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两年前买下地下室 如今要变租赁?

新京报 2017年12月08日 09:07

  两年前连同一层住宅“捆绑”购买的地下一层,如今因开发商涉嫌无证销售而只能签订租赁合同。近日,北京市海淀区文龙家园三里(世华龙樾)51户业主发起维权。

  据了解,上述项目开发商为北京城建兴华地产有限公司,隶属北京城建投资发展股份有限公司。新京报记者昨日从相关部门获悉,世华龙樾项目地下室未取得《商品房预售许可证》,也未办理现房销售手续,涉嫌无证销售。市住建委执法部门已立案调查。

  买房“捆绑”销售地下一层

  朱女士于2015年1月在世华龙樾某栋1层购置一套住宅,面积80平方米,单价5万余元。

  她介绍,购房时销售人员表示,该项目一层住宅为下跃层设计,购买时需连带购买地下一层,单价只需1万余元。购买时,地下一层需单独签署《北京市商品房认购书》、《房屋买卖协议书》及《补充协议》。

  《补充协议》规定,买受人向出卖人承诺同时购买地下一层及一层“共2套商品房”,其中地下一层用途为“非可燃品库房”,一层用途为“住宅”。买受人分别就上述每套商品房同出卖人签订《北京市商品房认购书》,且“该合同与本合同(《补充协议》)为不可分割的完整组成部分”。

  该《补充协议》同时注明了违约责任,如买受人未能按照补充协议上述规定购买上述全部房屋,或买受人提出单独解除其同时购买的其中任意一套商品房认购书,不论何种原因,买受人均同意出卖人解除双方同时签订的全部商品房认购书而无需承担违约责任。

  记者了解到,文龙家园三里共有51位一层业主就地下一层签署了上述《北京市商品房认购书》、《房屋买卖协议书》及《补充协议》。此外,业主购买地下一层的资金也未开具发票,只开具了资金往来证明。

  收到短信发现“买”变“租”

  记者探访发现,多数业主将地下一层装修后作为住宅使用,底部与一层有楼梯相通。业主透露,房屋交付时,开发商在两层间预留了出口,使用钢板覆盖,业主在装修时自行安装了楼梯。

  今年8月31日,一层业主陆续收到开发商发来的一条短信称,下跃户型地下部分的签署租赁协议工作已启动,9月1日及9月2日为最后两天集中办理租赁协议,敦促业主尽快办理。

  该短信内容遭多数业主质疑。“地下一层是我们购买的,为什么要签租赁协议?”业主邵女士称,自2015年依据开发商要求购买该一层住宅及地下一层后,直至今年年中,他们均没有收到过关于地下一层的任何信息。发短信前夕,开发商曾打电话通知此事,但多数人不相信本来购买的地下一层需签租赁合同,直到收到短信大家才意识到遭遇违约。

  ■ 回应

  市住建委 开发商涉无证销售已立案调查

  今年10月,业主致信北京市住房和城乡委员会,反映文龙家园三里(世华龙樾)开发商北京城建兴华地产公司涉嫌虚假宣传,要求开发商履行约定。

  11月23日,业主收到海淀区房屋管理局就此事的《信访事项处理意见书》,称文龙家园三里由北京城建兴华地产有限公司开发建设,截至目前,该项目地下室未取得《商品房预售许可证》,也未办理现房销售手续,不符合销售条件,不能公开销售。开发企业将未办理销售手续的房屋公开销售,涉嫌无证销售,海淀区房管局已将业主提供的资金往来证明转交执法大队进一步调查处理。

  昨日,海淀区房管局工作人员在电话中证实,该意见书确为该局所发,因后续关于此事的投诉较多,他们已和市住建委协商,将后续投诉转回市住建委处理。

  市住建委工作人员表示,此事已交由市住建委执法部门立案调查,一般情况下调查周期为60天。

  开发商 签租赁合同为折中可行解决方案

  针对业主提出的“捆绑销售”,北京城建兴华地产有限公司一位杜姓经理在电话中表示,起初项目在销售时,一层业主都是在认可项目相关情况之后才决定购买,“大家都是成年人,肯定是觉得有吸引自己的地方,觉得合适才买。”

  针对要求业主签订租赁合同一事,杜经理表示,几年前项目销售时,他们也没有料到地下部分在后来无法销售。对此,公司提出的签订租赁合同是一个折中可行的方案,业主可以享有使用权,并能一直使用下去,此外,公司还提供减免5年物业费的方案,希望业主能够理解现实情况。

  针对市住建委就其涉无证销售立案调查一事,杜经理表示,这需要协调公司法务部门商讨解决办法。

  ■ 追访

  1 如消费欺诈可要求退一赔三

  北京维京律师事务所律师孙律表示,从《合同法》角度,合同双方需遵守诚信原则。出售人需保证对自己售卖的商品为其合法拥有,并严格按照行政管理部门的规定进行销售。如出售人不能保证上述行为,则不仅违反合同法,也违反行政法规,需要承担责任。

  从《消费者权益保护法》角度,开发商的行为涉嫌销售欺诈。比如业主提出“捆绑”销售及明知不能卖而售卖。根据消费者权益保护法规定,一旦消费欺诈成立,开发商将面临退一赔三的高额赔偿。

  孙律表示,文龙家园三里业主从上述两个角度均可以维护自身权益。

  针对开发商指出的业主在购买时是在了解相关情况后才购买,孙律表示,《合同法》五十二条明确规定,如合同内容违反法律、行政法规的强制性规定,则合同无效。孙律解释,即使业主在购买地下一层时明知其无法售卖还购买,开发商依然不能保证合同有效。

  不过,孙律也指出,此事件中业主维权处于相当尴尬的境地。如业主提出退一赔三诉求,则需撤销合同,回到合同签订前的初始状态,“业主既想保住房子又想获得高额赔偿是不现实的,必须两者选一。”

  2 地下室能否单独售卖分情况

  记者咨询多位房地产业内人士获悉,地下室能否单独售卖,关键看开发商是否已经事先取得地下室的产权,并依法依规标明物业类型后售卖。目前,国内多个城市地产项目对地下室采取售卖的情况不多,签订长期租赁协议的为主流。

  根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定,公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;”该条所指地下室建筑成本已打入房价,开发商不能单独议价和出售,产权应当归全体业主所有。

  作为人防工程的地下室,有独立使用空间,且设计用公用建筑面积的,开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。不过,多位业内人士均表示,即使开发商能够售卖地下室,也需要依法依规办理预售许可证,且在售卖时,地下室、车位、住宅必须标明物业类型出售,不可混为一谈。

  本版采写/新京报记者 卢通

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