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北京二手房走出“高温高热” 2017年网签环比降50%

新京报 2018年01月05日 09:05

  受“3·17”楼市调控收紧政策的影响,2017年北京二手住宅成交量相比2016年火爆的市场明显减少。据伟业我爱我家等多家机构数据显示,2017全年北京二手房市场交易量减半,成交价格连跌8个月,政策调控效果显著。业内人士指出,2018年北京二手房成交量有望恢复至15万套左右,房价或稳中有降。

  

  交易量环比腰斩

  北京二手住宅市场在2016年量价双双创下历史新高后,迎来了2017年史上最严厉且最严密的楼市调控,随之,北京二手房市场彻底从高温、高热中走出,开启新一轮降温周期。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套,环比2016年全年下降50%,在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年,排在近九年倒数第三位。

  市场虽冷,但不减北京二手住宅绝对主力的地位。据麦田房产统计,今年前11个月,北京二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为4.7,意味着北京每6位置业客群中,有4、5位购买的是二手房,创下多年来的历史最高位。

  此外,记者了解到,在二手房整体成交较为低迷的背景下,刚性改善需求的换房业主,为近期成交主力。据麦田房产统计,从当前的置业客群情况来看,北京首次置业群体占比仅为35%,改善型换房(包括添置)需求依然为市场的主力客群,占比达到65%,这一比例较“3·17”政策之前的75%虽然有所下降,但是仍为市场需求的中坚力量。

  

  配套完善次新房价格坚挺

  “3·17”新政出台后,随着北京二手房市场的快速冷却,北京二手房价随之下跌。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,北京二手房价在2017年4月份冲高企稳,并从5月份开始直至年底12月,迎来了连续8个月的回落,12月份的二手住宅成交均价较4月高点时相比已经累计下跌15%。

  其中,一些近郊和远郊区县配套稍差、房龄相对较大的社区房价降幅较大,前期房价涨幅过快的城市核心区的老旧学区房房价降幅也较大,而一些教育、交通、商业、医疗等配套设施完善的次新房社区房价则相对坚挺。

  “3·17”新政也明显改变了市场各方的预期。短期内看跌房价的心理预期,使北京不少着急出售房屋、改换投资渠道或置业升级的业主主动降价出售。目前,除一些急售房、优质房相对易于成交外,很多购房者还处于观望状态。北苑一中介业务经理表示,通常双方谈价时,业主都会让一些价,但如果总价仅降5万、10万,达不到购房者的心理价位,这种情况就很难成交。

  家住北苑的张先生,因为要生二胎,就计划把手头的两居换成三居室。2017年11月份,为了尽快出手,他把自己的两居挂牌价调低了20万元,以539万元卖出,又在旁边一个小区看中一套三居,最终成交价为930万。而这套三居,原本挂牌价为1150万元,因业主急于出手,所以价格降得较多。

  

  朝阳区成交超3万套

  在北京众多区域中,朝阳区成为二手房成交的大户。

  据麦田房产统计,2017年全年,朝阳区二手房(包括住宅、商办类)共成交36851套,位列各区域成交量榜首。朝阳区二手房成交量相对较多的原因在于,朝阳区域较大,相对而言交易量也较大。在北京十多个不动产登记事务中心中,朝阳区的业务量也是最大的,约占全市的三分之一。

  2016年,随着二手房交易量的“井喷”,朝阳区不动产登记事务中心的业务量也同时剧增,平均一套朝阳二手房的交易时间在3个月左右。不过,2017年随着交易量的下滑,朝阳二手房的交易时间有所缩减,没有特殊情况,约为2个月。不过,还需看具体交易状况,每个项目有所不同。

  从购房群体来看,最近几年,80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力。2017年这种趋势依旧没有发生变化。据麦田房产统计,最近一年(2016年12月-2017年11月),北京市场上80后成交占比49%,是二手房市场绝对的成交主力,远远超过70后的25%和90后的10%。从数据上来看,80后的成交占比总体来说稳中有升,最近一年同比微涨0.86%,90后最有“冲劲”,最近一年成交占比同比上涨了2.14%。

  

  全款购房占比升至三成

  值得注意的是,2017年北京二手房成交中使用商业贷款的比例出现了下降,随之,全款支付的比例有所提高。

  伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,纵观2014年到2017年,2015年、2016年北京二手房市场上涨期间,使用商业贷款进行支付的占比从40.1%提高至55.4%,而全款的比例则降到22%左右。2017年形势突变,2017年北京二手住宅交易中,使用商业贷款进行支付的占41.1%,较2016年减少14.3%,与此同时,使用全款进行支付的占30.9%,较2016年增加8.1%。整体比例结构基本回到2014年的情况。

  在采访中,数据得到了验证。家住东四环的李先生,于去年10月将一套四居室挂牌出售,总价1210万元,比同小区同户型挂牌价低了200万,李先生的要求很明确,因为急用钱必须全款。一开始有购房者想买,但由于换房要贷款,对方想要8个月周期,但遭到了李先生的拒绝。直到12月,李先生终于找到了全款购房者,顺利成交。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,2017年北京楼市调控对首付比例、商业贷款利率进行了调整,最终使得贷款购房的比例大幅下降,堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路,从而降低了杠杆,降低了风险。

  

  二手房价降幅或收窄

  胡景晖表示,2018年中央经济工作会议再次强调“房子是用来住,而不是用来炒的”,可以预见,2018年北京的调控政策基本不会放松,市场出现反弹的可能性很小。

  不过,基于北京二手房市场本身的庞大体量和2017年需求的冰封,胡景晖认为,2018年北京二手房有望恢复15万套左右的年均水平,首次置业以及改善换房的刚需则会成为市场交易主力,投机炒房不会有生存空间,市场杠杆、市场风险都会处在可控的范围内,市场整体更加平稳健康。房价方面,在政策稳定的情况下,房价基本也会延续当前的稳中有降的趋势,但降幅会收窄。

  麦田房产首席分析师张叶松亦指出,预计2018年楼市将逐步复苏,二手住宅市场成交量会好于2017年。房价方面,今年上半年价格走势上会比较平稳。

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