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房企负债逾6万亿,地产大空头即将到来?

和讯名家 2017年11月14日 08:48

  2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元,同比增长幅度达23.21%。换言之,截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元。

  值得注意的是,《证券日报》记者注意到,在A股136家房企中,有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家,占比超过37.5%。

  国海证券分析师代鹏举认为,房地产是高杠杆行业,外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能做大规模,也决定了房企的偿债能力。

  今年前三季度,地产债发行收缩,房企的长期偿债能力和短期偿债能力都有所下滑。

  但易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,2015年以来,鉴于公司债成本较低,房企大规模发行公司债,这些债务还未进入集中还款期,预计明后年将是还债高峰期。

  16家房企负债过千亿元

  根据Wind资讯统计数据显示,136家上市房企的总资产总计为7.61万亿元,同比增长幅度达27.02%,与负债增长水平相差约3.8个百分点。

  此外,根据Wind资讯统计数据计算,截至2017年9月底,这136家上市房企的平均资产负债率为79.45%,去年则为77.5%,同比增加1.95个百分点。

  在这136家上市房企中,总负债同比上升企业为87家,占比为64%。负债100亿元以下企业有69家,占比为51%;负债100亿元-300亿元企业有31家,占比为23%;负债300亿元-500亿元房企有9家,占比约为7%;负债500亿元-1000亿元企业有11家,占比约为8%;负债1000亿元以上房企16家,占比为11%。

  具体来看,万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。据《证券日报》记者计算,超过1000亿元以上的16家企业总负债为3.7万亿元,占136家房企总负债的比重约为60%。

  从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算,截至2017年9月底,资产负债率大于80%房企占26%,在70%-80%之间占比为23%,60%-70%之间的占比为13%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学,高达97.3%。

  值得注意的是,一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计,截至2017年9月底,绿地控股资产负债率为88.85%,万科A资产负债率为83.53%。

  但值得警惕的是,地产行业有息负债整体攀升。截至2017年9月底,136家上市房企带息负债总额为2.7万亿元,而2016年同期则为2万亿元,占当年负债总额的比重均为45%。

  负债居高不下

  事实上,据中原地产最新数据显示,今年前10个月,50强房企拿地金额已经超过2万亿元。同时,今年房企的销售额将创下历史新高。显然,房企的快速扩张,主要是高杠杆模式运营带来的结果。

  对此,有业内人士称,房企加杠杆追求规模,周转能力是关键,因此多数房企都在加快周转率上倾注心血,比如缩短拿地到开盘的时间。正如一位房地产企业的高管所示,若不加快项目周转速度,每天醒来上亿元,甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。

  但严跃进向《证券日报》记者表示,前两年宽松的融资环境已经过去,去年11月份以来,房企融资环境收紧,去杠杆力度加大,加上今年调控政策全面加码,预计明后年偿债高峰期来临时,会有一些房企难以承受资金压力。

  更重要的是,大量的表外融资正流向地产行业。去年10月份以来,公司债发行窗口收紧,不少房企重启了永续债,ABS等表外融资渠道。长租公寓和物业是房企发行ABS产品的最好通道,提高资本流动性的同时,还可以提前回款,为企业提供资金,为下一步扩张提供助力。

  而目前来看,今年前三季度,房企负债率再创新高,板块资产负债率高达79%以上。其中,二线房企的净负债率和投资现金流出扩大幅度最大,可见其扩张较为激进。

  对于这些上市房企来说,加快销售,加快现金回流仍旧是做大规模的重要支撑力。毕竟,一旦企业周转能力受阻,销售回款率难以维持高位,偿债能力将失控。届时,过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。

  对此,同策研究院总监张宏伟向记者表示,从资金兑付压力来看,明年房企就将步入集中还款期。鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。

  中国的房企为什么要欠这么多债?

  债务问题一直是压在中国经济肩上的重担,这些年中国社会整体债务占GDP的比例也在逐年增高。根据墨卡托中国研究中心的报告,中国的非金融体系债务占GDP比例高达328%,远远超过一般认知的250%的警戒线。

  这意味着经济的增长将被债务的利息抵消殆尽,而表面的经济繁荣则愈加成为一种仅仅具有“纸面财富”的庞氏骗局。

  在中国经济的庞大债务当中,房企的债务无疑占据了很重要的位置,原因很显然,房地产行业是中国经济的支柱行业,这使得我们不得不强烈关注房企的债务问题。

  庞大的地产金融链条,已经将我们每个人都紧紧绑在了房地产的身上。这个房地产的利益体要想持续盈利,就必须依靠借债。

  这些年来,我们看到房地产的真实状况是:小开发商融资困难,造成资金链断裂、老板跑路、工程烂尾。

  大开发商则是疯狂制造地王,表面上做大做强,风光无限,而背后却是拿地抵押贷款,套取银行资金,资产负债率急速上升。也就是说,地产通过金融系统与银行和地方政府融为利益共同体。

  企业普遍缺钱,是今天的“新常态”。

  负债筹资可以帮助企业在短时间内筹集大量资金,不仅让企业在短期内变得“不差钱”,而且还能带来财务杠杆效应和保持股东对企业的控制权。

  “差钱”的现状导致中国的房企普遍采用负债方式筹措资金,且资产负债率普遍偏高,平均数值维持在60%以上,更有甚者达到90%。

  从人们熟知的大型房地产企业到默默无闻的小型房地产企业,几乎都在疯狂举债圈钱买地,不限量甚至不计后果地扩大经营规模和业务范围。

  据统计,近三年来,中国房地产企业的自筹资金维持在50000亿元左右,负债占总资金的比重逐年增加,分别为58.67%、60.83%、65.93%。在2017年第一季度,房地产企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%。

  其中,国内贷款6892亿元,增长10.7%;利用外资74亿元,增长308%;自筹资金10894亿元,下降7.2%;其他资金17806亿元,增长27%。在其他资金中,定金及预收款10007亿元,增长27%;个人按揭贷款5538亿元,增长18.6%。

  由此可见,房地产企业的资产负债率近年来逐年升高,主要渠道是依靠银行借贷和自筹资金。“想尽各种方法借钱”仍是房地产企业维持经营的重要方式。

  更重要的是,在这些债务中,长期债务只有约25.6%,这说明房企的大部分债务都是短期债,其目的是用来增加资金流动性,或者叫变现能力,属于挖东墙补西墙的债务。不要忘了,这些房企也是上市企业,资金的流动性对于上市企业来说十分重要。

  据媒体披露的数据,截至2016年下半年,房地产行业资产负债率为79.7%。在房地产业上市公司中,负债率最高为93.5%;最低的是福星股份,但也有70.2%。

  其中华侨城、保利、招商地产等几家大型的房地产公司的负债指标均在75%以上。毫不夸张的说,中国的地产业就是一个建筑在债务泡沫上的行业,不靠欠债,根本无从发展。

  房地产“击鼓传花”的债务游戏会继续玩下去

  那么问题来了,欠的这些钱怎么还呢?我们要知道,过多的债务会将房企和银行更加紧密的结合在一起。

  收益的相关性增大了,但是风险的相关性也在增大。前些日子对于房企借贷比较慷慨的银行,实际上也把自身的金融风险与房地产捆绑在了一起。

  对银行来说,房地产行业为商业银行提供了大量开发贷款、个人抵押贷款等优质资产,是商业银行非常稳定可靠的投资标的。

  因此,商业银行往往在房地产业有集中资产配置的激励,银行会为了“追逐优质资产”而选择放宽贷款条件,实际上,等于是国有银行在用借贷来激励房企的土地开发。

  长此以往,便形成了一个恶性循环。越是欠债越多,就越需要拿更多的土地开发,这样才能借贷到新的一笔钱,以便用新借来的钱去还旧账。

  这个时候,地产经济已经变成了一个债务游戏,开发带来的巨大库存量能不能被市场短期消化,已经不那么重要了。拿地开发的资格,现在就等于在赌场拿到筹码的特权。

  然而,自去年以来,房地产行业“去库存”成为宏观调控的目标。受此影响,房市目前的增长点在于企业让利给消费者,薄利多销。

  易居研究院在研究了多个城市样本以后发现,中国的三线城市,库存问题最为严重,新开发的楼盘销售非常滞缓。而目前房企们的主攻目标,恰恰就是三线城市,这不是直接往枪口上撞吗?

  这一严峻的现实将在很大程度上影响企业的盈利能力,地产行业暴利时代随之结束。于是这就带来另一个问题:在地产业盈利能力越来越弱的今天,房企欠的债却越滚越大,显然会进一步加剧房地产行业债务风险,从而连带影响到银行和整个金融系统。

  这是否预示着,由房企债务而引起的“大空头”在不远的未来就会到来呢?

  现在,银行系统自身也意识到了房企债务的系统性风险,纷纷采取收紧信贷的政策。

  融360监测数据显示,进入四季度以来,超90%以上的中国境内银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

  除了实行以上的这些应急政策,银行还有许多别的方法用以消弭、转移其与房企共同的债务风险。

  众所周知,房地产企业的开发周期为2至4年,由于周期的规律,这期间房企必然会遇到流动资金不足的问题,影响偿债能力。

  在过去,中国的银行业(尤其是中小型银行)解决这个问题的一贯做法是,透过表外融资,先向散户售出高风险的投资产品,然后将所得资金贷予外部的基金经理,这些基金经理再投资于不同的股、债及贷款产品。

  银行等于是利用中国经济存量中最大的一环“居民储蓄”,来填窟窿,以便继续资助那些陷入困境的客户,主要就是库存过剩、资金不足的地产开发商。

  而现在,备受打击和监管的银行表外融资之路显然没有以前好走。当这条偿债的路径不通时,通过股市收割就成为了转移债务风险最为可行的办法。

  “中国地产第一股”中国恒大就是典型的例子。

  恒大的负债率早在两年前就达到314%左右,属于典型的高负债企业。但是,后台很硬的恒大能够通过民生、平安等银行发行永续债的方法,将企业债务转化为权益项,从而在纸面做低了企业的债务,使很多债务变成“隐形”的。

  今年上半年恒大的负债率因此下降到了240%,为近四年来最低。这对于在港股上市的公司来说,显然有利。以恒大为代表的资本玩家,也将在股市继续掀起风浪。

  综上所述,房地产是一个依靠高负债、高杠杆支撑起来的畸形行业。最后为高杠杆和高负债买单的人,必定是购房者、股民、银行储户,总之是普通百姓。

  对于投资者而言,我们要认识到,由于某种力量的支撑,房地产的债务游戏还将持续玩下去。因此,对于A股的房地产股和H股的内房股,并不应该短期和中期看空,相反还应该看多。

  但是我们也别忘了,对于玩惯了“债务游戏”的地产业来说,“大空头”威胁将会长期高悬于头顶,它的降临只是时间问题。

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