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北京二手房价触底企稳成交量现“一丝回温”

王营 实习生 徐婷 21世纪经济报道 2017年09月14日 09:04

  导读

  多家房产中介和研究机构数据显示,近两月二手房市场呈现触底回稳、缓慢复苏迹象,但下半年增速相对平稳,楼市重回“高温”的几率几乎为零。

  “3·17”系列新政对扭转市场预期、降温楼市、平抑房价等起到立竿见影的作用。新政一出台,交易量应声而落,市场几乎冰封。

  我爱我家监测数据显示,2017年各月上旬二手住宅网签量中,3月上旬网签量最高,超过6000套;4月到7月连续下滑,一路跌至近2000套,8月上旬重新增长后,9月上旬再次下降并创下年内目前最低值。虽然因周末、法定假期等因素,各月上旬工作日天数有所不一,但整体上7、8、9月的二手房网签量已经跌入谷底。

  不过,从各月上旬经纪机构的实际签单量看,7、8、9月一直小幅上升。伟业我爱我家市场研究院统计显示,7月上旬、8月上旬、9月上旬,北京区域通过我爱我家达成的二手房实际合同签订量,分别环比增加11.5%、22.1%、39.5%,虽然绝对量、涨幅仍较小,但市场似乎已经呈现触底企稳、缓慢复苏的势头。

  房价或触底企稳

  3·17新政密集调控以来,北京市二手房成交量急剧下跌,自4月一直持续到7月。二手房价也从5月开始止涨平稳,继而转向下跌,尤其是近郊及远郊的大户型住宅,调控提高了改善型需求的首付比例,房价下跌较为明显,截至目前,二手房价已经下跌10%左右。

  诸葛找房监测数据显示,截至9月13日,北京市二手房挂牌均价为67515元/㎡,这是从今年2月到达72735元/㎡的顶点后连续6个月下跌,挂牌均价已接近去年11月水平(67505元/㎡)。

  严厉政策出台带来了北京市二手房市场惨淡期。链家中介朱某表示,北京某小区内76平方米的同类型房源,3月前成交价为710万元,如今成交价仅为570万元-580万元。至7月底,北京市二手房的挂牌价与成交价降幅为10%-20%。

  朱某观察到,调控至今,北京二手房价降幅最大的为西城区与通州区。西城区二手房价降幅为20%-25%,这主要是由于学区房购置政策调整,买学区房的客户持观望态度,不过,孩子在近一两年内上小学的家庭仍会入市买房。通州二手房成交价降幅约20%,这与3月调控前通州涨幅极大有关。

  不过,二手房市场在筑底之后近期开始出现企稳现象。诸葛找房数据显示,从周来看,挂牌价格下探明显收缓,上周仅比上上周下降0.16%,两个月以来最低的周降幅首次降低至0.5%以内,跌幅逐步收窄。最近几周的挂牌均价降幅分别为0.52%、0.51%、0.51%、0.66%。

  我爱我家监测显示,从近两个月的市场形势来看,北京二手房市场呈现筑底企稳趋势,随着房价松动,议价空间增大,受新政影响延缓购房计划的部分购房需求开始结束观望,逐步入市。

  近期我爱我家门店、电话和我爱我家网的咨询量、客流量、委托量等逐步增加,由此或可预判,北京二手房市场交易量继续大幅回落的空间已然不大,筑底企稳,低位徘徊后的逐步小幅回升,将成为未来北京二手房交易量趋势,但在调控政策短期内不可能撤出,还将持续从紧从严的情况下,交易量也很难出现大幅回暖。

  “现在已经降不动了。”我爱我家中介付某告诉21世纪经济报道记者,3·17政策出台一个月后,自5月起,通州二手房市场开始降价,至7月基本实现价格稳定。

  付某表示,近一个多月内,通州二手房房价很稳定。不过他认为,虽然房价筑底企稳,但受限价限购政策影响,房价一时还难以涨起来。

  成交量一丝回温

  尽管近期二手房房价并未上涨,但成交量已有回暖。诸葛找房数据显示,随着卖方市场逐渐转为买方市场,购房者议价能力增强,逐渐由观望转为入市,8月份二手房交易量环比上涨7.7%,表明购房者入市积极。从最近两个月诸葛找房监测挂牌房源来看,降价房源量已经逐步下降,信心指数小幅度上涨,中介门店的带看量、客流量及咨询量都有不同程度回升。

  从某房产数据研究网站发布的《2017年8月国民安居指数》看,8月购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,结束了自5月起连续三个月信心指数下滑的颓势。与此同时,经纪人信心指数继续回升,8月房产经纪人信心指数环比上涨0.9%达112,远高于基准值100。对于今年房地产市场需求量,经纪人普遍看好,认为今年房地产市场需求量增幅占比可达62.4%。

  链家中介人员朱某观察,3月调控前,五道口片区可实现成交量逾200套/月,调控后的成交量非常少,3-7月间,该片区每月仅成交十多套。不过他发现,自8月起,在京无房、外地无房贷的刚需客开始入市,成交量明显回暖。

  我爱我家通州区域中介人士付某也注意到,客户咨询量有所上升,成交情况有所好转。7月,通州区所有中介公司二手房成交量约300套,8月达到400套。

  付某认为,自3月调控至今已有半年时间,政策影响发酵已稳定下来,刚需客遇到价格较低的房源也开始购置。此外,对于换房客户而言,其换房原因包括增加住房面积,如今增加同样面积所需资金较少,因此也开始入市,这部分购房者入市通常伴随原有住房出售,因此也带来二手房市场房源一直较多。

  不过,付某也明确表示,尽管通州市场成交量明显回暖,但仍不及去年高峰时期。去年8-10月期间,通州区成交量一个月最多可达1000套。

  中原地产研究中心统计数据显示,8月北京二手房市场签约7600套,7月累计签约7158套。虽然8月成交量已有所回暖,不过相比今年3月、4月、5月、6月的25952套、16902套、10801套、8918套,8月的成交量仍然处于低位。

  伟业我爱我家集团在其9月监测报告中称,“3·17”政策后,北京二手房网签量经过4、5、6月连续三个月下滑,在7月份呈现出止跌回稳势头,刚刚过去的8月,北京二手房市场延续了7月的低位企稳趋势,网签量、成交价格都与7月基本持平,市场整体进入了触底企稳状态。不过,随着7月中下旬以来实际签单量的小幅回升,北京二手房市场还是有了一丝回温迹象,但在政策持续调控下,回温幅度恐将有限。

  某房产研究院首席分析师张波认为,通常每年“金九银十”都是楼市活跃期,今年前8个月一二线城市整体成交量环比均有所回落,各地限购政策也有愈加严厉之势。但金九开头市场似乎出现小幅反弹,找房用户小幅增加,杭州(楼盘)、西安(楼盘)、成都等城市部分楼盘甚至出现一房难求,但这种市场局部小幅回暖实属正常。

  张波表示,一方面金九银十对部分自住型购房者来说,是入市集中期;另一方面从调控结果看,虽然一二线城市成交量减少明显,但成交价格平稳,加快了部分购房者入市的决心。总体而言,下半年房地产销售增速不会高于上半年高点,增速相对平稳,楼市整体重回“高温”的几率几乎为零。

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