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左晖:未来北京会有1千万人租房住

京房字 2017年11月15日 09:41

  各位粉丝:

  上周六下午,【京房字】“兼听”公益讲座在北京市规划展览馆圆满举行。

  北京市房协秘书长陈志、链家集团董事长左晖、方太北京公司设计总监柴雪分别就“317”调控后的房地产趋势、租赁新时代、极小厨房怎样最好用等主题,与到场的近200位粉丝进行了精彩的分享。

  按照惯例,讲座除了在【京房字】微博 上视频直播外,我们也会在微信公众号上陆续推出了讲座的精华摘录。

  今天就和大家分享链家集团董事长左晖就当下备受关注的住房租赁做的分享——租赁新时代。

  租赁新时代

  左晖

  租房,跟我们每个人都有一些关系,我自己本人是1992年大学毕业,毕业后在北京租房子,我大概租了12年的房子,2004年买的第一套房子,我34岁的时候买的第一套房子。

  当然今天的北京的首次购房的年龄,大家知道大概是多大吗?

  首次购房的平均年龄,大概是34岁,现在大概这个年龄实际上是每年再往后推一岁。

  在北京买个房子已经是越来越难的事情,特别对很多的年轻人,所以我觉得这样的情况下我们再说说租房更有意义。

  1

  未来人口:

  将向城市圈集中

  租的事儿,我大概从七八个维度说一下。

  很多人会定性的讨论这个事情,租房子,那么房价会不会下来呢?大家会做定性的研讨,我今天给大家一些定量的分析,这样的话更有一些确定性。

  第一,我们自己关注一些什么事儿?

  关注租房的时候,我们首先要关注人口。

  大家知道中国今天大概有7亿的城市人口,未来几年时间,大概9亿到10亿的城市人口。

  我们首先关注,今天的7亿人,未来的10亿人,这10亿的城市人口未来会怎么摆?会在中国的国土上怎么分布?这对我们来说,我觉得是比较重要的一个问题。

  总的来说,我们会有一种基本的判断,未来的人口可能会在全中国的20个城市圈相对比较集中一些。

  今天的很多的三线城市,已经是人口的这个净流出的地方,已经非常明显,即便三线城市也是向中心区域越来越集中。

  这是我们的第一个判断,未来大概会有7亿人口在20个城市圈,每个城市圈大概三千万左右的人口,这是我们的第一个判断。

  2

  北京:

  1/3人在租房住

  第二,未来到底有多少人租房子?多少人买房子?

  今天的数据,21%的人会租房子,将近80%的人住在自己的房子里。在北京,现在35%的人在租房子,将近三分之二的人住在自己的房子里。

  未来的变化,一定是未来租房住的人越来越多。

  比如说纽约、香港、巴黎这些大城市,都是超过一半的人租房子。

  纽约大概是60%的人是在租的房,所以我觉得这是一个很重要的变量,随着时间推移,有各种各样的原因。

  比如说房价高了大家不一定买得起,或者说首购年龄不断的往后推。

  所以说会有越来越多的人租房,也会有越来越多的人停留在租房的状态,像我这样的背景可能变成常态,因为我租了12年的房子,租房变成长租了。

  3

  未来:

  北京1千万租房人

  第三,我们再来看看,如果说到租了,未来这个租本身的状况会发生什么样的变化?或者人口本身状况发生什么变化?

  我们拿北京来说,2200万的常住人口。北京是什么状况?存量住房700万套,跟我们的户数比,是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。

  全中国平均水平是1.05左右。三线城市大概1.2左右

  北京就是这样的状况,700万套房子,套均是2.1间,所以北京大概有1500万间房子,住了2200万常住人口。

  理论来讲,每个人摊不到一间房子。

  这是一个很大的问题,并且因为北京今天的人口结构在未来的五年,我们可见,它会发生一些变化。

  我们不能说高端和低端,但总体人口的结构,比如说同样是2200万人,它的构成也会和3年前5年前发生很大的变化。

  总之我们看到未来的构成,即便是租房,大家也愿意租,就是支付能力肯定会变强,这是我们想看到的。

  所以今天住宅租本身的缺口实际上是非常大的,我们估计未来北京会有1千万的租房的人,人均20平米左右,所以北京需要2亿平方米的租房面积,今天是1亿,这1亿如何补充?这是未来的很大的一个问题,所以我觉得这是一个租的问题。

  4

  房子:

  快速升值的阶段已过

  总的来说,我自己觉得,房地产,就是住房资产价格快速增长的阶段,其实已经过去了。

  我们去很多城市和很多国外城市去看,认为未来的二手房市场是一个空间,当人均GDP超过1400美元之后,房地产新增投资额开始增加;

  当人均GDP超过3000美元后,房地产的新增投资额开始快速增加,同时不动产的资产价格开始快速增长;

  当人均GDP超过8000美元后,房地产新增投资额开始平稳,资产价格开始平稳,大概它会有一些这样的基础的规律。

  我们是在2008年的时候,人均GDP超过了3000美元,到了2015年的时候,人均GDP做到8000美元。

  这个阶段咱们用了7年时间,美国人用了16年,从1960年到1976年,用了16年时间,从3000美元做到8000美元。

  它背后实际上是有一些大的规律的,所以我自己的判断,未来相对价格会越来越平稳,这是我们的一个基础的判断。

  5

  租金:

  将来会不会暴涨?

  再一个事情,租金。

  经常有人会关心一个问题,会不会房子我买不起还租不起了?这就比较麻烦了。

  我觉得这个问题其实是没有的。

  我想告诉大家一件事情,租金的价格跟资产的价格没有任何关系,就是不动产的资产价格跟租金没任何关系。

  所以有人算所谓的回报率,算这个事情是没有任何意义的,因为它的变量里边跟这个事儿没有任何关系。

  最相关的变量是什么?是城市的人均收入,所以只要这个城市的人均收入在涨,不动产的租金价格,就是使用价格就会涨。

  租金价格的核心变量,是城市的人均的平均收入,这是一个核心的变量。

  所以我们看过去的11年时间里,以北京为例,租金的涨幅非常平稳,每年会涨一点,今年还是去年还有一点点跌幅。

  就是租金占收入比,相对来说是个很稳定的数字。

  6

  当下:

  房租贵不贵?

  中国今天的房租贵不贵?北京的房租贵不贵?

  看怎么比。

  我给大家一个数据,北京跟东京比,今天的资产价格谁高,不好说,它也不太好比,但我们姑且认为它基本相等。

  就可比地段,比如说拿北京的奥林匹克公园周围的,跟东京的代代木公园周围的相比,北京的每平米租金价格基本上相当于东京的40%左右。

  那我们就要看,租这个房子的人跟东京租那个房子的人,他们的收入有没有2.5倍到3倍?我感觉好像是没有。

  所以说,理论上来讲,北京今天的房租并不算高。

  但总的来说,房租占个人月收入的比例,是相对来说比较稳定的数,大概30%、40%左右。

  我们看到最高的是巴黎,大概39%左右,大概相对来说是一个比较稳定的一个数。

  租金回报率这个事情更没有意义了,北京现在的租金回报率平均算下来1.7%左右,大家一算,好像回报率很低。

  但有一个问题,我们拿近期的和远期的回报率来算是两回事儿。

  比如近期的租金和五年前的资产价格,回报率大概4%左右。

  美国、日本,它的资产价格相对平稳,所以它五年前也是5%,今天也是5%。但咱们这两个数,差别是比较大的。

  房价是预期收入在近期的体现,因为房价为什么高呢?核心体现出来的是你对未来有信心。而租金,是近期收入在近期的体现,这两个是有比较大的差别的。

  所以我们拿远期的回报率来看,全中国很多城市回报率非常好,比如说我们看到郑州,远期回报率可能到8%。

  比如今天的日本,我发现日本的房子特别有意思,日本房子特点是租金回报率非常的稳定,税前8%,税后6%。

  7

  租房:

  政府解决or市场解决

  下面一个问题,像北京,今天1亿平米,未来可能2亿平米的租赁住宅,能够基本解决今天的市场的需求。

  我们再来看一个问题,就是租的这个房子,应该是政府来解决吗?还是应该是由市场来解决?

  全世界这个事情上有很多的探讨,也走过很多弯路,基本上都是从补砖头到补人头。

  一开始大家都建了大量的廉租房、公租房,但后来发现很多的问题。最后都变成了补人头,我给你发租房券,你去市场上解决。

  当然全世界还发生了非常多有意思的事情,比如我们看到伦敦的34以上的人,回家跟老爹老妈一块儿住的人越来越多,等等吧。

  今天看起来比较有效的解决方式,都是在发租房券,就是对中低收入的人口发租房券,你去市场上解决这个问题。

  8

  房源供应:

  靠B端还是C端

  再一个,供应量到底是C端解决还是B端解决?

  到底是由一些单位、公司,法人盖了很多房子,用于出租?还是我们这么多C,我们这些业主自己买了房子,自己房子再租出去?

  全世界来看的话,解决市场租的供应量的主要的方式,是C端解决的,就是个人房主去解决租赁住宅等问题的。

  那么B端,只是一个补充,当然这个补充有各种各样的方法。

  你看美国最大的管理机构叫AVB,它当时在美国,房屋量不到20万套,但它是很大的资产持有者,就是所有的物业都是它自己持有的。

  美国还有第二个叫EQR,也是个上市公司。他们俩的区别,就是AVB是开发商背景,EQR是资本背景,它的房子是市场上买来的。

  当然美国因为RETS发展比较好,所以都是RETS来管理。比如他们做的学生公寓。

  总的来说,我是觉得未来的核心,租本身的市场是通过C来解决。

  为什么通过B解决不了那么多?这个规模太大了,非常大的资产规模。

  这个是我大概描述的租的图谱,我觉得可能会更定量一些。

  总之来说,第一,未来的人口怎么摆,这是很大的问题,当然对北京来说,已经定了,不超过2200万人,当然这个2200万人,和今天和昨天的2200万人的结构是不太一样的。

  但我的理解,反正就是新的结构下的人均的租住面积或者居住面积,只会提高,不会降低。

  第二,这拨人里边到底多少人买房、多少人租房子。从租来说,租住的物业品质会越来越好。

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