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前8月十大房企储地超万亿 并购与规模之战加剧

21世纪经济报道(广州) 2017年09月07日 08:49

  本报记者 张晓玲 实习生 黄昱 深圳、广州报道

  2017年3月份以来严厉的楼市调控,对大型房企的影响并没有太大,反而给他们带来了更多机会。

  前8月,大型房企的销售继续创历史新高,拿地金额也随之上涨。易居克而瑞综合房企招拍挂和收并购数据显示,前8月十大房企拿地金额超过万亿,其中收并购频繁的碧桂园、融创分别超过了2000亿,中国恒大、万科分别超过了1400亿。

  随着行业进入周期性调整,集中度大幅提升,房企之间规模竞争加剧,兼并重组、收并购成为拿地主要方式之一,7月份万科收购广信资产包、融创收购万达文旅项目便是其中的范例。

  除了碧桂园、万科、恒大这三个“3000亿俱乐部”成员,一些低调的房企也开始进行逆周期操作,更加积极储地扩张,如龙湖和中海外;而更多的房企为冲进第一、二阵营拼尽各种方式、不惜高负债储地,如融创、富力、佳兆业、新城控股等上半年净负债率飙升至100%以上。

  克而瑞、中原等多位分析人士指出,房企规模化竞争不可避免,但在此过程中也应控制风险,一味高杠杆拿地并不可取;可选的方式是合作拿地,分散风险。

  储地竞争白热化

  在去年恒大、万科、碧桂园将行业带入“3000亿”之后,房企的规模竞争就进入了一个新的阶段:进入千亿只是可以生存,3000亿才有更多话语权。

  在销售背后,房企的土地储备能力是规模之战的关键。中原地产首席分析师张大伟指出,2017年中国房地产成交面积与成交金额,大概率将继续刷新2016年的历史记录。在这种背景下,大中型房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去8个月抢地的主流企业。

  前8月尤其是二季度以来,尽管面临严厉调控,但主流房企拿地毫不手软。根据克而瑞数据,1-8月,TOP30房企的新增土地价值与新增土地建面,已完成去年全年的98%和92%,分别达到约1.8万亿、4.6亿平方米。

  其中,碧桂园、融创、恒大、万科、保利、龙湖、中国金茂、华润置地、中海外、福晟集团十家房企拿地超过了1万亿,每家的拿地金额均在500亿以上,占到了前30家房企的62%,其中TOP3碧桂园、融创、恒大拿地总额更占到了30家房企的30%。

  新增土地规模也显示行业集中度继续提升,1-8月TOP10拿地总建面占到了30家企业的73%,TOP3拿地总量占到30强房企总量近一半,为48%。

  三大龙头继续提升,其他房企也在加紧追赶。

  一向稳健的龙湖今年不仅销售大幅上涨,拿地也冲进了前十,前8月拿地金额达到了915亿;中海外也在发力,前8月拿地近600亿,今年拿地指标则为1000亿。

  更为积极的是那些尚未进入千亿俱乐部的房企。今年明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的房企,以新城、旭辉、富力、远洋、金茂为代表,1-8月拿地十分积极。

  数据显示,远洋地产、旭辉集团1-8月的拿地总额分别为556.5亿元、500.7亿元,均达到了去年全年拿地金额的2倍左右;富力地产1-8月拿地建面为1255万平方米,为去年全年拿地总建面的2倍多。

  新城控股更为激进,其在上半年便共取得51幅地块,新增土地建面1571万平方米,同比增长471%,新增土地总价为479.5亿元,接近上半年的销售额。

  易居克而瑞有关人士指出,上述数据是综合了房企在内地土地市场的招拍挂和收并购所得;另据中原地产招拍挂数据,前8月50大房企合计拿地金额达到了14910亿。与2016年同期的10093亿对比,涨幅达到了49%,也显示出大型房企在土地储备上的积极甚至激进。

  从拿地节奏看,房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分别为33%、39%和28%。拿地高峰出现在二季度。

  业内预计,随着房企储备逐渐充裕,且近期为防止开发商囤地,国土资源部将热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,这将对一些拿地较猛的企业造成影响,拿地也将更加谨慎;即使一线城市及热点二线城市维持或加大土地供应,也难达到二季度的拿地规模。

  并购、合作降低风险

  在规模和储地战争中,面对激烈的争抢和尚未下调的招拍挂地价,为了降低成本,控制风险,大多数房企更倾向于在存量市场上进行收并购;即使通过招拍挂方式拿地,也越来越多地进行合作。

  超大型房企普遍认为,行业和市场调整正是自身扩张的时机,收并购机会大增。碧桂园财务总监伍碧君表示,下半年碧桂园将有更多收购其他项目的机会。

  融创中国可谓收并购的典型。融创今年在公开市场鲜有拿地,截至8月已完成七起并购,共获得6642万平方土储,占到新增土地建面的96%,大多位于热点二线城市,平均收购成本仅为不到2000元/平方米,相比招拍挂而言,极大降低了拿地成本。

  万科也是收并购的获益者。7月份万科551亿收购了广信资产包,获得大量广州优质土地;再花170亿联合多方收购普洛斯,成为其第一大股东,并借此成为国内物流地产的老大。

  在公开招拍挂市场,合作拿地已成为主流,万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式在其中表现突出。今年截至8月底,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%;旭辉通过招拍挂取得42幅地块,其中合作拿地27幅,占比达到64%。

  拿地积极的新城控股上半年拿地以招拍挂为主,其中不少也是与他方合作。截至上半年其新增土地中,权益低于80%的地块达到20幅,占新增总地块数的39%;新增地块权益总价为322亿元,占新增土地总价的67%。

  克而瑞认为,房企拿地方式愈加多元化,无论是合作方式还是收并购方式,都通过较少的资金撬动了大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,降低了风险。

  但不可避免地,大规模拿地、并购的房企负债率飙升。中期财报显示,融创、恒大、富力、新城控股的净负债率都超过了100%。

  对此,融创董事长孙宏斌表示,公司接下来一段时间不拿地了;恒大总裁夏海钧称,公司未来三年土地储备将负增长。两家公司都表示将力争使净负债率回到70%以内。

  在接下来的四个月,“楼市调控将持续,房企面对的各类风险在升高”,张大伟表示,从2016年4季度来,全国已经有超过60个城市,出台了160多次各类房地产约束性调控,目前部分土地市场已出现了明显降温,整体走向严重分化;地价很可能在2017年下半年出现平稳甚至下行,房企的拿地风险越来越大。

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