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2018楼市小年?房企销售目标继续冲高

新京报(北京) 2018年03月30日 09:00

  3月是房企年报集中发布期,2017年,在强力的宏观调控下,房地产行业呈现出新的格局:一方面,随着长效机制的提出,房地产行业面临转型;另一方面租赁市场的打开、绿色建筑的倡导也为房地产行业提供新机遇。

  第一、二梯队差距逐渐拉开

  2017年,以碧桂园为首的龙头企业率先撞线5000亿元销售额大关,而一大批徘徊在200亿-800亿规模的中型房企,也成功冲击千亿。在这一年,业内公认的房企排行遭遇洗牌。以碧桂园、万科、恒大为代表的第一梯队一骑绝尘,销售额突破5000亿大关的同时,也将第二梯队远远地甩在了后面。按照目前已公布年报的企业统计数据显示,目前暂列第四位的融创销售额3620.1亿元,第五位的中海销售额为2320.7亿港元,约合1859.9亿元人民币;而暂列第六的龙湖销售额为1560.8亿元,同第一梯队5000亿元规模有着较明显差距。还有企业的年报尚未正式公布,按照此前发布的业绩预报来看,2017年房企10强的门槛已经达到千亿大关。

  同时,从目前已经公布业绩报(含预报)的房企来看,目前有不少房企的业绩规模集中在300亿元-500亿元。换句话说,500亿规模正在成为房企的一道新门槛。

  新晋房企冲击老格局

  除第一梯队一骑绝尘之外,一些徘徊于第三梯队的房企在2017年已经成功冲击了第二梯队的格局。比如新城地产、滨江集团、融信中国、中骏地产等,曾经在百亿规模徘徊的房企都取得了300亿-800亿元不等的销售额。这些企业大部分都提出在2018年取得千亿销售额。而一些近几年业绩增长较快的企业,比如新城控股更是提出了1800亿元的销售目标。

  对此,上海易居研究院智库中心总监严跃进表示:“很多房企通过做大目标实现更大的市场占有率。目前很多目标的提出是站在2017年销售业绩不错的基础上,但可能忽视市场周期波动,这样导致部分目标基础不扎实。”

  有些房企千亿目标也并非毫无根据,比如新城控股截至2017年,手中已有土地储备3392万平方米;而提出1200亿目标的融信中国,手中也拥有2300万平方米的土地储备。

  冲规模还是保利润?

  伴随着行业格局变化的进一步加剧,究竟是追求规模?还是追求利润?从2017年各家房企的表现来看,对于规模的追求仍然是市场的主流,虽然万科和恒大在年报中强调对利润的追求,但前提是这两家房企的规模已经坐实中国地产企业前三的地位。

  有业内人士认为,房地产的规模与利润之争并无标准答案。不同企业会有不同的解。对于已经发展到一定规模的企业,他们可以不在乎排名,比如恒大在今年提出的业绩目标就是5500亿元左右,放缓了增速,并且重视利润,而碧桂园、万科更是不谈业绩目标。

  对此,严跃进认为,做利润本身也是为了更好地提高竞争力,因为单纯市场规模的扩大,并不能带来市场竞争力的提升。所以从规模到盈利,其实是企业成长的一个必然选择。从实际情况看,当前房企确实需要研究增收增利的关系。不过,对市场上大多数的中型房企来说,冲击规模还是有必要的。

  储备

  50家房企拿地金额上涨超7成

  2017年,土地市场逆市火爆。有些房企一掷千金只为在热点城市夺地,也有些房企敏锐捕捉到政策风险信号而谨慎克制。业内人士指出,房企城市投资策略有所差异,这和企业的业务定位有关。

  房企积极补仓

  在调控政策背景下,2017年房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。中原地产统计显示,在招拍挂方面,2017年全年,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比,涨幅达75%。

  记者统计发现,2017年,无论是拿地金额、还是拿地面积,碧桂园都独占鳌头,延续其近年来一贯的激进扩张路线。碧桂园2017年新增土地投资4794.5亿元,新获取土地预期建筑面积为14110.6万平方米,分别同比增170.1%和61.2%。截至2017年末,碧桂园已签约或已摘牌的土地储备28180万平方米,另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。

  恒大也在积极补仓。2017年恒大新增土地储备面积12600万平方米,截至2017年底,恒大土地储备达到31185万平方米,世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为10386亿元。

  除龙头房企外,其他企业亦在积极拿地。2017年富力新增权益土地总建筑面积1811万平方米,2017年,新城控股新增土地建筑面积3393万平方米,同比2016年的1424万平方米翻番。

  不过,调控背景下,还有部分企业在开发业务上持谨慎态度,万科就是典型之一。据悉,万科根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏,关注各种并购机会和合作、股权收购、代建等多元化渠道,获取合理价格的土地资源。公告显示,2017年万科新增项目216个,总规划建筑面积为4615.4万平方米,权益规划建筑面积2768.1万平方米。按权益投资金额计算,90%位于一二线城市。

  三四线及粤港澳大湾区成布局重地

  值得注意的是,仍在大举攻城略地的房企们,其拿地策略由原来紧盯一线城市,转为聚焦更广大的二线热点及潜力城市,并扩围到三大经济圈的三四线城市。同策研究院总监张宏伟指出,一二线调控政策,导致房企无法在一线城市有所表现,而在三四线,甚至四五线城市,反而能出业绩,这种状况今年还会持续。

  以碧桂园为例,2017年碧桂园新增土地投资中,三四线城市的金额、面积占比都有显著提升,而一线城市的新增土地投资占比则大幅降低,由此可见,碧桂园依然坚定看好三四线城市。

  记者注意到,粤港澳大湾区也是房企布局重地。2017年龙湖长三角以及珠三角区域新增土地面积同比增加较多,分别达165%和121%。此外,雅居乐在粤港澳大湾区共有土储超1100万平方米,占总体土地储备的32.5%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企投资策略有差异,这和企业的业务定位有关。总体而言,今年二季度预计部分房企仍会积极拿地。

  利润

  超8成房企利润大涨

  又是一年财报季,包括万科、恒大、中海等龙头房企纷纷亮出2017年财报成绩单。据记者不完全统计,截至3月29日,已有超30家上市房企公布了年报。从已经发布财报的企业看,超八成利润实现大涨。业内人士认为,净利润的爆发,最主要原因在于房价增幅带来结转收入的提升,以及营收的快速增长。

  50家房企平均净利率12.3%

  对于多数房企而言,2017年是丰收年。中原地产研究中心通过统计超50家房企的年报发现,2017年房地产行业主流企业,平均净利率高达12.3%,而2016年全年房企平均净利率为9.73%,2015年则是9.69%,相比前两年不足10%的净利率,2017年有了明显上升。

  中海还是那个“利润王”。2017年中海地产实现净利润421亿港元,净利润率为25%,处于行业高位。2017年中海地产投资积极,土地交易成本剧增,但公司净利润率不降反升,可见中海地产的成本及费用控制能力之强。

  前三强的利润业绩排名分别为,恒大领跑,万科第二,碧桂园第三。三家龙头房企的营业收入依次为3110亿元、2429亿元和2269亿元,归属于母公司股东的净利润依次为274.3亿元、280.5亿元和260.6亿元。

  不仅如此,其他房企的利润增幅表现也十分抢眼。以新城控股为例,2017年归属于上市公司股东净利润60.29亿元,比2016年增长99.68%;富力地产2017年度净利润创新高,大幅增加204%至214.2亿元;雅居乐去年该公司股东应占利润60.25亿元,同比增长163.8%。

  业绩、土储拉高利润

  对于利润大幅增长的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前很多房企净利润爆发和两个因素有关:一是企业经营业绩增大,同时营销成本降低;二是这几年相关部门对企业的减税力度较大,尤其是一些可抵扣的项目增多,这都会直接或间接带来企业纳税成本的降低。

  亿翰智库中国上市房企研究中心研究员于小雨指出,利润大幅增长主要有两点原因,一是2016年以来,项目销售溢价大幅提升,2017年部分项目开始结转,从而使企业毛利润率大幅上升;二是2016年融资环境宽松,房企融入大量低成本的资金,使得2017年房企的资金成本下降,从而提升净利润率。

  从房企年报看,利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增。从销售额上看,2017年,碧桂园、万科、恒大三家企业都跨入5000亿元的销售额门槛,不仅如此,克而瑞的榜单显示,另有21家房企销售规模在500亿-1000亿元之间。

  其中,房企的土地储备积累是不可忽略的因素。对于利润大幅增长的原因,中国恒大董事局主席许家印就表示,虽然恒大2017年的销售均价不到一万元,但拥有超前的土地储备,土储原值超过5000亿元。

  问题在于,房企能否在2018年依旧保持继续上涨的势头?从房企陆续发布的业绩目标来看,房企似乎信心十足。

  严跃进表示,预计今年房企利润行情会继续延续,至少目前来看,政策进一步收紧的可能性不大,更多的是利好效应。此外,部分购房需求或在今年释放,伴随企业营销能力的提升,成本也会压缩。 负债

  超半数房企负债率走高

  增长是2017年各家房企年报的关键词,不过,作为衡量企业经营风险的关键指标,负债率的攀升则需要小心了。据记者观察,2017年,虽然很多房企的融资成本下降,但超过半数房企负债率指标走高,有不少企业更是高于80%的行业普遍水平。但不同于以往的是,今年的业绩发布会上,资金链安全预期成为重要话题,房企更是提出降负债的目标和措施。

  8家房企资产负债率超80%

  虽然,高负债为企业发展带来诸多风险,但是在强者恒强的马太效应下,房企不惜拼规模举债拿地,使负债率居高不下。

  中国指数研究院百强数据报告显示,房企追逐规模扩张的同时,也通过加大杠杆率进一步拉升了负债水平,使得负债压力有所加大。百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%,相比2016年提高了2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线。其中,短期偿债压力明显加大,流动比率均值为2.11,较2016年上升0.02。

  据已经披露年报的20家上市房企数据显示,有8家房企资产负债率超过80%,有位于销售业绩前三名的碧桂园和万科,资产负债率分别为88.9%、83.98%,与2016年同期相比增加2.7%、3.44%,还有去年销售业绩增速明显的新城控股、融信地产等,资产负债率达到86%、81.93%,增加2.4%、6.88%。此外,富力地产负债率高达128%,主要原因是超过200亿元三次收购万达海内外资产,虽然为富力赢得利润,但也使其债务居高不下。

  作为衡量财务结构稳定性的净负债率,去年也普遍提升。诸如碧桂园,净负债率与2016年同期相比增加8.2%至56.9%。中海地产、招商蛇口的净负债率虽然只有27%、45%,但是增幅高达20%、36.9%。而针对万科2017年8.8%的低净负债率,万科总裁及首席执行官祝九胜表示:“8.8%的净负债率是短期的,正常是在20%-40%。”

  加大杠杆扩大土储规模成为房企负债增高的主要原因。据中原地产统计数据显示,2017年50家房企拿地金额同比涨幅高达75%,受此影响,房企融资规模攀升。据克而瑞统计数据显示,2017年前11月,其监控的108家房企股权融资规模达到1443亿元,相比2016年全年大幅增长96%。

  多种手段降负债

  一边是对于土地储备的饥渴,一边则是攀升的负债率,对于房企们来说,高负债既是蜜糖,又是毒药。虽然通过高杠杆、高负债率的方式能够实现快速扩张,但是,近一年来,由于政策生变、土地成本增加、融资渠道收紧,这种模式风险加大,必然引起房企自身的关注。

  对此,各大房企在2017年年报发布现场表现出了降负债的意愿和目标,新城控股相关负责人认为,90%的负债率是不满意的,还会继续往下压;融信地产希望2018年底回到100%以下;招商蛇口表示会将负债率控制在45%以下;旭辉控股负责人表示永远不会去碰95%的红线和85%的警戒线。

  对于降负债的措施及手段,富力地产董事长李思廉表示,未来会采取一些措施,比如把高利率的信托融资置换出来,从而在整体上优化债务结构。

  融信地产首席财务官曾飞燕表示,公司会以谨慎的态度拿地和开放项目,保存更多现金,控制负债的规模增速。随着结转收入规模增加,未来净资产也将进一步增加。除此之外,公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本,坚持轻资产战略,引进更多资源。

  负债

  超半数房企负债率走高

  增长是2017年各家房企年报的关键词,不过,作为衡量企业经营风险的关键指标,负债率的攀升则需要小心了。据记者观察,2017年,虽然很多房企的融资成本下降,但超过半数房企负债率指标走高,有不少企业更是高于80%的行业普遍水平。但不同于以往的是,今年的业绩发布会上,资金链安全预期成为重要话题,房企更是提出降负债的目标和措施。

  8家房企资产负债率超80%

  虽然,高负债为企业发展带来诸多风险,但是在强者恒强的马太效应下,房企不惜拼规模举债拿地,使负债率居高不下。

  中国指数研究院百强数据报告显示,房企追逐规模扩张的同时,也通过加大杠杆率进一步拉升了负债水平,使得负债压力有所加大。百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%,相比2016年提高了2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线。其中,短期偿债压力明显加大,流动比率均值为2.11,较2016年上升0.02。

  据已经披露年报的20家上市房企数据显示,有8家房企资产负债率超过80%,有位于销售业绩前三名的碧桂园和万科,资产负债率分别为88.9%、83.98%,与2016年同期相比增加2.7%、3.44%,还有去年销售业绩增速明显的新城控股、融信地产等,资产负债率达到86%、81.93%,增加2.4%、6.88%。此外,富力地产负债率高达128%,主要原因是超过200亿元三次收购万达海内外资产,虽然为富力赢得利润,但也使其债务居高不下。

  作为衡量财务结构稳定性的净负债率,去年也普遍提升。诸如碧桂园,净负债率与2016年同期相比增加8.2%至56.9%。中海地产、招商蛇口的净负债率虽然只有27%、45%,但是增幅高达20%、36.9%。而针对万科2017年8.8%的低净负债率,万科总裁及首席执行官祝九胜表示:“8.8%的净负债率是短期的,正常是在20%-40%。”

  加大杠杆扩大土储规模成为房企负债增高的主要原因。据中原地产统计数据显示,2017年50家房企拿地金额同比涨幅高达75%,受此影响,房企融资规模攀升。据克而瑞统计数据显示,2017年前11月,其监控的108家房企股权融资规模达到1443亿元,相比2016年全年大幅增长96%。

  多种手段降负债

  一边是对于土地储备的饥渴,一边则是攀升的负债率,对于房企们来说,高负债既是蜜糖,又是毒药。虽然通过高杠杆、高负债率的方式能够实现快速扩张,但是,近一年来,由于政策生变、土地成本增加、融资渠道收紧,这种模式风险加大,必然引起房企自身的关注。

  对此,各大房企在2017年年报发布现场表现出了降负债的意愿和目标,新城控股相关负责人认为,90%的负债率是不满意的,还会继续往下压;融信地产希望2018年底回到100%以下;招商蛇口表示会将负债率控制在45%以下;旭辉控股负责人表示永远不会去碰95%的红线和85%的警戒线。

  对于降负债的措施及手段,富力地产董事长李思廉表示,未来会采取一些措施,比如把高利率的信托融资置换出来,从而在整体上优化债务结构。

  融信地产首席财务官曾飞燕表示,公司会以谨慎的态度拿地和开放项目,保存更多现金,控制负债的规模增速。随着结转收入规模增加,未来净资产也将进一步增加。除此之外,公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本,坚持轻资产战略,引进更多资源。

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