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楼市新起点呈现新景象 租赁市场开始崛起

新京报(北京) 2017年11月10日 08:42

  (原标题:楼市新起点呈现新景象 租赁市场开始崛起)

  楼市新起点 呈现新景象

  今年上半年,房地产市场经历了全面的不断加压的调控,开启了“五限”时代:限购、限贷、限价、限售、限商。在“限”的同时,政府也提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新的政策下,形成了新的市场、新的气象,龙头房企销售向着“破五冲六”的目标前进,租赁市场开始崛起,政府租赁平台启用,装配式建筑迎来了新一轮政策风口,Reits迎来大破冰,城市更新迎来发展浪潮。

  限价房

  2016年底,北京推出“限房价、竞地价”的土地拍卖新政,即通过限定总地价、未来销售单价以及配比部分自持房源,来限制地价和房价的过快上涨,而“限价房”就是此类地块建成入市后的产品类型。近期,北京市首批两个“限价房”项目旭辉城与金樾和著预计11月入市。

  从去年11月份,“限房价、竞地价”土地出让模式运行已近一年,已有40余宗地块成交,未来一到两年,“限价房”项目陆续入市。随着“限价房”项目的逐步入市,市场预期将得到有效平抑。

  “破五冲六”

  如果说2016年我国的房地产销售额突破11万亿元、单体房企销售额进入3000亿规模创造历史纪录的话,那么今年全年销售额将有望突破12万亿、单体房企有望破五(千亿)冲六(千亿),如果成真,又将创造一个新的纪录。

  根据国家统计局数据,1-9月,全国商品房销售额91904亿元,去年同期是80208亿元。在房企销售层面,前10月,碧桂园、万科、恒大的销售额分别是4847.7亿、4328.9亿、4223.4亿元,均历史性地突破四千亿大关,碧桂园更是与5000亿仅一步之遥。距离年终还有不到两个月的时间,冲破6000亿关卡也并非没有可能。

  政府租赁平台

  政府租赁平台,即政府部门建立的统一住房租赁监管平台。10月31日,随着北京住房租赁新政的正式实施,北京住房租赁监管和服务平台也同步上线。平台按照“1+N”的模式建立,“1”是指监管平台,由市住房城乡建设委牵头搭建,“N”即服务平台,是指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台,目前已经接入的服务平台包括市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台等,由京东作为技术支持平台。此外,广州、杭州等城市的政府住房租赁平台也已正式启用。

  随着党的十九大召开,提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。目前,全国10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案,均提及搭建政府住房租赁交易服务平台,并明确了建设时间表。

  城市更新

  所谓城市更新,是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区、老旧建筑做必要的、有计划的改建,包括再开发、整治改善以及保护,其中规模最大的莫过于旧城改造。房地产经过20年的高速运转,已经进入存量时代,尤其是一线城市,迎来城市更新的发展浪潮。根据中国指数研究院报告显示,2016-2020年间,我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%,国内城市更新的潜在需求量十分庞大。这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策红利,一个上万亿规模的巨大市场正在形成。

  长租公寓

  长租公寓又被称为白领公寓、青年公寓,是近几年房地产三级市场新兴的行业。今年,随着全国各地先后出台政策支持房屋租赁市场的规范和发展,长租公寓再次引起市场的强烈关注,尤其是以万科、龙湖、远洋、保利、碧桂园等为主的开发商,纷纷加码长租公寓。

  更为重要的是,随着国家出台政策,鼓励住房租赁企业利用房地产投资信托基金(REITs)支持租赁市场的发展,一批长租公寓类REITs产品成功发行,诸如全国首单长租公寓类REITs产品日前在深交所正式发行。

  REITs

  REITs,是指房地产信托投资基金,它是以发行收益凭证的方式汇集普通投资者资金,是不动产利用资本市场直接融资和退出的主要工具和渠道。在美国等发达国家,REITs已经是成熟的融资工具,但在我国,一直以来由于各种原因难以破冰。

  今年以来,REITs率先在租赁市场取得重大突破,在政策层面,由“试点”转变为“鼓励和积极支持”,政府对于REITs的态度发生重大改变。在实操层面,全国首单住房租赁类REITs产品在深交所正式发行,全国首家由房企发行的住房租赁类REITs产品也于上交所上市。

  装配式建筑

  所谓装配式建筑,是指采用系统化设计、模块化拆分、工厂制造、现场装配的方式建造房屋,尽可能在工厂进行加工和现场组装设计而成的工业化建筑。今年3月23日,住房和城乡建设部连发三项装配式建筑通知,明确提出:到2020年,培育50个以上装配式建筑示范城市,200个以上装配式建筑产业基地,500个以上装配式建筑示范工程,建设30个以上装配式建筑科技创新基地,充分发挥示范引领和带动作用。

  两大部委接连发布通知,这在住建领域并不常见,可以说装配式建筑迎来了新一轮的政策风口。装配式建筑,建造速度快,受气候条件制约小,不仅能转变城市建设模式,还能有效降低建筑能耗,推进建筑新型工业化。

  “世纪交易”

  楼市进入“白银时代”,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态,今年尤其壮观,几起世纪交易的完成,使得房地产格局重新洗牌。

  今年年中,持续两年的万科股权之争终于以华润的退出、深圳地铁的入主结束,王石退任,万科迎来“郁亮时代”。紧接着,融创、万达、富力三者签订战略合作,融创以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权,富力以192亿元收购了70余家万达酒店项目的全部股权。这场合作规模之大、影响力之强,被称为“世纪交易”。此外,以万科为主的中国财团以约790亿元的价格收购了亚洲最大的物流地产商普洛斯,如果完成,这将是亚洲历史上最大的私募股权并购案。

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