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第一太平戴维斯:2017年第四季度北京甲级办公租赁需求保持旺盛

第一太平戴维斯 2018年01月11日 12:04

         【2017年第四季度】

  北京甲级写字楼市场

  2017年第四季度,北京甲级写字楼市场共有五个新项目竣工交付,为市场带来45.3万平方米办公面积,将北京全市甲级写字楼存量增至1,074万平方米(含自用面积)。

  本季度,全市甲级办公租赁需求保持旺盛,在新项目入市的带动下,租赁需求得到释放。然而,丽泽商务区首批项目的集中入市,带动全市空置率水平环比上升2.0个百分点至7.6%,同比亦上升2.0个百分点。

  鉴于活跃的市场需求,全市甲级办公楼平均租金指数继续回升,环比和同比分别上涨1.3%和1.1%。全市平均租金达到人民币每平方米每月340.0元。

  市场预测

  2018年第一季度,预计北京全市甲级写字楼市场将有2个新增项目入市,分别为位于三元桥的中融信托广场和位于望京的中航资本大厦。

  预计2018年全年,北京全市甲级写字楼市场将有近200万平方米的新增供应,将继续推高全市整体空置率,全市平均租金面临下行压力。为应对压力,部分业主选择调整交付时间,避免供应集中入市所带来的直接竞争。CBD核心区及丽泽商务区将成为市场新增供应的最主要来源,加之在北京市政府外迁通州的带动效应下,将加快北京办公市场新格局的形成。

  由于核心区域空置有限以及租金居高不下,有扩张需求的客户将选址范围扩大至望京、亚奥等非核心区域,部分租金预算有限的租户选择落户丰台科技园、上地等产业园区,随着更多租户的聚集,将加速当地商务氛围的成熟,未来北京写字楼市场将更加多元化。

  12月1日,央行、银监会发布新规整顿现金贷业务,严格规范网络小额贷款公司管理,逐步压缩公司存量业务,并加大对各类违法违规机构处置力度,预计明年此类企业将出现一定程度的退租,业主也将加大此类租户的审核力度。

  北京零售市场

  2017年1-11月,北京市社会消费品零售总额录得10,473.8亿元,同比上升5.7%。网络零售额继续展现强劲增长势头,同比增幅达11.6%至2,054.5亿元,占社会消费品零售总额的比重达19.6%。

  2017年第四季度,北京商业零售市场共迎来4个新增商业项目的入市,共带来699,400平方米的新增供应。购物中心存量增至962万平方米,百货商场的市场存量维持210万平方米。

  本季度,多个项目的集中入市令全市购物中心入驻率环比下降0.8个百分点至93.0%,同比下降2.0个百分点。

  本季度购物中心首层平均租金环比小幅上升0.4%,为每平方米每月人民币956.1元,同比上升1.6%。

  市场预测

  2018年第一季度,北京商业零售市场还将迎来3个中高端购物中心的集中供应,为市场带来约19万平方米的商业面积。

  伴随消费升级的大趋势,一方面,商业引入特色元素形成差异化竞争,如打造主题式购物中心或定位小众的精品商业;另一方面,从业态及功能两方面增强消费体验,如场景式打造和智能化服务。

  从零售商角度来看,“新零售”浪潮下品牌线上线下融合趋势将更加明显,同时,更多品牌商将尝试跨界创新或创意营销,加强品牌新鲜感,令消费者保持更持久的品牌关注度。

  北京住宅租赁市场

  2017年第四季度,北京服务式公寓市场迎来两个新增项目:位于王府井的东方君悦大酒店推出了剩余改造的50套服务式公寓单元,以及位于CBD国贸区域的中国大饭店推出全新酒店公寓——中国大饭店公馆,合计69套公寓。

  尽管有新增项目入市,活跃的租赁需求仍带动全市服务式公寓整体入住率环比上升0.5个百分点至87.6%,且较去年同期上涨2.7个百分点。

  本季度,全市服务式公寓租金环比上升3.1%为人民币每平方米每月229.8元,同比上涨7.3%。

  受国内租户旺盛需求拉动,第四季度,高端公寓平均租金环比小幅上升3.0%至人民币每平方米每月161.8元,同比上升4.9%。

  尽管外籍家庭占比有所减弱,但来自国内家庭的租赁需求持续增长,且承租能力较高,促使别墅租金环比增长0.7%为至人民币每平方米每月122.2元,同比上涨3.7%。

  市场预测    

  2018年第一季度,预计无新服务式公寓项目入市。在供应有限、需求旺盛的情况下,服务式公寓和小业主公寓业主将抱持更高的租金预期,未来租金仍有进一步上升的动力。

  随着政府继续加大对住宅租赁市场的政策支持,未来会有更多开发商布局长租公寓市场,以扩大规模抢占市场份额。长租公寓运营商的多元化将为住宅租赁市场带来更多活力,促使物业及服务品质的提升。

  同时,机构投资者和银行也积极投身租赁市场,例如机构投资者加大对长租公寓企业的投资,银行为企业和租户提供融资和租赁金融服务等。这些新兴力量的加入将带动住房租赁市场的加速发展以及推动行业对长租公寓盈利模式的探索。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  截至四季度,北京市房地产新开工、施工及竣工面积增速不同程度下滑,导致市场供应量较去年同期有所下降。本季度,一手住宅市场新增供应为47.7万平方米,环比、同比分别下降26.1%及15.1%。

  本季度,一手住宅成交量为55.3万平方米,环比微涨0.6%,同比下降50.9%。一手住宅价格指数与上季度持平。

  一手住宅高端市场

  自三季度以来,高端项目的预售限制有所放松,使得市场购买力得到释放。本季度,共有6个高端公寓项目和3个别墅项目取得预售证(包括老盘新推),分别为市场带来447套和51套新增供应。

  高端公寓和别墅成交均价分别为人民币每平方米90,300元和人民币每平方米68,050元,环比分别上升2.1%和1.9%。

  四季度,北京土地市场共计成交住宅及混合类用地22宗,其中自住型商品住房用地2宗,共有产权住房用地8宗,“控地价、限房价”用地12宗。预计未来限价房、共有产权住房及自住型商品房用地仍会是北京土地市场的主流。

  市场预测

  2017年前11个月,北京市商品住宅新开工、施工及竣工面积同比分别下降6.9%、10.1%及55.9%,建设进程明显放缓;同时,近期政府颁布的“停工令”也会影响在建房地产工程进度,导致部分项目工期延期。受此影响,2018年一季度北京商品住宅供应量预计将有所下降。在政府坚持调控政策不放松的前提下,住宅市场整体成交规模将会有所缩减。

  2017年上半年,北京对高端项目的预售许可证采取严格的监管措施,使得市场上的高端住宅供应受到抑制,成交也表现低迷;下半年监管有所放宽,高端住宅的市场需求得到部分释放,成交量、成交均价出现攀升态势。未来,在调控政策的影响下,高端住宅市场的成交预计将以改善型产品为主,而改善型购房需求也将进一步成为高端住宅市场的主要驱动力。

  2017年全年,北京市政府着力推动土地市场供给,全年土地成交量达1,380万平方米,总成交金额为人民币2,796亿元,分别为去年的2.3倍及3.3倍。而在住宅用地推地量中占比最大的,则以自主型商品住房、共有产权住房、“限房价、控地价”等新型用地模式为主。展望未来,随着土地供应向此类住宅用地倾斜,预计满足刚需阶层的中小户型产品成交占比有望进一步提升,而全市整体房价在2018年有望继续企稳回落。

  北京销售与投资市场

  2017年四季度,北京一手散售写字楼及商铺市场成交较上个季度有所反弹,成交面积分别为9.9万平方米及20.3万平方米,环比分别上升14.2%及45.7%。

  第四季度,北京大宗投资市场共有7宗项目成交,总成交金额达人民币140.62亿元。

  第四季度,土地市场共计成交28宗土地,总成交金额达人民币948.6亿元,环比上升18.5%,其中住宅类及混合类用地成交22宗。

  市场预测

  预计2018年内资机构投资者将继续在投资市场扮演重要角色,积极寻求回报潜力大的投资机会,而收购目标将会更加多元化,除了写字楼、商业零售、酒店等传统物业,服务式公寓、长租公寓等项目将会成为新兴的收购目标。同时有部分企业寻求收购合适的物业作为企业自用,价格适中、运营较为成熟的产业园区则是此类企业的选择之一。

  由于北京市政府严格控制城区内商业地产的开发建设,使得核心区域优质商业项目增量有限,因此投资者将积极寻求非核心区、新兴区域及近郊区域内具有回报潜力、增值型的项目。同时,核心区内的城市更新、存量项目改造(如酒店、商业零售物业改造为写字楼)等投资项目将会得到更多的青睐。

  土地市场方面,政府通过加大土地市场的供给促进房价平稳,因此可以预计2018年北京土地市场将继续保持活跃。同时土地出让过程中将会附加更多的条款,如地块必须用于建设自住型商品住房或共有产权住房,竞拍设定合理上限价格等,这些附加条件将成为开发商成功拿地的前提。

  二线城市(天津、大连、沈阳)甲级写字楼市场

  天津:2017年第四季度,天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市,总存量依旧保持在118.4万平方米。由于无新增供应,需求主要以吸纳现有存量为主,使得甲级写字楼市场空置率环比下降4.1个百分点至31%。平均租金环比上涨0.3%至137.6元每平方米每月。

  大连:2017年第四季度,甲级写字楼市场共迎来一个新增项目入市,即新星星海中心,合计带来7.14万平方米新增办公面积,甲级写字楼存量达到124万平方米。受新入市项目租赁表现不佳影响,甲级写字楼市场空置率环比上升5.4个百分点至17.8%。企业扩张租户日趋谨慎,影响市场平均租金环比下降0.4%至106.2元每平方米每月。

  沈阳:2017年第四季度,甲级写字楼市场共迎来2个项目入市,分别是佳兆业中心和盛京保利文化中心,合计带来13.87万平方米新增办公面积。至此,全市甲级写字楼存量达到170.97万平方米(含自用面积)。甲级写字楼市场空置率环比上升8个百分点至43.2%,市场平均租金环比下降1.0%至82.5每平方米每月。

  市场预测

  二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给,同时随着需求收缩,预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度,或提高佣金比例刺激市场,市场平均租金面临较大的下行压力。

  二线城市(天津、大连、沈阳)零售市场

  天津:2017年第四季度,市场共迎来四个新项目入市,分别为永旺梦乐城辛庄店、仁恒海河广场(四期)、滨海文化中心商业走廊和滨海万达购物中心,合计带来40.9万平方米。至此,全市零售物业存量达到517万平方米。新入市项目开业率较高,空置率环比下降0.6个百分点至13.6%。平均租金环比持平为340.52元每平方米每月。

  大连:2017年第四季度,市场共迎来两个新项目,分别为中央大道和甘井子万达广场,合计带来39.3万平方米。至此,全市零售物业存量达到332万平方米。受新入市的两个项目低价优惠招商的影响,预租水平较高,使得全市空置率环比下降0.7个百分点至12.2%。市场平均租金环比保持稳定为406.5元每平方米每月。

  沈阳:2017年第四季度,太原街印象城正式对外营业。该项目原为国美电器卖场,后由印力集团接盘重新定位改造,带来约8.8万平方米的新增面积。至此,全市零售物业存量达到691.8万平方米。本季度,沈阳城区主要优质项目平均空置率平均空置率为18.1%,环比上浮1.5%,平均租金环比下降0.7至人民币每平方米每月362元。

  市场预测

  鉴于天津、大连和沈阳二线城市整体商业市场供过于求的现状,无论对于新进品牌还是已有品牌,在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态,吸引顾客提升客流量。

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