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楼市成交格局突变:腰斩的一线与活跃的三四线

21世纪经济报道 2018年01月07日 11:06

  “(楼市)市场格局2017年发生了特别大的变化:2016年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了。”易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”2018丁祖昱评楼市发布会上称。

  据克而瑞监测,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

  上海易居房地产研究院发布报告显示,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,支撑着全国楼市总体余温尚存,全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长,但多数增幅较2016年有所收窄。

  格局剧变

  “因城施策”的调控政策令房地产市场格局在2017年发生剧变。在重回一二线不久后,弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。

  2018年1月4日,融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称,“融创华中区域集团:进入武汉2年零4个月,就位列武汉市销售权益金额第一,创造了一系列奇迹。2018,继续深度参与大武汉复兴。”

  除了武汉,孙宏斌点赞的区域还包括西安、杭州、海南以及广深、西南等。在一线城市几乎成交腰斩的时候,孙宏斌提前布局的弱二线、三四线城市保证了融创中国的销售额。

  公开数据显示,2016年,融创中国通过拿地或收并购方式,首次进入郑州、宁波、南宁、佛山、东莞、广州、深圳;2015年,融创首次进入武汉、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是说,孙宏斌早在2015年及2016年就注意到二线城市以及三四线城市发展机遇。

  一直在三四线城市颇有运营心得的碧桂园,在2017走到房企销售额排行榜首位。

  丁祖昱感慨称,2017年市场成交格局剧变,一线成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市则相对火爆,很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

  中国指数研究院也注意到,2017年,热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减,部分温和二线及三四线城市释放发展契机,50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1.0个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

  三四线城市的活跃缘于“因城施策”的调控政策令不同城市有着不同境遇。上海易居研究院监测显示,按城市层级来看,2017年1-11月,一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中,一线城市跌幅最大,主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小,次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。二线城市的成交也出现明显下降,主要也是受严厉的楼市调控政策影响。三线城市成交跌幅最小,这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

  受严厉调控影响,一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大,这也可以解释2017年下半年国家统计局公布的70城房价指数中,一线城市指数率先下跌的现象。上海易居研究院报告显示,2017年10月,一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月,相比9月均有所反弹。观察2017年这三类城市的存销比数据,纵向基本上都呈现在低位微小反弹的态势。

  三四线隐忧

  因三四线市场的火热,房企战略布局再度出现重心向三四线下沉的现象。

  中国指数研究院报告显示,房企拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比分别降低0.7个、11.3个百分点,受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响,楼面价均有所降低。

  恒大地产土地储备变化也有所显现。财报显示,2016年其一二线城市项目数量占比52.2%,三四线城市占比47.8%。截至2017年11月,恒大一二线新增土储合计占比30.7%,三四线城市新增土储占比69.3%。三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储规模最大。

  “三四线城市布局以前关注点主要是恒大、碧桂园。去年突然我发现好多企业在争三四线,温州的中粮、起步于浙江杭州的祥生也在争三四线,包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州等。但现在找不到真正的蓝海,非常困难。”丁祖昱表示。

  上海易居研究院认为,2018年全国开发企业土地购置面积增幅预计在3%左右。

  主要原因:一是考虑到弱二线与三四线补库存的动能仍存在,长尾效应明显;二是部分一线和强二线城市房价下跌明显,地王被套的,将会导致地市成交量低迷;三是两部委要求各城市按不同去化周期调整推地进度,随着市场逐步降温,各地方政府供地节奏存在变数;四是参考历史规律,同样是楼市降温年份,2011年三四线城市楼市惯性上冲,地市成交量大,而2014年三四线楼市降温更快,库存高导致土地成交少,估计2018年土地增幅前高后低。

  随着楼市调控城市范围的扩大,上海易居研究院预计,在2018年,最早调控的一线与强二线城市成交量出现小幅回落,弱二线与强三线城市成交量出现中幅回落,弱三四线城市成交量出现小幅回落。

  按照2017年5月国务院常务委员会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套目标来计算,这将每年带来2.3亿平方米去库存规模,继续为三四线楼市带来一定程度的支撑。总之,2018年商品房成交量将下跌,但预计跌幅不大。

  不过值得注意的是,调控的重点也开始蔓延至三四线城市。近日来山东省东营、聊城等城市加入限售行列,山东已有八个城市发布楼市限售措施,多数地区执行本地户籍居民两年、非本地户籍三年的住房限制转让政策。江苏扬州将本市户籍居民第二套住房及以上、非本市户籍居民第一套住房及以上的限售期限由原规定的两年调整为三年。

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