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楼市调控无松动迹象:反弹激烈地区不排除进一步升级

21世纪经济报道 2017年09月13日 09:34

  资料图(图片来源于网络)

  “我们用了30万的消费贷,又在中介那儿做了一部分垫资,才凑齐了首付。”今年8月,王先生在北京朝阳区购买一套二手房,为凑齐首付,他向银行申请了一笔消费贷款。

  随着首付比例提高以及贷款审核更加严格,消费贷、抵押贷等方式一度受到部分购房者的青睐。但今后将遭遇严格监管。

  9月初,北京银监局、人民银行营业管理部联合印发通知,要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。北京市住建委同时发文,要求经纪机构开展违规行为自查,内容就包括“单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款”。随后,深圳、江苏也传出严查个人消费贷款流入房地产市场的消息,并最终被证实。

  北京、深圳,以及江苏省的南京、苏州、无锡等城市,均为楼市调控的“热点城市”:调控趋严后,今年的市场交易量也出现明显下滑。此时,消费贷款仍然“逆势”进入楼市,其背后的逻辑值得关注。严查消费贷流向的信号意义,同样不容忽视。

  Wind数据显示,2017年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,同比多增7137亿,并已远超去年全年8305亿的水平。但这部分消费贷中有多少进入了房地产,目前尚难估算。

  凑首付缺口

  “买房就是个资金杠杆行为,如果真的看好这套房子的升值潜力,不如把杠杆用足。”王先生说。除了消费贷款,他还考虑过抵押贷款的方式进行凑钱。这些年,他身边的朋友曾使用过这两种渠道筹集购房资金,虽然利率较高,但考虑到房价上涨的幅度,仍然有收益。

  房产经纪人小陈证实了这种现象。他所在的门店位于北京市朝阳区双桥区域,按照他的说法,过去这些年,一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付。

  小陈向21世纪经济报道记者表示,今年同样有这种情况出现,因为“首付比例上调了,很多购房者面临资金缺口”。

  今年3月17日,北京市多部门联合发布楼市调控政策,其中将个人购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增,按照当前北京的房价水平,首付款可增加数十万至数百万不等。

  这轮调控政策使得很多购房者的购房计划搁浅,北京楼市的成交量也明显下跌。但与此同时,部分中介机构开始向购房者推介首付贷、抵押贷,以及垫资业务。

  所谓“垫资”,指买方或卖方出现资金缺口时,由中介机构先行垫付,而后借款方再进行偿还,但需要支付一定比例(通常高于贷款利率)的“手续费”。如果垫资金额较大,则需要使用房产等进行抵押。

  小陈表示,在他经手的客户中,今年有一部分使用了他推介的抵押贷、消费贷和垫资等,且大部分都是用于凑首付。但具体多少比例不好判断,因为“客户有可能自己从银行借贷款”。

  在新房市场,同样有消费贷款的介入。

  北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,北京的楼市调控政策比较严格,按照政府限定的价格,项目的盈利空间很小。因此总部对回款的要求比较高,很多项目要求全款支付。他表示,在一些项目中,的确有购房者通过抵押贷或消费贷的方式来支付。

  据了解,由于供应不足且价格受限,今年北京新房项目颇受市场青睐。部分项目的验资标准大幅提高,一些支付能力不足的人被挡在门外。为获取这类购房“资格”,消费贷和抵押贷成为常用的方式。

  中原地产张大伟也认为,北京、深圳、江苏等地率先传出严查消费贷的消息,某种程度上也是因为这些区域的“限价令”较为严格所致。

  楼市调控“打地鼠”

  虽然有客观原因,但若消费贷过多地进入房地产市场,会有损楼市调控的效果。

  张大伟向21世纪经济报道记者表示,这部分新增的消费贷款,很大比例进入了房地产领域,因为“中国人没有使用贷款消费的习惯”。这与大多数机构分析师的观点相同。

  张大伟认为,经过去年以来的多轮楼市调控,信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽。三地严查消费贷流向,是对楼市调控的一个重要补充。

  同时,严查消费贷,对于防范市场风险亦有帮助。“不管市场好的时候还是差的时候,都有加杠杆炒房的人。”上述房企人士向21世纪经济报道记者表示,“一旦房价出现持续下跌,炒房客容易遭受损失。若大量资金来源于银行等金融机构,则有引发金融风险之可能。”

  值得注意的是,就在三地开展上述检查之前,这些城市的房地产市场已经出现明显降温。

  根据北京市住建委的数据,今年1-8月,北京成交新房住宅16822套,同比下滑49%;成交二手住宅102471套,下滑44%。机构统计的北京新房和二手房价格也均出现下探。

  深圳和南京的房价则出现明显下跌。根据国家统计局的数据,自去年10月以来,深圳新建商品住宅价格已连续10个月环比止涨,其中8个月下滑,2个月持平。南京房价的止涨时间为8个月,其中6个月下滑,2个月持平。按照机构数据,两地的楼市成交量同样下滑明显。

  张大伟指出,上述三地严查消费贷流向,体现出楼市调控“打地鼠”的特征。即针对个别城市、个别领域的乱象,进行有针对性的调整,而非全盘打压。

  但在当前的时间节点上,这种举动的信号意义也不容忽视。按照多位分析人士的看法,一方面,在上轮调控已过半年后,严查消费贷流向房地产,释放出楼市调控不会松动的信号;另一方面,传统旺季“金九银十”已至,上述动作对市场的非理性情绪也将起到一定的震慑作用。

  张大伟也认为,今年下半年,楼市调控一直处在零星加码的过程中,没有出现明显的松动迹象,未来清查消费贷的行为有可能扩大。若市场反弹过于激烈,对于个别地区或领域,不排除调控进一步升级的可能。

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