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房企500亿分化阵营 “黑马”风光背后风险大

华夏时报 2018年01月07日 11:09

  2017年的销售榜单中,排名位于前列的房企业绩增长较大,整体市场份额向上集中,然而,500亿渐成分水岭,500亿以下的阵营,继续扩张的话,对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。这其中有一些在三四线城市发展机遇的带动下崛起的“黑马”房企,随着2018年的到来,更加不确定的市场因素与难以预的“房产税”等政策因素,也为其发展带来了不可预料的风险。

  TOP10房企7年只有13家

  根据中国指数研究院监测显示,2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。据机构统计,TOP10房企集中度达24.1%,该机构预计,2018年TOP10房企集中度有望达35%。

  虽然TOP10房企的集中度和销售额都大幅增长,但记者发现,2011年至2017年的7年,年度销售榜TOP10房企始终在“万科、保利、绿地、中海、恒大、绿城、万达、龙湖、碧桂园、华润、世茂、融创、华夏幸福”这13家中间轮换,没有大的变动。

  千亿企业则增加到了17家,比2016年增加了5家,全年业绩500亿以上企业数量较2016年增加了15家,强者愈强。另一方面,300亿至500亿规模和100亿至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。某机构认为,对于这个区间内的房企而言,规模增长已经遇到瓶颈,不进则退。继续扩张的话,对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

  可以看出,金字塔顶端结构最为稳固,而以500亿为分水岭,中段房企排名向上流动后,后继的企业相对较弱。

  记者发现,2016年百亿门槛定格在138位,而2017年百亿门槛定格在136位,虽然巨头增多了,但百亿门槛却降低了。2016年第100名德信地产的销售额是156.8亿,2017年第100名绿都地产的销售额是152.6亿。第200名青岛银盛泰的业绩是51.3亿,而2017年第200名中天房产的业绩是45.8亿。

  不光是百亿,百强和二百强的门槛,都降低了。

  业内认为,大房企在构造房地产生产函数方面有更大的优势,集中度提升以后,房企规模会进一步扩大,从规模效应来说,企业竞争实力增强,优质房企布局会更多,这其实都会带来较为积极的意义。未来高增长趋势不会改变,调控趋严会有一定的影响,但预计大房企在类似环境中依然会有较好的表现和抗风险能力。

  300亿-500亿阵营进入瓶颈

  据中原地产研究中心统计数据显示,2017年土地总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%,创历史新高。房企在2017年跑马圈地十分“疯狂”,然而从拿地的态度与难度上看,阵营分化明显。

  中国指数研究院选取50家百亿代表房企进行研究,5000亿以上阵营、1000亿-5000亿房企、500亿-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡;300亿-500亿、100亿-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%,与500亿以上房企差距拉大,且拿地城市更集中于二线城市,拿地竞争力相对较弱。

  除了在拿地上不具优势外,在信用债与海外债的融资成本上,300亿-500亿阵营也是以6.43%和7.4%高于其他阵营。

  业内人士认为,从行业发展趋势看,集中度在加速提升,对于300亿-500亿区间的企业来讲,融资、收并购、资金等各方面都不占优势,部分进取型企业努力增加规模以谋求向上突破,部分企业则聚焦主业,发展生物医药、环保等轻资产业务以谋求更多增长触角。

  “黑马”风险较大

  2017年榜单的另一个特点,则是“黑马”企业增多,主要集中在500亿-1000亿区间。

  据中指研究院统计,榜单中5000亿阵营增长率均值为53%,1000亿-5000亿阵营增长率均值为53%,500亿-1000亿阵营增长率均值为84%,完美地诠释了“黑马”级跃迁,在踏准市场机遇的前提下,以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超。300亿-500亿企业、100亿-300亿企业则主要围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售,销售额平均增速分别为59%和21%。

  2017年楼市政策严厉,但相对于一线城市与热点二线城市,三四线城市的政策环境还是相对宽松,地价又相对便宜,三四线城市的发展机遇,成就了一些大量在三四线布局的“黑马”企业。这其中涌现了如中梁地产、祥生地产等一批典型企业。

  在中指研究院统计的50家百亿代表房企中,在城市群中的温和二线城市(如西安、长沙、昆明、南昌等城市)及核心城市周边的三四线城市(如廊坊、唐山、南通、嘉兴、绍兴、常州、佛山、中山及肇庆等城市)拿地金额明显提升。其中以长三角城市群拿地金额占比最高,为43.7%,主要为周边三四线城市拿地金额大幅增长,如南通、嘉兴、绍兴等城市。

  而销售贡献率增长城市主要为中西部、西北等二线城市及热点城市周边的三四线城市。50 家代表企业在成都、重庆、沈阳等温和二线城市及泰州、黄冈、张家港等热点城市周边的三四线城市增长较快,如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%;北京、上海、南京、合肥等热点城市销售额明显减少。

  专业人士认为,三四线城市今年的市场走向,将对这些黑马的命运产生重要影响,然而业内对于三四线城市走向的判断,目前尚不明朗。

  某稳健型房企高管向《华夏时报》记者表示,今年的市场贡献率主要靠三四线的发力,一二线成交量基本腰斩。2018年市场应该还是不会放松,我们还是会坚持一二线布局为主的战略,虽然一线城市现在受政策影响很厉害,但从房地产长期来看,还是要看城市的供求、人口和产业。三四线城市拿地一定要考虑风险,快进快出。有一定的客群支撑,并且地价便宜,适合快周转,那可以进入。但如果是不和一线城市和强一线城市靠近的三线,没人口导入,就要非常慎重了。

  业内认为,要对一些黑马类型的企业积极关注,类似企业拿地节奏快,投资意愿很强烈,但要警惕未来市场降温的风险,只有这样相关房企才可以真正做到业绩成长有底气且有持续性,否则单纯追逐此类销售业绩,也容易出现栽跟头的风险。对于未来目标的制定,第一是不能太高调,否则信息披露也是有问题的。第二是房企需要面对房地产市场降温的问题,积极做策略调整,尤其是在并购和项目转让方面应该有很多新的思路。

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