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张敬伟:楼市“金九银十”?今年还是算了吧

每日经济新闻 2017年09月13日 09:05

  往年的8月份,是传统意义上的楼市淡季,随后就会迎来所谓“金九银十”。今年呢?

  据《每日经济新闻》9月11日报道,8月份,一线城市楼市的房价、成交量均维持近几个月来的降温态势。随着“金九银十”的到来,很多购房者开始担心,一线城市房价是否会出现上涨小高潮。对此,多位业内分析人士认为,楼市重回“高温”的几率几乎为零,房价维持平稳的情况下,成交量或小幅增加。

  楼市进入史上最严的调控时期,从一线城市到二线热点城市再到三线房价涨得过快的城市,进入楼市调控的城市,目前接近50城。这和上一周期调控的城市数量差不多。那么,各地数据如何呢?

  综合一、二、三线各城市的数据,8月份一线城市楼市继续延续降温态势,二线热点城市楼市也呈现出和一线城市的同趋势性,三线城市在回稳。这和不同城市楼市调控先后密切相关。三四线城市相对较热,则是和建房资本和购房热情转移和传导至这些城市存在着必然联系。

  9月份来了,随后还有10月份,楼市调控的趋势还在继续发酵,效果自然会更加显现。一二线城市的量与价还会继续下调。

  三四线城市回调的幅度会小一些。按照逻辑,这似乎能够激发起市场更多的购房热情,但是逻辑和购房心理并不同步。从前几个楼市周期的情形看,调控让楼市回调的市场态势,反而让购房者存在等等看的心理。因为他们预期房价更低,因而不会急于出手。

  此外,楼市一直存在着追高不逐低的市场现象。这也符合人们的趋利心理,房价高位时,担心会涨得更高,因而刚需族和炒房者会有不买就来不及的逐涨心理。加上市场炒作和部分开发商忽悠,楼市虚热就是这样从市场端推升起来的。过去几个周期的楼市涨跌,无不呈现出这样的楼市生态。

  相反,到了楼市调控期,尤其是到了僵持期,楼市量价齐跌之时,整个市场也就进入观望期。此时,需求端普遍的情绪是——等等看,楼市还会有更大的降幅,等到降至最低点再出手。

  安居客“国民安居指数”显示,8月份购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,是连降三个月后的首次反弹。

  “62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在‘金九银十’出手,愿意花时间挑选更适合自己的房源。”安居客房产研究院首席分析师张波说。

  是购房者的侥幸心理还是楼市调控缺乏政策韧性?反正以往的楼市周期表明,等等看的心理往往是“失算”的。因为楼价并未如预期那般继续下跌,而是楼市热过留下的“高库存”倒逼政策调整,从而迎来另一个楼市新周期。

  现在的情形是,一二线城市的购房观望心理已经形成,短期内不可能改变。

  更重要的是,虽然一二线城市楼市量价有所回落,但是楼市调控政策是系统化的,在遏制整个市场虚火的同时,也可能抑制了部分刚需。目前,有很多城市和很多金融机构紧缩了购房信贷政策。一方面,首套房首付比例在提高;另一方面,贷款利率也很难找到基准利率了,大多要加成10%甚至20%。

  刚需族或不想出手或想买房又觉得贷款利率稍微偏高,这也抑制了市场的购房需求,降低了”金九银十“的市场成色。

  需要说明的是,三四线城市的房价在这一周期提升较快,部分城市的房价进入“万元+”时代,而且这些城市的量价似乎还在上升。

  从楼市周期的市场前景看,三四线楼市的房价一旦涨起来,基本上就降不下去了。从过去15年的楼市数据看,除了极少数城市,几乎所有城市的房价都涨了好几倍。因而,对于三四线城市的刚需族而言,如何选择还是一件很头疼的事。

  “金九银十”作为曾经的市场现象,今年也许不会再复制。但是,刚需族可以观望,政策面却不可以当“围观者”。在首套房首付比例和信贷政策上,能否给予刚需族必要的关切和关照呢?

  激活刚需族的购房需求,也许会让“金九银十”的成色更足一些。这样,更体现了政策面、市场面和刚需族的多赢。

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