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房企加速推盘 楼市销售红五月可期

张良 上海证券报 2018年05月04日 09:49

   从今年3月起,各地开始适度加大市场供应,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘批量入市,其中不乏一些备受关注的高端项目。一些新盘项目开盘均价低于预期,一、二手价格倒挂,导致多数开盘项目获得购房者积极认筹,部分房企销售业绩迎来今年以来的小高峰。

  据房地产研究机构克而瑞最新统计,截至4月末,TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。其中,碧桂园、恒大的销售额均超过2000亿元,分别为2574.7亿元和2128.7亿元;万科实现1986.7亿元的销售额,逼近2000亿元;保利、融创均突破千亿。经过一段时间的“蛰伏”,房企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期。

  克而瑞的统计显示,今年前4个月,共有5家房企累计销售额突破千亿,其中融创同比增长79.4%,恒大、保利、碧桂园、万科则分别同比增长47%、40.3%、26.1%、3.4%。百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中,TOP3房企门槛达1986.7亿元,同比增长37.9%;TOP50房企门槛提升幅度最大,同比增长48.4%;TOP100房企销售金额入榜门槛达到45.3亿元。

  去年下半年以来,调控政策不断加码,各地供应逐步减少。但从今年3月起,各地开始适度加大市场供应,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘批量入市,其中不乏一些备受关注的高端项目,如信达泰禾的上海院子、瑞安房地产的翠湖天地等。以上海为例,据克而瑞统计,3月至4月上海批复预售证项目47个,面积达173.67万平方米,远超去年末和今年初供应量。一些新盘项目开盘均价低于预期,一、二手价格倒挂,导致多数开盘项目获得购房者积极认筹,部分房企销售业绩迎来今年以来的小高峰。

  从供应来看,克而瑞监测的31个重点城市4月份新建商品住宅新增供应量为1769万平方米,环比微增2%。其中,一线城市供应量环比上升16%,但同比下降24%,整体供应量依旧维持在低位;二、三线城市的总体供应量环比持平,城市分化不断加剧。预计5月总体供应量仍有望小幅上扬,市场供需矛盾将得以进一步缓解。从成交来看,31个重点城市4月份成交量为2378万平方米,环比微增1%,但同比下降23%。其中,一线城市成交量环比下降20%,同比下滑40%;二、三线城市成交量环比微增2%,同比下降22%,但相比前4个月月均增长10%。

  从土地市场的表现看,今年前4个月一、二线城市土地市场保持低位运行,三、四线城市土地投资继续升温。从百强房企的拿地表现来看,强者恒强的局面愈发坚固,其中以华润、招商、旭辉等房企为代表的TOP20房企拿地态度依然积极。从投资热点城市来看,二线城市中中西部的郑州、重庆、成都被重点关注,三、四线城市中则以长三角、珠三角等经济发达、人口集聚的城市为房企重点布局之地。

  从销售TOP50房企今年前4个月拿地城市来看,二线城市占比达67%,其主要原因是受人才政策的影响。相较于一线城市落户困难的现状,二线城市推出开放的招贤纳才计划。随着人才政策的推行,这些城市人口数据均出现大幅增长态势,从而加大了对土地的供给需求。

  克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示,整体来看,4月多个城市出台了更加精细化的调控措施,总体新增供应、成交面积环比大体持平。展望未来,在央行定向降准以及调控政策边际改善预期双重因素作用下,高端住宅预售证“堰塞湖”问题正在逐得到步解决,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期,一、二线城市供求有望保持回升势头,部分三、四线城市市场热度延续。但是,由于房价上涨过快,成交后劲不足,下半年市场依旧面临一定的调整压力,企业盈利空间有限。

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