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十万亿总量恒定定律之下 房企规模焦虑症凸显

王营,徐婷   21世纪经济报道  2017年08月13日 09:40

   “至少有十个企业和我聊。他们基本处在三百亿(销售规模)左右,五百亿不到,但五年以后的目标都是三千亿。这十家如果都做到了,他们的总量是三万亿,现在前十房企总量已经是三万亿,这就是六万亿。(房地产行业销售总量)总共才十万亿,只剩下四万亿了,答案很显然,就是通过并购。因为总量就在这儿,地拿不到了。这就是此消彼长的情况,倒逼竞争加大。”上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯在易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目上这样表示。

  陈凯所言非虚。从公开数据看,房企正在加速规模扩张。2016年,恒大、碧桂园、万科实现全年销售金额突破3000亿。但在2017年,碧桂园和万科仅用7个月时间便跨过这一大关。

  中国指数研究院发布的《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》报告显示,截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到126家,比去年同期增加了11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈过两千亿门槛,绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营,再次呈现强者恒强的行业定律。

  规模焦虑症

  陈凯认为,当前阶段,销售规模在100亿到300亿之间的房企最着急。

  “现在开薪水最高的就是一百亿到三百亿(销售规模)的企业,因为他们想长大;碧桂园(规模)有理由再长大。(企业非常关注)管理精度是因为大家现在不打价格战了,但地价还在涨。过去胆子大就行,买贵的地就行了,现在还得艺高。尤其是现在一些城市还限价,但地价并不便宜。我特别想知道这些高价拿地的企业怎么挣钱,现在在上海连车位都有价格了,这就是新监管体系下的市场生存状态。当这门生意大家都觉得买就是挣钱的时候一定是有问题的,所以才会出现很多并购。”他这样反思道。

  随着调控逐级深入,房地产总量规模天花板愈发明显,强者恒强的局面被再次强化。据公司披露,万科今年前7个月累计实现销售面积2117.6万平方米,销售金额3127.4亿元;碧桂园今年前7个月公司连同其合营和联营公司,共实现合同销售额约人民币3339.0亿元,合同销售建筑面积约3695万平方米(其中权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为人民币2403亿元及2760万平方米)。

  据观点指数统计,1-7月房地产企业销售额TOP100榜单中,TOP10房企合约销售占整个榜单的45.43%,而在TOP10以外,越往后房企间销售规模差距越小,基本在50亿以内。

  不仅如此,从拿地数据看,市场也明显呈现强者恒强局面。中原地产研究中心统计数据显示,2017年前7个月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达12651亿。与2016年前7月50大房企拿地金额7457.78亿对比,涨幅达70%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,“当前房地产市场呈现两大特征:一是城市与企业会发生深度分化;二是优秀房企和优秀城市运营商的春天,但却是落后房企的冬天。在这一轮洗牌中,众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购,而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存,继续生长。”

  “谁是这个行业最后的赢家?要不就是大而强,要不就是小而美,居间的房企就是产品和服务并重。”陈凯说。

  平衡规模与利润

  陈凯认为,房企之所以追求规模,是因为规模决定企业的市场地位和价值。ROE就是股东回报、资本回报两个都要,不能说先放弃利润把规模做大,这样的发展是有限的。

  市场表现亦如此。大房企因为资金成本等优势,加之布局合理,成长速度更加迅速。增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。2016年,具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业也是通过兼并收购、入股地产企业来增加土地储备,并布局多元化投资。

  中原地产研究中心统计显示,截至7月31日,发布2017年上半年业绩预告的上市房企合计65家,占A股上市房地产公司总数50%左右。整体看,虽然楼市调控重压,但市场表现依然乐观,全国房地产销售面积与金额刷新历史同期纪录,预计2017年这两项数据将再创造历史纪录。从房企数据看,65家房企中合计有46家企业利润出现上涨,其中有32家预增,10家预盈。

  Wind数据显示,截至8月6日,56家发布上半年业绩预告的上市房企中,6家预减,18家亏损。预减和亏损的上市房企基本被中小型房企包揽。

  例如中房地产预计上半年亏损7000万元。公司表示,因新项目拓展、销售扩大、增加人员配置等因素,导致销售费用较上年同期增加4100万元,管理费用同比增加2400万元。津滨发展预计上半年亏损3000万-500万元。公司表示,去年同期受房地产行业整体回暖影响销售情况良好,而今年公司项目处于开发建设阶段,无新增可结算收入。世荣兆业预计上半年亏损1500万-800万元,主要在于可结转商品房销售收入减少。

  陈凯表示,当前房地产企业如果要开发,规模要跑起来,无非是要解决土地和资本问题,解决组织和周转问题。现在地难拿,因此要聚焦解决地的问题。利润率无非就是成本和定价,企业的资金来源于规模,规模又来源于周转率,当这两项被锁定,剩下的就是拿到地赚钱。规模与利润平衡很难,而把周转加快可能会使一个中等规模企业迅速跻身行业前十甚至前二十。

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