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信用租房无押金 住房租赁市场要变天?

中国新闻网 2017年10月12日 09:06

  租房中所谓“押一付三”、“押一付一”的交费形式非常普遍,对此大家都习以为常,很少有人认为是不合理的。但近期支付宝的一项战略,却大有颠覆这一传统租赁模式的迹象。

  近日,蚂蚁金服旗下品牌支付宝推出新业务,其将在北京上海等8个城市率先推出信用租房模式。根据计划,预计会有超过100万间公寓正式入驻支付宝。此类模式下,传统的押金交付模式被颠覆了。租客如果信用条件好,租房的时候甚至完全不用交押金,只需每个月定期交付租金就可以了。

  是不是很实惠?至少对于当前大城市的租客来说,这显然能够降低租房的成本。

  租过房子的人对于租房难问题都有深切体会,尤其是新到一个城市的时候,工资收入也不高,口袋里的积蓄也不多,这个时候租房要垫付一笔押金显然是有困难的。但不要押金怎么可以呢?至少房东会犯嘀咕。因为实际情况是,确实存在各类拖欠房租、毁坏房源等现象,押金成为房东维护其自身权益的一道保障。

  所以,过去的租赁市场模式下,交付押金成为理所当然的一道程序,而围绕押金无法退还或者无法全部退还的问题,也没有得到真正的解决。这也是这么多年来租赁市场一直没有真正突破的重要原因。

  最近两年,我们看到租赁市场的各类支持性政策不断出现,这充分体现出当前对于发展租赁市场的重要导向。当然,在此类政策中,政府自身的推动因素更关键,主要体现在积极增加供地、落实租售同权等,而企业自身的探索和创新相对是缓慢的。

  而在“互联网+”的潮流下,互联网企业有较好的创新优势。必须承认,部分探索实际上还是狭义的互联网应用模式。比如说现在一直提倡搭建互联网租赁管理和运营平台,各地也在积极实践,但类似平台实际上是线下租赁市场的线上版本,对于租赁确有提高效率的作用,但很难说是具有颠覆性的。

  而这一次支付宝的动作,可以认为是有颠覆意义的。为什么这样说?就在于这背后其实已经创造了一个新的概念即“信用+”。

  市场交易越是不断深入,信用制度就愈显珍贵,但是如何让信用的价值真正发挥出来,市场参与者其实还没有真正想好。如何让信用担保机制巧妙地转变为信用价值变现的机制,这很关键。

  此次租赁市场的信用租房模式,应该说已经触及到了这个领域。从支付宝的此次业务合作模式,我们看到了跨界合作对房地产领域尤其是租赁市场领域的真正变革意义。在实际的租房过程中,我们会看到,房东有热心和不热心之别,租客也有负责和不负责的差异。对于此类不同的供需结构,租赁市场上却没有差别化的定价机制作对应。换而言之,很少会有房东或租客因为违约而面临惩罚,也很少有优质的房东或租客会受到各类政策优惠或“偏袒”。所以,基于不同的信用等级来对租赁市场进行定价,显然是非常有务实意义的。而在一个较好的信用评价体系下,租客凭借较好的信用将能够享受到更多的押金和租金优惠,而好的房东也可以更好地吸引高信用等级的用户。

  但商业模式虽好,也需要遵循循序渐进的模式。此类渐进模式体现为:

  第一,大城市优先试点。从此次支付宝的试点情况看,主要围绕北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等8个城市,这都是当前国家明确鼓励发展租赁市场、租客规模相对大、移动互联网应用比较普及的城市。此类城市试点后,包括城市群中的中小城市、其他省会城市则可以积极纳入试点范围中。

  第二,机构房源先行试点。从此次合作来看,更多的是一些机构性的租赁房源或者说是长租公寓先进行试点。机构房源可以批量管理,这样也有助于形成比较系统的信用管理模式。而且机构房源租期相对长,且本身有过滤效应,即很多房源也是要审核入住者的身份的,所以后续纳入到信用管理体系中的可能性最大。预计包括公租房、精装修住房、房企自持的租赁房源、房东委托给中介全权代理的批量房源等都有机会先行试点,而个人房源的试点预计还比较困难。

  第三,免押金成为高信用模式下的首个福利。信用租房模式下,如果信用高,那么押金就可以减免,这就相当于贷款领域中的无抵押贷款模式。对于大城市来说,信用高的群体显然有优势,尤其是一些租赁行为中规中矩、比较“本分”的租客更容易享受此类优惠,甚至会带动更多人来参与此类模式。而对于高信用等级的群体来说,后续甚至可以享受包括家具无偿使用、租金优惠、租房积分落户等方面的新福利。

  一个完美的租赁市场,应该是由三个基石组成的,即信用租房、租售同权和租金证券化。当前,这三个领域都在积极展开创新。此次“信用+”的应用势必更加巩固租赁市场的发展。从微观层面看,信用等级高的用户,后续在租房领域中将会获得更多的居住福利。而从宏观层面看,我们也期待看到,后续房地产长效发展机制改革也会真正关注“信用租房”的内容。

  【专家简介】严跃进,易居研究院智库中心研究总监,研究方向为房地产市场与政策,同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。

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