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地产生意沉寂 欧亚平挟众安保险IPO重回视野

中国房产网(北京) 2017年10月07日 10:34

  (原标题:地产生意沉寂 欧亚平挟众安保险IPO重回视野)

  9月17日及18日两天,众安保险首席执行官陈劲带着管理层奔走于香港,分别向媒体和投资者宣布,众安保险此次香港IPO全球发售约2亿股股份,占已发行股本约13.84%,股价介乎每股53.7港元至59.7港元,全球发售的所得款项净额约109亿港元。

  让马云、马化腾、马明哲“三马”集体站台的保险科技公司众安保险,没有辜负口中的金汤匙,成立4年不到就宣布港交所上市,股价比肩发展近30年的传统保险巨鳄平安保险,估值也被市场预测为超千亿。

  4年前,陈劲接受邀请,离开中信银行去众安保险工作,在他上班之前,他先去见了这家公司的3个大股东——平安集团董事长马明哲、阿里巴巴董事长马云和腾讯集团董事长马化腾。3位大佬在各自的江湖如同教父一般的存在,而把3人聚在一起的则是众安保险董事长欧亚平。

  从目前种种公开信息来看,隐藏在众多“光环人物”背后的是一位低调内敛的商人。欧亚平最近的一次大动作,是在今年年初,其所领导的联合好运财团以10亿美元收购了热门手机应用“会说话的汤姆猫”(Talking Tom)的开发商Outfit7。

  这位最近以资本投资者身份出现的商人此前被更多人所熟悉的称谓是百仕达地产实际控制人。房地产对欧亚平有着独特的意义,在他不断跨界的商业生涯中地产生意维持着欧亚平25年的“血液循环”。

  而在此次众安保险IPO中,也能见到百仕达的身影。有数据显示,百仕达控股间接持有众安保险超5%的股权(百仕达占80%股权的深圳日讯网络科技持有众安保险6.53%的股权),是众安保险的影子股。在9月6日收到众安保险香港IPO即将聆讯的消息影响后,该股当日收盘报1.27港元,涨16.51%。

  香港IPO世界,喜欢炒影子股,喜欢炒相关的股份,但次轮股价的飞涨却不能掩饰百仕达控股自身的地产业务已经在2009年画上了一个问号。在接下来近8年时间没有新的土地和项目入账。目前,百仕达仅剩上海洛克·外滩源和宁国府邸两个发展中物业,地产方面再无其他动作。随着日渐清晰的资本轮廓,放弃地产或许对欧亚平而言并非那么艰难。

  反经验主义者

  谈及欧亚平,外界知之甚少,但在熟悉他的人眼中,却是一个极具资本细胞的人才,而这或许正是“三马”最看重的一点。在众安保险的局面中,虽然“三马”同时站台成就了这家科技金融公司晃眼的金招牌,但毋庸置疑,欧亚平才是真正的主角。

  公开信息显示,在众安保险的持有众安保险14%股权的深圳市加德信投资有限公司为欧亚非,他是欧亚平小7岁的弟弟;持8.1%股权的深圳日讯网络科技股份有限公司,法定代表人正是欧亚平。此前也有媒体报道,深圳市日讯互联网有限公司其实也为欧亚平所有,其持有众安保险股权3%。据此,欧亚平、欧亚非兄弟持有众安保险合计25.1%股权,为实际控制人。

  出生于湖南的欧亚平,上世纪80年代在北京理工大学获得工程管理学学士学位后,曾在南京当过几年高校教师,后来回到湖南,任湖南省一家国企外贸公司总经理。国企的经历没有磨灭欧亚平对于更广阔平台的渴求,之后,欧亚平离开湖南转战香港,并成立香港宇恒集团有限公司,任董事长、总经理。

  当时欧亚平的香港宇恒集团主要从事燃油进出口生意,但是真正让欧亚平为人所知却是因为地产生意。在1992年,偶然机会下欧亚平了解到深圳罗湖有一大片“三不管”土地,政府一直无力改造,如能拿下该地块,就可在寸土寸金的罗湖获得大片土地开发房地产。

  没有任何迹象显示25年前是进入房地产的绝佳时机。海南房地产泡沫刚刚破裂,最终引来了那只“看得见的手”的调控。1993年下半年,1.7万多家房地产企业倒闭了将近95%。吉利控股集团董事长李书福在这场战役中也成为了折戟者,并由此发誓不再染指房地产行业。

  几乎没有犹豫,欧亚平于1993年就在深圳设立了深圳百仕达实业有限公司投身房地产,对于地产前景的预判,欧亚平自称拥有“最灵敏的嗅觉”,此后欧亚平一直被圈内人称为“反经验主义者”大抵起于斯。3年后,1996年欧亚平最终耗资9亿元人民币拿到深圳市罗湖区面积达32万平方米的“三不管”土地,并开发了著名的“百仕达花园”项目,仅一期就完成套现15亿港元。

  “百仕达花园”项目的成功让欧亚平尝到地产生意的甜头。在百仕达花园项目开发完成后,2001年,百仕达以更为激进的“深圳地王”的姿态获得深圳湾红树西岸地块,这个项目同样获得成功,到2009年红树西岸总销售额超过80亿元。

  这两个地产项目,让百仕达为深圳地产界所熟知。虽然地产只是百仕达的三大产业之一,此间10年,通过地产业务的回款欧亚平的投资横跨燃气、金融。

  不过在地产生意上的成功从另一个角度反映了欧亚平的短板——一切依靠投资者的感觉进行地产行为,将地产生意做成了资本投机,在欧亚平的地产王国中至今没有一套成熟的运营机制。

  这也就不奇怪,百仕达始终没有培养出在地产界合适的接班人,深圳颇富名望的职业经理人郭兆斌,在担任百仕达总经理与其共事两年后,最终选择了离开。据了解,百仕达最初创业时的管理模式是与合伙人共治模式,在获得全面发展后,欧亚平开始尝试引进职业经理人模式,以此模式引入的多位职业经理人工作时间不长纷纷离职。

  归零的土地储备

  在2009年底红树西岸项目销售进入尾声,百仕达地产的管理问题开始显露,在对外的表现上百仕达拿地速度骤然放缓,随着开发长达十余年的百万平方米大盘百仕达花园,仅剩5万平方米的商业地产项目未推出,红树西岸最后百套单位也已推向市场。深圳市场之外,百仕达仅在上海有不足10万平方米的土地储备(按建筑面积计算)。

  2009年股东大会上,百仕达控股遭股东质疑业绩前景问题,集团行政总裁邓锐民当场表示,公司未来会物色1-2个项目,重点将会发展京、沪、深等地。随即,百仕达地产与大龙地产在北京上演了惊心动魄的“地王抢夺战”。

  2009年11月20日,北京顺义区天竺别墅地块的拍卖吸引了保利、龙湖、远洋、融侨、合景泰富等众多房企前往,百仕达地产同样携资前往。该地块的楼面地价自8300元/平方米开始拍卖。

  此次拍卖历经一个半小时,190轮举牌竞价中,百仕达举牌75次,对于此地可谓志在必得。然而,最终却功亏一匮,沦为这场“抢地大战”的“配角”。如同耗尽最后的元气一般,百仕达接下来数次出现在京、沪、深的土地拍卖会上,但都一无所获。

  中国城市运营研究中心主任戴欣明曾分析:“与万科、金地等纯粹做房地产业务的开发商不同,百仕达的业务还涉及天然气等诸多领域,难免会造成其在资金上的分散,及经营重心的左右摇摆,下不了决心”。适逢2009年至2011年期间一线城市土地供应持续“缩水”,始终坚持走一线路线的百仕达地产颗粒无收也在意料之中。到2010年,百仕达营业额为12.81亿港元,下跌68%,毛利为7.87亿港元,下跌63.8%

  但地产战场失意没有阻止欧亚平在另一个战场的春风得意。2010年12月,马云、欧亚平、黄怒波、胡祖六、郭广昌和牛根生等共计16人,向四川省民政厅申请成立“四川大自然保护基金会”。2013年11月6日,众安保险正式开业亮相,在当时的宣传口径里,“三马”联袂举荐欧亚平出任众安保险董事长,在此之前欧亚平从未涉足保险业。

  这3年间,百仕达的土地储备再无新地入账。2013年年底,市场更是传出消息,称百仕达这一深圳老牌地产商将逐步退出房地产市场,但百仕达相关负责人表示“虽然目前百仕达在全国没有土地储备,但并不代表将退出房地产市场。”

  百仕达的家底

  在2017年上半年财务报表中,百仕达控股的地产生意中销售部分依然显示为零收入,唯有投资型物业租金收入0.855亿港元以及持有的洛克·外滩源和上海西郊昔日地王宁国府邸项目成为证明其地产生意依然存在的证据。

  其中,百仕达宁国府邸项目所在的长宁新泾镇240街坊地块占地面积仅1.36万平方米,整个项目紧邻国宾馆西郊宾馆,对面则是全国闻名的豪宅檀宫,当时单套价格在1.5亿元以上。2008年,百仕达以3.28亿元的总价、24118元/平方米的楼板价夺得该地块。

  随后9年间,该地块土地和楼盘的价格翻倍。根据公开资料,檀宫目前报价已经达到26万元/平方米,按照其项目1500平方米/套面积计算,出售一套就能实现回本。

  不过近10年过去该项目并没有任何完工迹象。2008年年报对项目描述是将会于2010年初开始施工,并于2011年竣工。2011年年报改口成项目预计于2012年下半年完成竣工验收并进行精装修工程。2015年年报则是预计全部工程(除由买家装修楼宇外)将于2016年下半年完成。如今项目依然处于施工状态。

  与之相比,已经开发12年的洛克·外滩源项目更为曲折。2004年5月,美国洛克菲勒国际集团在众多国际巨头中胜出,作为惟一一家外资企业与新黄埔集团签约,共同担任外滩源综合改造开发项目的总体开发商,洛克菲勒持有项目91%的股权。

  2005年11月洛克菲勒与百仕达控股签订合作协议,通过外设夹层公司RGAP引入百仕达参股,洛克菲勒持有51%的A股,百仕达持有49%的B股,代价是百仕达要为项目公司提供1.69亿美金的贷款,贷款利率为年单利20%,如未盈利则滚存,直至本息还完为止。

  虽然从协议来看百仕达一方名义上占据了95%的收益权,但是外资方用未来的23.5%的股权借来了1.69亿美金没有偿还期限的高利贷,将风险完全转嫁给了百仕达。2009年,项目因陷入上海社保案一度停止。

  2010年该项目部分建筑投入运营,但总体部分直到2015年依然显示主体工程仍在施工,整个项目预计于2017年完工。到2017年中报,百仕达的口径又变成主体建筑陆续完成,预计项目2018年完工全面开业。

  除了上海两个前景不明的项目,欧亚平的地产“王国”剩余的家底就是极低的资产负债率。中国房地产报记者发现,截至今年6月30日,百仕达控股资本负债比率为3.7%,与去年同期1.4%相比增长幅度显著但依然处于行业最低水平。

  而同时,百仕达控股目前持有现金及银行结余共近30亿港元。这两个因素成为欧亚平进行业务重新梳理的最大底气,当然这种梳理也可能包括拥抱金融保险,告别房地产。

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