

   分析认为,一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加,全年土地供应将明显超过往年,极大缓解未来房地产市场的供需紧张。楼市调控的加法逐渐见效,对于稳定市场价格有一定意义。

  把房地产长效调控机制做细做实是目前房地产调控的主要精神。长效机制要遵循供给侧结构性改革思路,以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。其中,土地和住房供应是重中之重,稳定预期是稳定住房价格的关键。

  中原地产研究中心统计显示,今年以来,一线城市土地供应速度明显加快。截至8月10日,一线城市(北京、上海、广州)供应住宅土地达138宗,合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米,已经接近2016年1739万平方米的供应。相比2016年同期供应的774万平方米,上涨112%。其中上涨最明显的北京,今年以来供应住宅土地达47宗594万平方米,相比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。

  对此,安居客房产研究院首席分析师张波认为,中央明确了地方政府对房地产市场调控的主体责任,土地供应量增加,将在供给政策上对市场预期产生正向影响,京穗深三城已有明确的2017年供地计划,如果按计划推进,一线城市下半年土地供应还将维持明显增长。

  土地供应加速

  加快土地供应是本轮调控的重要精神,目前一线城市的土地供应也明显高于往年。

  据安居客统计,今年一线城市供应住宅土地总体高于2016年同期水平,但四城表现分化明显。供应加速在北京和广州表现更为明显,北京上半年总供地宗数环比去年增加150%,广州上半年住宅用地供地同比也增加131%。反观沪深则表现清冷,深圳上半年仅有15宗地,其中6块商业用地和9块商业服务业设施用地;上海则是创出5年来供应量新低,1-5月上海无纯商品住宅用地推出,均为动迁配套房用地,仅6月推出10幅纯商品住宅用地,合计51.80公顷。

  具体从7月数据来看,据中国指数研究院统计,一线城市土地供应量及成交均价同环比双涨,出让金同比增逾六成,北京优质宅地密集入市。一线城市共推出土地80宗,推出土地面积341万平方米,环比增加63%,同比增加99%。其间共成交土地49宗,成交面积207万平方米,环比增加17%,同比减少31%;土地出让金554亿元,环比增加18%,同比增加62%;成交楼面均价为11182元/平方米,环比增加4%,同比增加15%;平均溢价率为16%,较上月下降6个百分点,比去年同期下降38个百分点。

  上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》称,2016年至2020年计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套,比“十二五”期间增加约60%。深圳市规土委发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》提出,2017年计划供应居住用地218公顷,同比去年增加了74.4%。今年4月7日,北京同时发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。内容显示,未来北京每年将新增土地供应1200公顷,5年共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调整,以保障30万套住房建设需求。

  中原地产首席分析师张大伟注意到,从包括北京、上海等城市的土地供应看,70年出租房、限价与自住房将成为2017年土地市场的最主要特征;2017年土地供应量相比2016年有明显增加,预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。

  房价或稳中微降

  易居研究院副院长杨红旭认为,供地加速有利缓解市场供不应求的压力。今年供地增加,到今年第四季度和明年,新盘供应量就会增加,有助于缓解房价上涨的压力。这本身就是调控的内容之一:按照住建部、国土部相关文件要求,库存消化周期低于6个月的城市都需要加大供地。不过他认为,供地增加导致新盘供应量增加,但是增量不是特别大,有部分则转向中长期的、满足租赁住房需求的方向。

  对于房地产市场的供求关系,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时分析,“从房地产过去市场表现看,一二线城市土地供应一直较少,这些城市房价上涨主要是受土地供求关系影响所致。大城市要解决房价上涨、地产泡沫,核心是解决两个问题:一是供求关系问题。必须要增加土地供应,从而进一步增加住房供应,同时还要控制房价上涨的预期,两条腿并行,才能缓解供求关系。如果房价持续上涨,很多刚需和改善型用户会变成投资者提前入市,则带动房价继续加快上涨,造成供求关系进一步紧张。二是在政策层面,缓解城市压力可以从建设都市圈入手,扩大城市的生活范围,如同东京都市圈的建设。如果要解决这些问题,增加土地供应是必须要做的基础性工作。”

  张大伟也认为,一线城市住宅土地市场的供应还将继续增加,全年土地供应将明显超过往年,极大缓解未来房地产市场的供需紧张。楼市调控的加法逐渐见效,对于稳定市场价格有一定意义。从房地产“三年小周期”的发展规律看,2017年一线城市的楼市已经进入调整年,叠加已经在2016年开始出现的回落趋势,预期2017年,房价出现稳中微降的可能性非常大。特别是这类限价及自住房的价格或将明显低于普通商品房价格。

  欧阳捷认为,土地供应加速将大大缓解供求关系紧张情况。“预期明年供求关系很可能会发生比较大的变化。今年北京市政府发文件,要求开发商加速供应,今年12月底之前要尽快上市供应。这既是督促开发商不要囤积房源,同时也是希望明年大量住房供应上市之后,供求关系不会发生逆转,导致整个房地产市场的波动。房子供应增加之后就会降价,今年资金已经开始紧张了,今年底到明年资金更紧张,如果开发商再降价销售,市场可能逆转。”

  他表示,短期来看,受到政策、供求关系等因素影响,房价可能会有波动。但长期来看,大城市的房价变化趋势是震荡上行,因为全球人口会增加,而大城市的资源优势吸引了大量的人口,人均用地面积减少。

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