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城市更新将是城市发展下一个增长点

经济参考报 2017年11月10日 08:32

          “城市更新是城市功能的重新定位,也是城市动能的重新发现。”中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊表示,在城市规模有限的背景下,我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。

  城市更新,是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。

  深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示,目前可建设用地匮乏,空间承载力逼近极限,城中村历史遗留问题严峻、教育等配套设施压力持续加大,交通、市政基础支撑能力承受考验,承受更新需求迫在眉睫。预计到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里,而且这些地块零星、分散。重大项目、公共设施要落地就会碰到土地空间匮乏的制约,产业转型、城市发展也受到了土地空间的制约。

  海口市国土资源局局长韩艺师表示,海口与其他城市同样面临建设用地规模有限的问题,应当采取多种方式,加大存量建设用地挖潜力度,促进低效利用土地再开发、提高土地集约节约利用水平。

  翰德集团董事长、总裁刘栩表示,土地资源日益稀缺,增量市场规模收缩,市场正在步入存量价值时代。在需求变化下,通过整体改造、包装定位、个性化定制等增值服务,满足多元化需求,赋予存量物业新的价值和用途,从而拓展存量空间,完善城市功能,促进产业转型升级,拉动经济增长。他指出,北京、上海两地被低估商业物业达1500万平方米以上,全国被低估商业物业约4.3万亿平方米。

  城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空间的利用效率。“需注意的是,城市更新不是单纯的旧房推倒重来,而是培育新的城市功能,同时通过更新推动社会公平。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

  对此,刘栩表示,城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新,开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。

  刘洪玉表示,城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用,创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。以创客空间、共享办公为例,均是在对既有建筑更新的基础上升级,如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO 3Q等。“对投资商来说,旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说,则是发展楼宇经济,借此提升核心区域形象,吸引优质企业落户,提高政府税收。”

  “从房地产行业来看,国内房地产市场已经进入了存量时代,城市更新空间巨大。”刘栩说,一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍,二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1:1,而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢,未来两三年内也将进入存量房主导的时期。

  的确,《上海住房发展十三五规划》中也明确指出,到2020年为止,上海旧住房综合改造面积需达到30万户,中心城区二级旧里以下房屋改造面积需达240万平方米,各类旧住房修缮改造面积达5000万平方米的硬性指标。

  链家研究院院长杨现领表示,从国际经验观察,当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1,由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟,基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。2016年中国二手房交易额超过6万亿,占住房交易总额的比例达到41%从中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。2016年北京、上海的二手房交易额占比已高达74%、72%,这个比例已经达到成熟国家、成熟市场的水平。

  有业内人士认为,以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”,将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。

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