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2018年开年房企拿地冰火两重天

21世纪经济报道 2018年02月05日 09:04

  (原标题:1月房企拿地冰火两重天)

  本报记者 张敏 北京报道

  土地市场开年冰与火

  2018年开年,全国土地市场呈现一派冰与火共舞的场景。

  在风向标城市北京,1月以来三宗宅地流拍;多城土地市场以低溢价率完成地块成交。但在部分热点城市,房企的积极拿地态势仍旧不减。与此同时,在政策支持下,以自持用地和集体建设用地为主要供应方式,也将带来租赁供应的极大释放。

  在运营的命脉资金方面,房企正在蓄力。1月以来包括规模房企在内的各类机构仍在积极寻求更多元的融资方式。

  一半海水一半火焰的表象之下,潜藏着房企在被视为楼市小年的2018年,在应对更严苛的拿地方式、不曾放松的资金环境之下,为更长远、更稳妥地运作暗暗铺路。(骆轶琪)

  由于市场高点已过,“低点时拿地”的惯性思维,是驱动房企在近期持续发力的主因。在政策调控从严、企业对市场预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块。

  2月1日下午,在苏州的一场土地拍卖中,龙湖地产以40.72亿元的价格获得吴中区的两宗地块。当日上午,龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。一天之内斥资96.5亿元拿地,对于一贯谨慎的龙湖来说,显得颇不寻常。

  此前一日,合肥出让6宗地块,旭辉、碧桂园、中梁等知名房企均有斩获。虽然总价不高,但三宗地块的溢价率分别达到168.79%、152.08%和144.43%。

  进入2018年以来,全国土地交易仍以“低价走量”为主要特征。土地交易的平均价格和溢价率都不高,流标、流拍案例也时有出现。但土地成交规模仍然较大,凸显出企业仍有强烈的补仓意愿。

  考虑到房企在过去两年里大量消化库存,这种意愿不难理解。分析人士指出,由于市场高点已过,“低点时拿地”的惯性思维,是驱动房企在近期持续发力的主因。

  在这背后,是一个更大的时代背景。随着“白银时代”到来,行业竞争愈加激烈,部分房企正陷入“不进则退”的焦虑中。其中,大中型房企的焦虑感尤其强烈。

  “不进则沉没”

  中原地产统计显示,2018年1月,房地产企业延续了去年拿地的积极性。当月,有20家企业在土地市场斥资超过30亿。其中,5家房企的拿地金额超过百亿,分别是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

  “在调控持续加码的趋势下,房企依然在拿地加速过程中。”该机构表示。

  在中原地产的统计口径中,以5508亿夺取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业,该公司斥资187.15亿,获取43宗土地。龙湖的拿地金额为140.27亿元,排名第二,但龙湖仅获得9宗土地。

  大量去库存后的补仓压力,被认为是房企拿地热情不减的原因。

  根据国家统计局的数据,2014年至2016年间,房地产企业拿地面积均为负增长。虽然2017年这一增速“转正”,但由于2016年、2017年连续出现销售“大年”,到去年末,很多企业的库存仍然不足。

  中原地产指出,房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市的去化周期在12个月以下。

  与此同时,由于企业对今年普遍维持“小年”的判断,“低点时拿地”的准则也在此时发挥作用。“今年是理论上的补仓时机。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,由于房屋交易市场降温,土地市场的热度也随之下降,有助于企业降低拿地成本。

  在这背后,是房企对规模的普遍焦虑。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出,资金、土地、客户都在向大企业集中,市场也出现“大象赛跑”的现象。

  他认为,由于市场集中度的提高远超预期,大企业面临的情况不是“不进则退”,而是“不进则沉没”。在这种情况下,企业还是要加速奔跑,所以市场能看到的情况是,大企业跑得越来越快。

  最近两年来,越来越多的房企祭出规模赶超计划,并为之做出人力资源、架构调整等准备。如阳光城欲在2020年实现3500亿的销售目标,并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合,该企业还效仿碧桂园,启动跟投机制;新城控股在2017年初提出过“5年冲击3000亿”的目标;金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的口号。

  今年1月拿地支出位列第二的龙湖,同样有规模上的野心。1月30日,在2017年年会上,龙湖CEO邵明晓制定了新的目标,未来三年,龙湖依然要保证行业规模前十,2020年龙湖会争取跨过3000亿。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。

  为此,龙湖需要在区域布局上聚焦并发力。邵明晓表示,未来三年,龙湖要培育1-3个500亿元级地区公司、3-5个300亿元级地区公司、5-8个200亿元级地区公司、8-15个100亿元级地区公司。进入时间超过3年,但是规模仍在50亿元以下地区公司将被消除或合并。

  另据21世纪经济报道记者了解,部分房企虽未对外公开销售野心,但在内部已经做出指示。某闽系房企北京区域负责人透露,今年北京公司的拿地和销售计划都有所上调,其他的区域公司也大都被分派了更高的销售目标。

  态度趋于谨慎

  在房企仍然维持较大拿地规模的同时,对土地市场的态度却趋于谨慎。2018年以来,低总价、低溢价继续成为土地市场的特征,且流拍、流标的案例开始增多,北京就出现三宗土地流标案例。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这与房企的资金状况趋紧有关。他表示,大部分房企的销售回款仍然充裕,但由于今明两年将迎来偿债高峰,因此用于拿地的资金仍然相对有限。

  与此同时,融资政策的从紧,也使房企的资金成本不断提高。

  1月25至26日,银监会在2018年全国银行业监督管理工作会议中提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率、严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。这一表态被认为延续了内地融资政策趋严的基调,并继续迫使房企谋求海外融资。

  但由于美元升值预期带来的汇率压力等,海外融资的成本要明显高于内地。中原地产指出,房企在2016年的平均发债成本在4%左右,且多为人民币债务。到2017年,美元债务占比上升,平均融资成本也升至5%-6%的水平。今年以来,美元融资成为主流,部分房企的发债成本上升到8%以上。

  “从去年开始,总部授予的拿地权限就有所收紧,以前通常相当于50%以上的溢价,并允许竞标配建保障房。最近已经降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表示。

  该人士指出,这同时也考虑到了调控政策的因素,因为无论总部还是北京公司,都预期“限价令”不会很快放松。而对于企业来说,通过顺畅的销售获得回款,仍是调控从严环境下的第一目标。

  好消息在于,在监管层督促下,当前热点城市的供地规模已明显加大,使得企业有了更多选择余地。

  以北京为例,出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,过去房企会获取一些限制条件多、盈利空间小的“亏本项目”。如今,一些品质不佳的地块会被企业选择性放弃,其面临的争夺并不激烈,甚至遭遇流拍、流标。1月25日,北京出让的两宗共有产权住房地块,就因无人报价而流标。

  中原地产认为,在政策调控从严、企业预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块,否则对土地的争抢并不会太激烈。

  该机构还指出,近几年来,与成本相对较高的招拍挂市场相比,房企更青睐以并购方式获取项目,这种情况在未来还会延续,并购的金额和频次都将呈现上升趋势。因此,与相对平淡的土地交易市场相比,并购市场的动向更值得关注。

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