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特朗普减税或致资金"外逃" 中国楼市加速下行

许倩 中国房地产报 2017年12月07日 09:06

  减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响。对于中国经济及楼市来讲,“美国减税+美元加息”这一看似“黑天鹅”事件,却可能成为加速中国楼市下行的“利刃”。

  北京时间12月2日下午3点左右,特朗普的税改方案获得了美国参议院的通过。这是美国31年来最大规模的税制改革。公司所得税将从35%下调至20%;在为中产阶级减负方面,个税标准扣除额几乎翻倍。个税从七档减至四档,分别为12%、25%、35%和39.6%。

  记者采访到的多位业内人士均认为,减税的实施,将增加美联储加息的次数,预计2018年美联储加息的次数将增加到四次。

  减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响。对于中国经济及楼市来讲,“美国减税+美元加息”这一看似“黑天鹅”事件,却可能成为加速中国楼市下行的“利刃”。

  特朗普减税究竟是怎么对中国楼市构成利空的?

  国内资金继续“外逃” 中国央行“被动加息”可能性增加著名经济学家、商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育认为,从理论上来说,美国的税改政策对中国的影响主要是两方面,一是资本流动冲击,二是货币政策带来的后续影响。

  根据特朗普减税法案,美国的企业所得税将会从目前的35%,降到22%或者20%的水平;税改还鼓励美国公司把海外利润带回美国。这意味着,由于美国更低的税负环境,更透明的政商关系,以及对冲人民币贬值的影响,将驱使美国在海外的留存利润大规模回到国内,刺激美国企业撤离中国市场,对我国的国际收支、外汇储备、人民币汇率都会产生较大的潜在冲击。这对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是第一个“利空”效应。

  同时,美国减税是基于美国“加息+缩表”的财政政策基础之上的,也就是说,美国减税的实施,必然将增加美联储加息的次数,这一套组合拳打出,无疑会影响其他国家的基础货币投放。中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加,而加息对中国楼市的利空影响不言而喻。

  同策研究院总监张宏伟预计,未来1~2年“美国减税+美元加息”双重因素叠加影响后,未来1~2年中国外汇储备有可能降至2万亿美元~2.5万亿美元,甚至更低。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。

  在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

  内房企海外债成本攀升 更多中小房企退出房地产或被收购在国内融资渠道收紧背景下,越来越多的中国内房企“无奈”转向海外发债。而“美国减税+美元加息”双重因素叠加将使得海外美元债成本继续上升,这无疑将使得中国房企境外债务尤其是美元债务负担加重。

  事实上,伴随美元加息,我国国内货币政策也正在做“收紧”调整。央行数据显示,截至2017年10月末,广义信贷(M2)余额为165.34万亿元,同比增长8.8%。10月当月新增人民币信贷6632亿元,社会融资规模增量为1.04万亿元,比9月减少7800亿元。自有数据统计以来,我国M2增速长期保持在10%~30%两位数的增速区间,8.8%的增速刷新了30年以来的历史新低。

  M2增速的放缓反映了央行稳健中性的货币政策走向。央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出,目前住房商品化率已经很高,货币需求增长相应降低。M2增速有所降低,正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。

  中国内房企海外债融资成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。

  据张宏伟观察,我国房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。2018年上半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。“美国减税+美元加息”将进一步加速中国楼市调整,楼市“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”,市场集中度加速特征将更加明显。

  2018中国楼市加速下行

  资本外流,中国的投资客或高净值人群加速离场转向配置美元资产,中国内房企海外融资成本继续上升;同时国内经济状况并不理想,货币政策继续宽松的空间并不大,境内房企融资渠道一再收紧。这一切将使得本就走在下行周期的中国楼市“雪上加霜”。

  根据中国房企销售业绩公告,今年大多数房企已经提早完成销售目标,并且部分房企还上调目标,但是,销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,尤其是“十九大”后,核心一二线城市销量并没有明显起色。张宏伟认为,如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境,很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

  “当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时,美元加息将使中国楼市2018年的调整深度加大,甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。”张宏伟提出预警。

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