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房企的“乡”愁:掘金乡村建设需解三道难题

每日经济新闻 2017年12月01日 08:49

  “要坚持农业农村优先发展,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,加快推进农业农村现代化。”这是十九大报告中对乡村振兴战略的描述。

  此前,国家发改委发布《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小(城)镇建设的通知》;国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,并确定第一批13个试点城市……各项推进乡村建设的政策陆续出台。

  在此背景下,万科、碧桂园、恒大、华润和蓝城等龙头房企纷纷开始面朝乡村,以特色小镇建设、乡村扶贫、田园综合体建设等入手,计划在这个人口规模近6亿的领域有所施展。

  房企此举是何用意?若将乡村建设视为房企多元化转型的尝试,那么这片领域的门槛高度和市场容量到底有多少?房企又将面临怎样的挑战和未来?《每日经济新闻》记者试图通过系列采访来解析房企的乡村策略。

  多元化发展寻求价值

  房地产“天花板”是5年前的一种论调,但房企榜单却被不断刷新。克而瑞数据显示,2017年前三季度,房企TOP3的销售门槛已经被抬高至3600亿元。与此同时,房企通过多元化发展,不断向其他领域寻求价值。

  在政策支持和消费升级情况下,不少房企开始尝试涉足乡村建设,试图在乡村振兴战略中找到适合自己的位置。例如,今年首涉乡村改造的万科服务,将参与“特色田园乡村”首批试点;碧桂园则在开展“精准扶贫美丽乡村(资料、团购、论坛)建设”系列工作的同时,通过“南粤村庄(整治)规划”的志愿行动、规划设计大赛等方式,参与乡村建设的整体布局;恒大也与多个县乡镇政府签约,建现代农业观光旅游养生特色小镇、都市田园综合体、幸福新农村等项目;华润则利用企业资源解决“三农”问题,通过希望小学、建设田园综合体的方式参与乡村建设;蓝城则以农业为核心,做产业化,做特色农庄,进而植入养老和文化旅游资源。

  的确,在占全国总人口42.65%的农村(智研咨询2016年统计数据)酝酿项目的价值不容忽视。蓝城中国董事长、绿城中国董事会联席主席宋卫平曾表示,农村只有导入城市里的人流、物流、资金流、信息流、文化流,才能有改变。

  “中国乡村建设的潜力巨大,的确引起房企关注。”安居客房产研究院首席分析师张波直言,目前,政策和制度层面对乡村建设提供了良好保障,房企进入乡村建设,可同步享受诸如贷款优惠支持、拿地优惠条件、税收优惠等政策红利。

  领易咨询总裁邹毅则表示,现在乡村普遍存在产业空心化问题,通过养老和文旅方式,将盘活原有的土地,也能满足现代人的消费需求。

  当房企寻找新的业绩增长和企业规模的拓展途径时,从长远来看,乡村建设给开发商的确能带来更多的业绩增长想象空间。不过张波认为,这短期内无法成为房企业绩增长的重要支柱。

  乡村运营面临挑战

  盘点当前房企涉足乡村建设的模式,《每日经济新闻》记者注意到,从参与乡村整治规划、涉足乡村服务,到建设田园综合体、建立特色小镇等,房企各有各的“招法”。

  “以万科、碧桂园、绿城为例,其背景和目的也有差异。”张波指出,万科参与乡村改造运营,是响应十九大提出的乡村振兴战略,有一定政策层面的意义;碧桂园的核心还是扶贫公益,并不以盈利为第一目的;而绿城的田园综合体建设,则有盈利预期,这也使得不同模式的实际运营差异很大。

  但无论哪种模式,在张波看来,理想状态下,都应该是多赢。即房企可以发挥市场化运营和规模开发的经验,在乡村营建、乡村旅游、乡村服务上,更好地提高建设效率,加速“城市反哺农村”的实现。

  而在此过程中也出现一道难题。邹毅直言,如果房企涉足乡村不以产业为前提,这既不是政府愿意看到的,“地产化”也会让产业不容易盘活,将加速乡村产业空心化。

  “实际上,通过文化消费旅游带动乡村经济,产业做起来了,地产配套会自然好起来,并带动房地产发展,这才是正向逻辑。”邹毅表示。

  宋卫平则表示,如果做小镇而对中国的农业不了解,根本做不起来。做小镇必须把农业放在第一位,农业里的第一位是原住民,农民应放在第一位。除此之外,还有环境和生态的保护,不能占用太多的土地资源,以及农业生产的重新设定。

  张波还指出,目前房企进入乡村建设还面临融资和运营两道难题。涵盖乡村建设的开发、配套设施建设、基础建设、公共服务设施、产业导入等各个环节的融资,影响房企参与乡村建设的稳定性和持续性,这主要体现在现金流的稳定程度上,而这也可能是中小企业与大型企业的一个明显差距。

  “从运营方面来看,虽然不少房企有着丰富的文旅地产、商业综合体运营经验,但是乡村运营和城市运营存在着极大的差异性,如何把城市运营的经验有效运用到乡村中去,也是一个不小的挑战。”张波指出。

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