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“三价合一”新政 慎防“阴阳合同”变种

中国网地产 2018年04月02日 09:08

  上周三,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。由此产生的效果是二手房“三价合一”,即在二手房交易时,统一网签价(计税价格)和银行评估价(贷款用),即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。有深圳地产界人士在微信透露,从文件公布到截止时间3月28日24时为止,只有6个多小时的“窗口期”,多家二手房门店营业到深夜,大行的交易中心同样灯火通明。广州在几年前已进行同样的操作,不过后来出现一些“阴阳合同”的变种,这值得深圳或其他城市留意。

  “三价合一”,这对于不需要使用贷款的交易似乎没有任何约束。广州市进行二手房网签,随后银行系统对接存量房交易系统,网签价与银行评估价采取孰高原则,但是一次性付款的价格依然是由双方商定,中间有没有报低价或者采取“阴阳合同”,不得而知,故此在很长一段时间,广州市地税评估价低于二手房价。地产人士表示,前几年由于贷款较宽松,一些交易甚至可以先一次性付款,再到银行进行贷款,由此规避了政府对相关价格的审查,不过随着银行对贷款额度与贷款资格审查进一步收紧,类似的操作已被“封杀”。

  除了一次性付款可以规避价格监控外,一些内部人利用系统的漏洞而走捷径使“阴阳合同”死灰复燃。具体操作如下:买卖双方先网签,银行根据此网签合同进行审批,此时的作价是实际价格或者接近市场价的价格;买家获得银行同贷书后,买卖双方撤销网签合同,重签一份低价的网签合同,并以此作为二手房转让的最终合同。在银行审查不严的情况之下,银行正常批出合同,二手房正常转让,网签合同一签一撤再签之下就可以用“阴阳价”蒙混过关。这些漏洞在经过记者报道后,政府和银行出台相关措施堵住漏洞,银行在放款前会查询存量房交易系统,核实最终过户价;政府在接收递件资料时,对于按揭贷款购房的过户申请,会回溯银行贷款系统,查询网签合同对应的按揭合同。

  从上述的案例可以看出,楼市监管,尤其是涉及金融环节的楼市监管,如果不采取跨部门合作,系统间开放权限,就存在某些人钻空子的可能性。如果不是有业内人士“爆料”,记者也不会知道原来用两份网签合同“过桥”达到阴阳报价的目的,相信这也只有熟知相关操作的人士才会摸索出这条“捷径”。

  对于买家来说,在“窗口期”匆忙入市,有可能因看房时间不足、头脑发热而判断出错,为了省下十几万的税费而买了一个非心水的房屋,搭上“末班车”未必能抵达幸福的终点站。

 

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