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地产债松绑房企迎“甘露” 收紧态势仍将延续

21世纪经济报道 2018年01月11日 12:00

         1月9日上交所通过“广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2016年公司债券”,这是1月前七个工作日里获批的第二只房企债。

  临近春节前,一批长期积压的地产债正被消化。根据彭博数据,2017年四季度上交所批准的地产债数量超过前四季度之和。“地产债发行有松动迹象”是多名受访券商投行人士的直观感受。

  1月10日,上交所一名债券部人士回应21世纪经济报道记者称,目前仍然按照国家相关调控政策执行,没有加速审核。

  在经历一年多的“资金渴”后,2018年地产行业的融资需求能否得到缓解,对此东方证券首席经济学家邵宇表示,严监管仍将持续,房地产的资金压力不减。

  存量地产债获放行

  一批房企的融资需求在近期迎来缓解。

  1月6日华夏幸福(600340.SH)公告称,公司收到上交所关于其非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函,发行总额不超过50亿元。金科股份(000656.SZ)在2017年12月26日获得证监会的批文,核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过55亿元的公司债券。

  事实上,近期多家房企发行的债券获得监管层批准,已引起市场关注。根据彭博数据显示,2017年四季度以来上交所已经批准了19家开发商21只债券合计超过762亿元人民币公司债(含私募和公募)。批文数量超过此前四个季度的总和。

  多家券商投行人士在接受记者采访时亦表示,年底多个地产债获批,显示出松动的迹象。1月10日,深圳一家中型券商债券承销部人士告诉21世纪经济报道记者,“我感觉目前地产行业的债券融资节奏在慢慢放开”。

  该名债券承销人士谈到,目前拿到批文的都是存量项目。“这些项目经过交易所审核、评估之后,会慢慢放行;但从放的节奏来看,还是很慢。”

  公开资料显示,2017年12月至今上交所放行的地产债项目,普遍是在2016年申报,比如中庚地产、成都人居置业、大名城、安徽省高速地产集团等。

  “实际上2017全年都在消化2016年的存量地产债项目,但年底被监管层放行的项目数量要更多。”深圳一家券商投行人士表示。

  彭博表示,根据知情人士透露,虽然监管层批准地产商公司债券发行的标准并未改变,但审批的推进在提速,此前上交所会通过窗口指导造成最终发行的拖延。

  上交所前述债券部人士向21世纪经济报道记者回应称,对于地产债的审核没有加速,上交所还是按照国家相关调控政策执行。

  同时,多名券商人士指出,监管层对募集资金的规模和投向依然把关很严格。前述债券承销人士指出不少地产债项目的募资规模面临“缩水”。

  1月10日,广州一名券商债券承做人士表示,监管层对地产行业的融资情况一直保持从严审核,对于符合分类监管要求的会给予支持。

  据了解,2016年10月两地交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。

  基础范围包括境内外上市房企;以房地产为主业央企;省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房企。对于符合基础范围的房企,还要通过五项综合指标评价划分为正常类、关注类和风险类。主承销商应审慎承接风险类项目。

  “借新还旧”谋自救

  而从记者查阅了解到,近期获得监管层通过的地产债,其募集资金多投向“偿还银行债务”,这显示出地产行业仍然承受庞大的债务负担。

  比如前述广州珠江实业开发股份有限公司小公募债,公司计划募资14亿,其中7.2亿用于偿还银行贷款等债务,剩下用于补充营运资金;2017年12月14日获批的绿城房地产集团小公募债,募资20亿全部用于偿还有息债务

  海通证券分析师姜超此前分析称,存量债务到期压力集中在2018-2021年。他表示,国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期,未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

  在前述深圳一家券商投行人士看来,近期交易所消化一批存量债券融资项目,有助于房企迎来喘息之机。

  那么监管层是否会因地产面临的债务压力而适当放松融资政策,对此东方证券首席经济学家邵宇向21世纪经济报道记者表示,今年严监管态势会继续保持,这是自上而下的政策,不会因为行业中有谁出现问题,而允许他们做出一些释放。

  前述深圳中型券商债券承销人士亦表示,“今年监管层对地产融资的态度还是收紧。房地产融资依然是一个比较敏感的项目,监管层卡得非常严格。”

  在预判2018年地产融资趋势时,邵宇表示,地产融资一直以来资金需求量比较大,如果没有捂盘惜售的情况,监管层还是会给予一定的资金周转期。“但总体而言,保持相对紧张的资金压力,是房地产调控的重要部分。因此预计资金压力还会持续。”

  在他看来,未来房企会继续进行资金腾挪,比如发行海外债。

  据中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年房企境外融资合计388.6亿美元,与2016年全年的140.6亿美元相比,上涨了176%。

  而金科股份1月9日晚间就公告称,为了调整公司债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求,结合目前海外债券市场的情况和公司资金需求状况,公司拟在境外发行总额不超过10亿美元的高等级债券。

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