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共有产权对“你”是怎样的存在?

和讯房产 2018年01月12日 08:41

   党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,在这个大基调下,在12月8日召开的中共中央政治局会议上,“加快住房制度改革和长效机制建设”被列为明年的重点工作。

  那么,中国的住房制度改革和长效机制建设究竟是怎样的一个存在?是中国“特色”房地产的进一步发展,还是会给市场更多的自由?答案唯有在实践中找寻,在此大背景下,和讯房产年底特刊就“共有产权”进行专题报道,共有产权是住房制度的进一步完善,当下的大环境也更加需要共有产权的普及。对于个人、开发商、政府,共有产权的“激辩”是什么?

  政府:有用VS无用

  “从目前的制度设计来看,北京的共有产权房在某种程度实现了“房住不炒”的调控目的,共有产权房只具备一个居住的属性和功能,不具备任何与投资相关的资产增值、变现、流通这类能力。”亚豪机构市场总监郭毅对和讯房产表示。

  共有产权房是我国探索加快住房制度改革和长效机制建设的内容之一,从目前的经济发展和房地产发展大背景看,共有产权房是住房制度的完善,但是,共有产权房对长效机制建设意味着什么?

  此前,在和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会上,财经评论员、原华远地产董事长任志强提出,对于房地产行业来说,房地产的长效发展机制是目前亟待解决的问题。任志强提出“土地制度”和“户籍制度”,前者涉及地价问题,后者涉及一线城市资源、人口过于集中的问题,均处于暂时无法破题的状态。

  中原地产首席分析师张大伟表示,政策吸取了过去保障房,及自住房政策的一些问题,共有产权房是北京对自住房概念的升级,吸取了自住房的优点,规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权,体系内流转又可以做到避免过度福利化。

  住建部政策研究中心主任秦虹近期撰文称,目前房价上涨压力大的热点城市都是人口增长规模较快的城市,都应加大共有产权房供应规模。既可切实满足首次置业而购房支付能力不足家庭的住房需求,又可防止政策寻租、平抑房价、稳定住房建设发展。

  开发商:做VS不做

  房地产行业在发生着变化,开发商的日子变的艰难。共有产权项目本就是民生型的项目,开发商很难从其中获取相对高的利润。这就面临一个问题,在开发商对共有产权用地普遍热情不高的情况下,共有产权项目由谁来做?开发商将获得什么?

  北京市规划国土委信息显示,在过去的2017年,北京市共推出共有产权用地38宗,用地面积约207公顷,规划建筑规模约403万平方米,是往年自住房供地可建设规模的3倍。

  据中原地产研究中心统计,1月4日-2月2日不到一个月时间内,北京将成交26宗土地,其中23宗为住宅用地,且共有产权供应比例明显增加。北京住建委数据显示,截至2017年12月中旬,北京共有产权房项目共40个,提供房源约4.1万套。

  郭毅坦言,对于这种民生型的项目,也是限制了销售金额,本着企业社会责任做的地产,没有太高的利润空间。

  2017年是土地供应大年,从土拍现场来看,开发商对共有产权用地的热情并不高,甚至遇冷。央企、国企肩负着企业责任,对共有产权项目相对热情,另外,需要注意的是,一线城市的部分共有产权住房是和商业地产一起出让的,所以开发商也不得不“顺便”拿下共有产权项目。

  据统计,在此前政府力推的自住型商品房,国企受政策引导成为开发主力。截至2017年9月,在 所有入市项目中,中铁建、首创置业两大国企分别开发 6 个项目,首 开、恒大集团分别开发 5 个项目,住总、金隅分别开发 4 个项目,北京城建开发 3 个项目。

  郭毅还表示,如果一家开发商有进入某座城市的计划,但是其他项目不是太好进入,会通过共有产权项目进入。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“对于共有产权项目来说,未来依然是开发商会领头去做,关键就是在资金平衡上要做足文章。比如说可以降低营销成本等,毕竟此类物业认购的积极性会比较高,房企在营销成本方面可以做积极的降低。”

  个人:买VS卖

  谈到“共有产权房”,多数人的第一反应是“我有购买资格吗?”通常,答案会让大多数人失望而归。一部分具备资格的购房者,

  共有产权住房政策,通过实行政府与购房者按份共有产权方式,政府将其所持有部分产权的“使用权”,让渡给首次购房者,进一步降低房屋出售价格,支持手头有一定存款、但又购买不起普通商品房的夹心层家庭购房。

  北京规定,申请家庭应符合北京住房限购条件且家庭成员在北京均无住房,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。此外,北京市还要求对“新北京人”分配比例不低于 30%,首次从房源层面保障“新北京人”购房需求,与过去的经济适用房、自住型商 品房相比,“新北京人”购房安居可能性增加。

  共有产权房进一步完善退出机制,可租可售,引导其流向真正刚需人群。退出机制引导房屋流向真正刚需人群。共有产权房退出时规定租赁对象和转让对象均须为保障性住房备案家庭,再购房群体依然是共有产权房群体。

  也就是说,如果消费者是出于投资属性需求进入共有产权市场,那多是“竹篮打水”了。郭毅对和讯房产表示,购买共有产权住房带有住房保障的房子,如果是要基本的居住需求,满足要求可以申请,但是如果是出于“投机性需求”或者以后有居住升级的需求,是不太适合购买共有产权房的,它并不具备随着经济发展而增值的属性。

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