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北京、环京楼市成交有望触底回升 房价继续下行

周雪松 中国经济时报(北京) 2017年09月28日 09:21

  热点聚焦本报记者 周雪松

  近日,北京市统计局公布的《1-8月北京市房地产市场运行情况》数据显示,2017年1-8月北京商品房市场较2016年全线下滑,各项数据都出现了明显的同比下降:全市商品房施工面积为11337.6万平方米,同比下降5.4%。与此同时,数据显示,失去来自北京的强大购买力后,环京楼市也出现了大幅度降温。

  专家认为,目前楼市调控持续从紧,短期内并无松动可能,但房价的回落使得部分受政策影响延缓入市的购房需求开始逐步结束观望。随着“金九银十”传统购房旺季的到来,虽然交易的大幅增加不会出现,但九十月份的成交量有望走出二三季度以来的低谷。

  政策效力促北京楼市不断降温

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2017年前8个月北京商品房,尤其是北京住宅施工、开工、竣工面积的大幅下滑,源头来自于2016年北京土地供应节奏的大幅减缓。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2015年北京全年共供应土地114宗,平均每月供应9.5宗,到2016年时,全年土地供应仅43宗,下降幅度达到了52.3%,月均供应仅3.6宗,减少了6宗。在土地供应本身就大幅下降的情况下,今年前8个月的施工、开工、竣工面积自然也会出现下滑趋势。

  此外,2017年北京“317新政”之后,楼市调控政策持续从严从紧,楼市大幅降温,量价齐跌,市场预期的改变,深刻影响着开发企业的施工节奏,这也是导致今年前8个月北京房地产市场各方面数据同比下滑的重要原因。

  在资金层面,北京商品房市场也开始回落。今年前8个月,北京完成房地产开发投资2217.8亿元,同比下降3.3%,其中,住宅投资完成1051.1亿元,同比下降6.5%;全市房地产开发企业项目到位资金为4123.9亿元,同比下降12.8%。

  胡景晖表示,去年“930新政”以来,北京全面收紧了楼市调控政策,意图为楼市降温,稳定房价。在货币政策上,虽然央行并没有调整利率,控制流动性,但各种防止资金流入楼市的政策则是层出不穷,加上一年来北京楼市调控政策紧缩,市场下行压力大,投资者本身也会更为谨慎,综合因素下,今年北京商品房市场在资金层面出现了萎缩。

  “从去年的‘930新政’到今年的‘317’系列新政,北京今年的楼市调控政策已是史上最严,各种限购限贷政策门槛很高,贷款利率提升。在这样的调控下,北京商品房销售情况自然低迷,与去年形成了天壤之别。从北京商品房销售面积同比增速走势可以看出,进入2017年后北京商品房销售面积一直在同比下滑,降幅也在不断扩大,这正是政策效力逐步显现,楼市不断降温的体现。”胡景晖表示。

  环京楼市还有进一步下调空间

  从环京楼市来看,整体上也呈现与北京相似的情况,成交量触底,房价持续下滑。

  胡景晖表示,环京楼市主要依赖于来自北京的外溢购房需求和投资需求,北京“317新政”以后,在楼市调控收紧的大势下,环京区域不仅各种限制力度进一步加大,政策的执行力度也进一步增强,京津冀楼市调控的一体化,对环京楼市的降温起到了立竿见影的作用。从数据来看,6月开始,廊坊主城区、固安、香河等地的新房交易量大幅萎缩,交易价格也在不断下滑,形成了量价齐跌的局面,也让环京楼市逐步回归理性。

  过去两年,环京楼市的不断升温存在很多的投资投机因素,尤其是北京外溢的投机需求。这些需求的流入炒高了房价,十分不利于环京楼市的健康长远发展。但环京楼市跟进调控之后,不仅抑制了本地投机需求,也让原本会因北京调控而涌入的需求被堵死。失去来自北京的强大购买力后,环京楼市的大幅降温在意料之中。

  胡景晖认为,在京津冀协同发展的统一思想下,北京、环京的楼市政策将逐步协调一致。目前北京楼市政策尚无松动迹象,所以环京区域很大概率上也会继续维持现有的调控政策,环京楼市交易量的低迷也还会持续,而环京楼市的价格在之前的升温中存在较大的泡沫,所以接下来环京楼市房价还有进一步下调的空间。

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