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东莞限价升级信号: 房价被严控 楼市调控未放松

张晓玲,黄昱   21世纪经济报道  2017年08月13日 09:34

   日前,北京发放三张超过8万单价的新房预售证,被一些市场人士理解为限价政策在放松。然而从广州、深圳、东莞的动作来看,限价整体并未放松,针对普通商品房的限价还会更严。

  8月11日,继广州升级限价后,东莞也再次加码限价政策。东莞市发展和改革局联合住房和城乡建设局、房产管理局发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》(以下简称“通知”),对房企申报房价备案的价格区间、调整幅度及间隔时限等提出了更加严格的要求,同时适当调整了之前“一刀切”的管理办法,区别对待普通住宅和别墅等不同住房类型。

  限价政策作为此轮楼市调控中重要的管制性政策之一,其作用是严控房价上涨,多地甚至明确提出了房价调控目标是要回到去年10月的水平。北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,在房地产长效机制建立前,当前的限价限购等政策不会放松。

  多位房企高管人士也对21世纪经济报道表示,北京突破8万“红线”只是个案,是限价政策的微调,本轮楼市调控短期内不会取消,甚至有些会成为长期性政策。

  东莞限价从严

  针对仍存在的部分楼盘价格虚高、个别开发企业借势大幅涨价等问题,继3月限价政策升级后,东莞对新建商品住房定价进行了更严格的限制。

  《通知》规定,新盘首次申报均价,由原来规定不高于前三个月同区域同类新房销售均价的20%调整为不高于15%,否则,发改部门暂不办理房价备案,住建部门暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。

  “定价向上的幅度减少了5%,而且参考之前三个月均价,基本没有什么涨价空间了。”东莞一本地开发商这样说道。

  而对于同一商品住房项目,分批分次销售的,后期楼栋首次申报均价应不高于首批首次的5%,否则也将受处罚。

  更为严厉的是,在《通知》之前取得预售证的楼盘,若超出此定价限制,得作出合理解释,否则也将暂定备案登记。

  东莞业内人士告诉记者,这意味着一批之前已经获得预售证的楼盘,将可能被打回,调整后重新申请。

  不仅价格调整幅度进一步受限,《通知》还对价格调整的时间间隔进行了延长,已备案的项目要调高备案价格的,间隔时限由原规定的90天延长至180天,调低备案价格的则维持原来的20天不变。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,这一条明确了政府严控房价上涨的决心,即降价可以,很快会被批;但涨价得等半年,还不一定能获批。

  不过,政策也进行了纠偏,对之前“一刀切”的限价方式进行了适当调整,开始区别对待普通住宅和豪宅。

  具体而言,东莞将办理销售价格备案的新建商品住房类型分为四类:小于90(含)平方米、90-144(含)平方米、大于144平方米和低层住宅[地面建筑层数4层(含)以下]。

  其中,低层住宅(一般为别墅)不考虑建筑面积大小,均按低层住宅类型销售均价为基础申报。这意味着,别墅将以其周边可参照的产品来定价,并申请预售证。

  前述东莞开发商预计,在具体执行过程中,中小户型刚需盘的预售价将会继续严控,而源于高价地的豪宅盘,可能会相应放宽预售价。

  严跃进表示,东莞对刚需楼盘价格和预售会严格管控,对于高端楼盘根据情况适当进行调整和变动,有利于引导购房需求;适当放宽高端楼盘预售价,符合市场本身规律,并不违背整个房地产管控的精神。

  东莞在《通知》中特别提醒,房企在新政之后拿地开发新项目,地价将不作为突破备案价规定区间的考虑因素。建议房企应充分考虑和评估商品住房项目开发的综合成本(特别是地价成本)以及调控政策的影响,理性拿地。

  调控未放松

  在东莞对限价进行分类调整之前,8月8日,北京发放了三张单价超过8万的预售证。

  北京市住建委官方网站显示,北京金茂府、华润昆仑域和招商中国玺三个项目均在8月5日取得预售证,预售均价在9.5万/平方米左右。三个项目预售房源分别为94套、200套、146套。

  今年以来,虽然没有公开声明,但预售8万/平方米的“红线”被北京业内默认,今年很多高价地的项目预售单价也被牢牢控制在8万之内。

  根据中原地产统计,三个项目拿地楼面价分别为北京金茂府5.2万/平方米、昆仑域3.73万/平方米、中国玺5万/平方米;而此前一些拿地价格相仿的项目,预售价格并未达到相同水平。如阳光城·檀悦项目楼面价接近4.9万/平方米,但其在8月初得到的住建委批复均价为6.6万/平方米。

  北京的这三张预售证和东莞对普宅和别墅的区别对待,是否代表着限价有放松的趋势?

  多位业内专家认为,对普通住宅和豪宅的区别对待,是分类调控的做法,整体上而言限价并没有放松的迹象。

  “对住宅进一步细分后,针对性会更强,有利于限价政策更好地执行。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,如果要强制性压下豪宅的价格,不仅对整个市场的发展不利,压得太低对开发商也不公平,所以东莞此次政策的调整是从原来的高压政策往回收一点。

  宋丁指出,未来限价政策不会放松,直到市场回归理性。

  在东莞限价升级的同时,不少城市也对限价政策持续加码。8月2日,广州多部门联合发文,对此前的楼市调控进行升级,首先被强调的是限价从严,同样对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

  在风向标深圳,限价新政后仅有华侨城新天鹅堡预售单价超过10万元,顶级豪宅的售价整体被限制,一位深圳豪宅开发商告诉记者,目前豪宅限价并未有放松迹象,该公司今年无房可卖;老板只能四处去找地,也不局限于做豪宅了。

  一些城市则提出了明确的房价管控目标。6月29日,长沙市发文强调,商品住房项目申请预售许可证,价格比照2016年10月份的均价来确定;廊坊市、郑州市也出台过类似规定。

  严跃进认为,多地限价的加码,与房地产市场还是存在投资投机现象相关。东莞的新政是稳定房地产市场的导向,预计其他城市后续会陆续跟进。

  东莞市表示,相关部门将继续加强监测和研判,根据市场反馈和实施效果,进一步完善房价备案制度。

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