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上海首套房贷基准9折到上浮20%不等 交易量维持低迷

21世纪经济报道 2018年04月10日 08:29

  近日有市场传闻称,平安银行暂停了在上海地区的房贷业务。4月9日,21世纪经济报道记者从平安银行上海分行官方获悉,“暂停”系误传,房贷业务仍在正常办理。但21世纪经济报道记者同时从两名平安银行房贷经理处了解到,该行目前执行首套房上浮基准15%到20%,二套房上浮基准25%-30%。如此房贷利率水平在上海地区确实难言有竞争力。

  整体来看,上海地区仍有不少银行可提供首套房基准利率9折或95折优惠,相比其他一线城市处于较低水平。而这,与当地商品房交易低迷息息相关。

  央行上海总部数据显示,截至2月末,上海地区按揭贷款同比增速两年来首次跌破10%。从交易量来看,一季度不管是在套数、面积还是均价上,同比、环比也均有所下降。

  同策咨询研究部总监张宏伟向21世纪经济报道记者分析称,未来上海地区的住宅市场走势可参考三个关键指标,其中,二手房交易套数是否有明显增长较为关键。

  首套房9折到上浮20%不等

  综合来看,目前上海地区国有银行的房贷利率执行首套房基准9折到95折,二套房基准上浮10%。就放款周期来而言,有农行和建行房贷经理均表示可在两周完成,相对股份行周期较短。另外,有招行支行客户经理也表示首套房也仍可享受9折。不过,亦有国有大行客户经理表示,不排除将在短期内上调首套房利率的可能。

  除此之外,股份行和上海当地法人银行的首套房贷利率普遍执行基准95折到上浮20%不等,二套房则从基准上浮10%到40%不等。

  其中,综合官方渠道和银行客户经理反馈,兴业银行、上海农商行首套房执行基准95折,平安银行和广发银行执行基准上浮15%,上海银行执行基准上浮5%,光大银行和浦发银行执行基准上浮20%;二套房方面,光大银行和广发银行执行基准上浮20%,浦发银行执行基准上浮40%,其余银行多执行基准上浮10%。

  不过,上述广发银行和浦发银行的利率水平系客户经理告知,不同支行之间存有差异。

  同时,除了客户经理报价,实际上真正落实业务时,都需要根据客户具体情况而定,且各银行的选择偏好也有不同。在银行业整体“资产回表”趋势下,银行信贷规模普遍较为紧张。某股份行上海分行人士就对21世纪经济报道报道记者表示,“我们行实际上很难放款,行内倾向于投放高收益的消费贷款”。

  “首套房贷款利率不得低于基准九折,二套房不得低于基准1.1倍的前提下(上海市市场利率定价自律机制的相关要求),各行的定价是根据自身的资金供应和贷款规模来定,肯定会有差异”,某国有大行上海分行人士向21世纪经济报道记者表示:“但是从上海地区的角度,房屋交易量下降已是事实,所以房贷供给的规模上基本是可以保证的。”

  自去年以来,上海地区的按揭贷款增速一路下降。央行上海总部统计数据显示,截至2月末,全市本外币个人住房贷款余额1.31万亿元,同比增长9.6%,增幅同比下降27.9个百分点,增速两年来首次跌破10%。

  楼市走势看三关键指标

  早在去年,就有多名上海银行业零售业务人士向21世纪经济报道记者表示对商品房交易量持续下降的判断和担忧。“交易量下来,按揭贷款肯定要下来,规模指标上会承受一些压力。”去年年中,某股份行分行零售部人士对此表示。

  同策房产咨询3月报告显示,从同比数据来看,无论是 3 月还是第一季度整体表现,上海商品住宅供应量、成交量基本全线下滑。可见楼市调控持续下,市场进一步趋冷,3 月小阳春未见抬头迹象。

  根据网易房产数据中心统计,今年一季度,上海地区已销售套数和面积分别为10155套和118.87万平方米,同比分别减少23.22%和26.31%;销售均价为41861元,同比下降了9.11%。

  同策房产咨询研究部总监张宏伟向21世纪经济报道记者分析称,判断未来上海楼市走势主要可观察三个关键指标。

  第一,二手房交易套数是否出现明显增加,若有明显增加,意味着新房成交将获得更多动力。第二,上海地区的新房供应节奏。张宏伟表示,目前商品房交易低迷与很多新楼盘达到了预售条件但未获预售许可证有关。预计供应将有所加大,但现状是供应的绝对量还未真正上量。第三,观察库存去化周期。目前市场库存在500万平方米左右,按照过去三个月平均的去化速度,库存周期有11-12个月,表面上看数字提高了,但随着未来供应量增大,库存有可能继续增加。

  在张宏伟看来,从市场量价发展节奏来看,由于多重因素影响,包括各级政府从严执行房地产调控政策,但预计供应端预售许可证审批将加快,加之房地产开发商资金兑付压力加大,需要加大推盘节奏冲业绩等因素,注定 2018 年前三季度上海商品住宅市场的成交表现为“以价换量”。

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