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房地产调控取得积极成效 市场保持平稳运行

金融时报(北京) 2017年12月26日 09:11

  (原标题:房地产调控取得积极成效 市场保持平稳运行)

  十九大报告提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”今年以来,坚持分类调控、因城因地施策,国家出台了一系列有针对性的措施稳定市场,房地产调控效应逐步显现,房价过快上涨势头得到有效抑制,投资、投机性需求得到遏制,房地产市场平稳健康发展的长效机制加快推进,市场保持平稳健康发展。

  热点城市房价过快上涨得到有效抑制

  今年以来,我国继续采取分类调控、因城施策的房地产调控政策,做好一线城市和热点二线城市的控房价、防风险,在调控方式上实施限购、限贷、限售、限价等措施,以有效抑制投资投机需求,降低楼市杠杆,同时加大土地和租赁房的供应,加快推进三四线城市的房地产去库存。

  据中原地产研究中心的统计数据,今年以来,全国各地发布的房地产调控政策累计超过210次,其中仅10月份就有超过25个城市发布了房地产调控有关政策34次,调控政策覆盖面也从以往的一二线热点城市向三四线城市进一步扩围。

  事实上,在房地产调控作用下,今年以来,房地产市场基本保持了平稳健康发展,房价过快上涨势头得到有效遏制。国家统计局的数据显示,10月份,70个大中城市中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落,二线城市连续11个月回落。热点城市新房价格环比保持平稳,且以下跌为主。据统计,今年以来,北京房价环比只有两个月保持小幅上涨,5个月下跌,3个月持平,5月至10月连续6个月没有上涨;上海房价环比也只有两个月保持上涨,3个月持平,5个月下跌,3月至9月连续7个月没有上涨;深圳今年全部为下跌或者持平,其中7个月保持下跌。

  与此同时,相应的投资、销售量也出现回落,呈现量价齐跌的态势。全国房地产开发投资增速从今年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%;全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1月至11月份的7.9%,其中,商品住宅从23.7%回落到5.4%。此外,三四线城市去库存也取得积极进展,全国商品房待售面积保持下降态势,11月末达59606万平方米,比2月末减少10949万平方米。

  信贷方面,金融机构落实差别化住房信贷政策,信贷流向投资、投机性购房受到严格限制,同时大力支持居民自住和进城人群购房需求、房屋租赁市场发展和棚户区改造。9月末,个人住房贷款余额同比增长26.2%,增速比上季末低4.6个百分点。全国保障性住房开发贷款余额为3.2万亿元,同比增长37.9%,增速较6月末高1.7个百分点。

  国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示,整体来看,一方面,热点城市及主要城市的房价上涨局面得到了控制;另一方面,成交、投资总体比较平稳,房地产市场当前总体运行比较平稳,调控成效显著,风险得到初步控制。

  房地产长效机制加快推进

  今年以来,房地产调控长效机制以及购租并举的住房制度加速推进。统计数据显示,我国租赁人口预计达1.9亿人,租赁市场规模超过万亿元,住房租赁市场发展潜力巨大。不过,也应当看到,目前租赁房源总量不足,市场秩序不够规范,政策支持体系尚不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房需求的作用还没有充分发挥。

  今年4月份,住建部、国土部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出,在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  7月20日,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求,加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

  之后,各地租赁政策先后落地,广州和北京宣布“租购同权”,深圳恢复“土地划拨”,上海试点“只租不售”。据统计,全国发布租赁政策的城市已超过50个。10月份,国内首单租赁住房房地产信托投资基金(REITs)获得上海证券交易所审议通过,助推资本市场服务租赁市场。11月底,全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。

  加快推进房地产税一直是业界广泛关注的焦点。财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  “房产税的征收将有效抑制炒房现象,防止房价进一步飙升,是建立房地产市场长效机制的重要内容之一。”交通银行金融研究中心高级研究员刘学智在接受本报记者采访时表示。

  中国人民大学重阳金融研究院研究员董希淼对记者表示,房地产税将提高房地产保有环节的成本,降低其投资属性,抑制房地产投资性需求,引导房地产回归为消费品。在营改增的背景下,房地产税的推出,将拓宽地方政府的收入渠道,使各地的土地政策更加合理;而土地政策是影响整个房地产市场尤其是房地产价格的关键因素,应对土地制度进行全局性改革,建立全国统一的土地市场。

  保持调控政策连续性

  日前召开的中央经济工作会议强调,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  董希淼认为,应继续加强和改善房地产调控,并从金融、土地、财税等方面采取综合措施,推动房地产市场长效机制建设迈出实质性步伐。从财税方面看,房地产税应该提上议事日程。

  对于明年的房地产调控政策,日前,住建部会同国土部、人民银行在湖北省武汉市召开的部分省市房地产工作座谈会提出,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  会议提出,要大力发展住房租赁市场,加大对新市民的公租房保障力度,因地制宜发展共有产权住房,继续推进城镇棚户区改造。部分库存较大的三四线城市和县城,要结合以人为核心的城镇化进程,以不加杠杆为原则,有序推进去库存工作。

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